Årsredovisning 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3

===== SIDA 1 =====

Års- och hållbarhetsredovisning 2024 
FASTIGHETS AB TRIANON (PUBL)
Mer än ett fastighetsbolag

===== SIDA 2 =====

OM TRIANON
Om Trianon .......................................3
Året i korthet .................................... 4
VD har ordet..................................... 6
Mål och utfall .....................................8
Strategi ............................................10
HÅLLBARHETSRAPPORT
Vårt hållbarhetsarbete
 .....................12
Energibesparande åtgärder .............14
Vårt samhällsengagemang ...............16
Arbetsglädje och möjligheter ...........18
VERKSAMHETEN
Marknadstrender .............................21
Våra fastigheter ...............................23
Fastighetsbestånd ...........................24
Intjäningsförmåga ........................... 26
Förvärva och äga .............................28
Hyra ut och förvalta ........................ 30
Utveckla ..........................................32
Joint ventures ..................................33
Finansiering .....................................35
Hållbara ramverk ..............................38
Aktien ............................................. 40
Principer för värdering .....................42
Risker och riskhantering .................. 44
Ordförandes förord ........................ 49
Bolagsstyrningsrapport ................... 50
   Styrelse ........................................53
   Koncernledning ............................54
FINANSIELL INFORMATION
Finansiell information
 .......................55
Koncernens räkenskaper .................57
Moderbolagets räkenskaper ............61
Noter .............................................. 65
   Resultatdisposition .......................88
Styrelsens försäkran ....................... 89
Revisionsberättelse ......................... 90
ÖVRIG INFORMATION
Definitioner
 ..................................... 94
EU-taxonomin ................................. 95
Fastighetsregister ........................... 97
Flerårsöversikt finansiell information 99 
Flerårsöversikt hållbarhet ...............102
Aktieägarinformation .....................103
Förvaltningsberättelse
Den av revisorn granskade och reviderade 
årsredovisningen och koncern  r edovisningen 
för räkenskapsåret 2024 ingår på sidorna 4–5, 
8–9, 12–19, 35–37, 40–42, 44–47 och 50–89. 
Förvaltningsberättelsen innefattar sidorna 4–5, 
8–9, 12–19, 35–37, 44–47 och 55–56. 
Årsredovisningen finns även på engelska, men 
den svenska versionen utgör originalversionen. 
Ingår i den av revisorn granskade års-  
och hållbarhetsredovisningen 2024.
Övrig extern granskning
Revisorn har granskat den lagstadgade hållbar- 
hetsrapporten, sidorna 9 och 12–19 enligt FAR:s 
rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande 
avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. 
 Revisorn har granskat bolagsstyrningsrapporten, 
sidorna 50–54, enligt FAR:s uttalande RevU 16 
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten.
 Fastighets AB Trianon är ett publikt bolag. 
Organisationsnummer 556183-0281. Säte Malmö, 
Sverige. 
 Alla värden uttrycks i svenska kronor. Kronor 
förkortas kr, miljoner kronor Mkr och miljarder 
kronor Mdkr. Sifferuppgifter inom parentes avser 
föregående år, 2023, om inget annat anges. 
Kvadratmeter förkortas kvm.
 Denna rapport innehåller framtidsinriktad 
information som baseras på Trianonledningens 
nuvarande förväntningar. Ingen garanti kan 
lämnas för att dessa förväntningar kommer 
infrias och framtida resultat kan avvika från  
vad som redovisas i den framåtblickande 
informationen, som bland annat bygger på 
föränderliga ekonomiska, marknadsmässiga 
och konkurrens mässiga förhållanden, 
lagändringar och andra politiska åtgärder, 
variationer i valutakurser och andra faktorer.
Foton: Pernilla Wästberg, Stiftelsen Momentum Malmö m fl.
2
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 3 =====

Trianon – mer än ett fastighetsbolag
Trianon äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i Malmöregionen. Vi vill vara med och utveckla 
en stad där alla känner sig hemma. En stad med minskat utanförskap och ökad framtidstro. 
Därför är vi en aktiv och engagerad aktör i vårt närområde och bidrar till långsiktig och 
hållbar stadsutveckling. Vi erbjuder bostäder och lokaler för kommersiell verksamhet och 
samhällsservice och har tillväxt, värdeskapande och den goda affären i fokus.
En investering i en hållbar framtid
Solid fastighetsportfölj
Bostäder och kommersiella fastigheter med låg risk och stor 
värdeskapande potential. Stadsutvecklingsprojekt bidrar till 
stort värdeskapande i framtiden. Under 2024 stod bostads-
segmentet för positiva värdeförändringar och vi ser framför 
oss att det kommer att vara bostadssegmentet som stiger i 
takt med ökade hyresintäkter och som kommer ge den bäs-
ta totalavkastningen. Därtill ger add on-investeringar i form 
av energieffektiviseringar och renoveringar bra avkastning.
Stark efterfrågan
Verksamhet i den expansiva Malmö- 
regionen med hög efterfrågan på 
bostäder och kommersiella lokaler. 
Trianon har många sökande till varje 
ledig hyreslägenhet och en stark 
nettouthyrning med kontinuerligt 
nytecknade kontrakt i det kommer-
siella beståndet.
Stabila finanser
Sedan börsnoteringen 2017 
har förvaltningsresultat, hyres- 
intäkter och fastighetsvärden 
ökat i genomsnitt med 10, 20 
respektive 19 procent. Trianon 
har en stabil finansiell ställning 
med försiktigt och realistiskt 
värderade fastigheter. 
Samhällsengagemang
Goda och nära kontakter  
med hyresmarknadens aktörer, 
kommuner, region, näringsliv 
och föreningsliv. Ett samhälls-
engagemang som gör nytta för 
individer och som också ger 
mervärden för bolagets aktie- 
ägare och övriga intressenter. 
Entreprenörskultur
En företagskultur som är 
entreprenörsdriven och 
kännetecknas av engage-
mang, nytänkande och 
mod. Erfaren ledning  
och medarbetare som  
ser affärsmöjligheter där 
andra ser hinder. 
Engagemang
Vi är engagerade och ärliga. Vi främjar en inkluderande 
kultur som präglas av förtroende, respekt och prestige-
löshet. Vi engagerar oss för våra medarbetare, hyres-
gäster, samhället och miljön. Tillsammans skapar vi en 
bättre stads- och boendemiljö med hållbara lösningar 
och långsiktig lönsamhet. 
Nytänkande
Vi strävar hela tiden mot att bli bättre på 
det vi gör. Vi ska vara med och bidra till 
en positiv och hållbar samhällsutveckling 
i Malmöregionen. Med entreprenörskap 
skapar vi affärsnytta, kundnytta och 
samhällsnytta.
Mod
Vi är modiga och vågar 
utveckla nya affärsmodeller. 
Vi ser nya möjligheter, fattar 
beslut och har mod att satsa. 
Tillsammans gör vi skillnad.
Antal fastigheter: 148 st
Antal lägenheter: 5 100 st
Yield (avkastning): 4,8%
Fastighetsportfölj: 492 000 kvm
Fastighetsvärde: 13,2 Mdkr
Fastighetsvärde: 26 800 kr/kvm
Snabba fakta
3
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 4 =====

0
10
20
30
40
20182017
Kr/aktie
2019 2020 2021 2022 2023 2024
Tillväxt, långsiktigt substansvärde
Under 2024 ökade Trianon både hyresintäkter och driftnetto genom en stark uthyrning, färdigställande 
av nyproduktion och god kostnadskontroll. Bolaget ökade hyresintäkterna med 5 procent och 
driftnettot ökade med 6 procent. Förvaltningsresultatet ökade under 2024 med 9 procent.
Året i korthet
+9 %
Förvaltningsresultat  
ökade till 178 Mkr (163).
54,7 %
Belåningsgrad  
uppgick till 54,7 procent (57,1).
1,64 ggr 
Räntetäckningsgrad  
uppgick till 1,64 ggr (1,67).
4,80 % 
Direktavkastning uppgick  
till 4,80 procent (4,32).
+5 %
Hyresintäkter  
ökade till 773 Mkr (733).
Omräknat med hänsyn till split 1:4 maj 2022.
Långsiktigt substansvärde per aktie efter avdrag  
för eget kapital hänförligt till hybridobligation. 
+9 % 
Genomsnittlig  
årlig tillväxt
Finansiella mål 
Nya mål 2025–2030
>12%
>10%
<55%
1,75  
ggr
Förvaltningsresultatet per aktie ska 
öka med 12 procent per år i  
genomsnitt över en konjunkturcykel.
Avkastning på eget kapital ska  
överskrida 10 procent per år i  
genomsnitt över en konjunkturcykel.
Belåningsgraden ska långsiktigt 
understiga 55 procent.
Räntetäckningsgraden ska 
överstiga 1,75 gånger.
Hållbarhetsrelaterade mål
• Halvera CO2-utsläpp i Scope 1 och 2  
till 2030 jämfört med basåret 2021..
• Genomsnittlig energiförbrukning i våra 
fastigheter ska ej överstiga 100 kWh  
per kvm 2030.
• Öka trivseln och tryggheten i våra 
bostadsfastigheter. Mäts genom Nöjd  
Kund-index (NKI) där serviceindex ska  
vara minst 83 procent 2030.
• Vara en attraktiv arbetsgivare med en 
jämställd och hälsosam arbetsmiljö. Mäts 
genom Employee Net Promoter Scope 
(eNPS) där 50 poäng ska uppnås 2030.
• Andelen hållbar finansiering ska uppgå  
till 100 procent.
INNEHÅLL           OM TRIANON             HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
4
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 5 =====

Kvartal 1 Kvartal 2 Kvartal 3 Kvartal 4
Verkligt värde, Mkr 12 299 12 304 13 038 13 190
Yield (avkastning), % 4,80 % 4,70 % 4,70 % 4,80 %
Reell ekonomisk 
uthyrningsgrad, % 95,8 % 95,4 % 95,6 % 95,8 %
Belåningsgrad (LTV), % 57,3 % 54,7 % 55,7% 54,7%
• Hyresförhandlingarna i Malmö 
slutf  ördes och innebär hyres-
höjningar om 5,3 procent för 
2024 och ytterligare 4,9  
procent för 2025. 
• Tecknade ett femårigt hyres- 
avtal med Normal Sweden AB 
för etablering av handelskedjan 
Normal i Entré i Malmö.
• Tecknade tillsammans med 
Wallfast ett hyresavtal med 
Clas Ohlson AB för etablering 
av en större butik i Burlöv  
Center, norr om Malmö.
• Sålde resterande 50 procent 
av Rosengård Centrum till 
Fastighets AB Hemma plan.  
Köpeskillingen baserades på 
ett underliggande fastighets-
värde om 700 Mkr.
• Sålde byggrätter i Svedala  
om 3 600 kvm BTA.
• Genomförde kontant  
nyemission om 184 Mkr och 
kvittningsemission av hybrid-
obligationer om 76 Mkr som 
ökade antalet B-aktier med  
totalt 16 250 000.
• Fortsatta jobbskapande aktivi-
teter är i gång, med bland an-
nat ”Färdighet ger möjlighet” 
samt ”Sommarjobb för unga”.
• Rosengårdsbiblioteket  
nominerades till Malmö stads 
Stadsbyggnadspris 2024.
• Sålde samtliga aktier i Stjern-
plan och tecknade avtal om 
förvärv och tillträdde 500  
lägenheter i Ystad och Skurup 
till ett överenskommet fastig-
hetsvärde om 610 Mkr. För- 
värvet skedde genom reglering 
av fordran, vilket innebar en 
begränsad likviditetseffekt för 
Trianon.
• Styrelsen beslutade om ny  
affärsplan 2025–2030 med nya 
finansiella mål och hållbarhets-
mål samt ny utdelningspolicy.
• Tecknade nya kommersiella 
kontrakt till cirka 13 Mkr  
under året.
• Minskade energiförbrukningen 
med 3,3 procent, från 121 
kWh/kvm till 117 kWh/kvm.
• Tecknade nya hållbarhets- 
länkade lån med Nordea.  
Trianons hållbara finansiering 
uppgick till cirka 70 procent av 
bolagets totala lånebelopp vid 
kvartalets slut.
• Trianons valberedning inför 
årsstämman 2025 har samman-
kallats. Viktoria Bergman,  
styrelseordförande, har med-
delat bolagets valberedning att 
hon inte står till förfogande för 
omval på årsstämman 2025.
Viktiga händelser per kvartal 2024
Händelser efter periodens slut
• Swapar och fasträntelån har 
lagts om till rörlig ränta, vilket 
innebär att säkringsgraden 
minskat till 56 procent. 
• Bruksvärdering av fastigheten 
Vårsången 6 har slutförts, vilket 
kommer att höja hyrorna med 
cirka 2,5 Mkr per år utöver årliga 
hyreshöjningar. Hyreshöjningen 
kommer att fasas in under en 
tvåårsperiod. 
• Styrelsen föreslog att ingen ut-
delning lämnas för räkenskaps-
året 2024 i syfte att investera i 
tillväxt. Målsättningen framöver 
är att dela ut högst 30 procent 
av förvaltningsresultatet minskat 
med betald skatt i enlighet med 
utdelningspolicyn. 
• Efter nominering vann Trianon i 
början av 2025 priset som 
”Årets samhällsförbättrare”, ett 
pris som delas ut av Malmö 
stad.
• Miljardaffär har gjorts med en av 
Trianons storägare Briban Invest 
AB, avseende försäljning av fast-
igheter i Malmö och Skurup. 
Försäljning sker på bokfört vär-
de och som en del av betalning-
en inlöses aktier till 22 kr/aktie. 
Bribans ägande minskar till cirka 
14 procent och Olof Anders-
sons ägande ökar till 30 pro-
cent. Affären är villkorad av 
godkännande på den extra  
bolagsstämman 25 mars 2025.
INNEHÅLL           OM TRIANON             HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
5
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 6 =====

Ökade intäkter, ökade fastighetsvärden 
och högre direktavkastning
VD HAR ORDET
Trots att 2024 präglades av fortsatta utmaningar och osäkerhet i omvärlden,  
har det hela tiden funnits tydliga tecken på återhämtning och stabilisering. Mot 
slutet av året minskade inflationsförväntningarna, räntorna sänktes och börserna 
återhämtade sig. I Trianon har arbetet med anpassning och omställning samt 
räntesäkringar gett oss goda förutsättningar att bygga grunden för ny tillväxt  
och fortsatt värdeskapande. Vi redovisar ett resultat per aktie om 1,11 kr (-1,59).
Jag är både glad och stolt att leda en organisa-
tion som gör sitt yttersta även i utmanande tider 
och fokuserar på det som vi kan påverka. Vi har 
ställt om och anpassat oss till nya förutsättningar 
och kan nu se framåt och jag är mer än nöjd med 
ökningar på samtliga nivåer och förbättring av alla 
våra nyckeltal. Vi ökar våra hyresintäkter med 5 
procent, vårt driftnetto med 6 procent och vårt 
förvaltningsresultat med 9 procent. Resultat per 
aktie efter skatt uppgår till 1,11 kr/aktie (-1,59). 
Dessutom tecknade vi nya kommersiella kontrakt 
under 2024 på 13,2 Mkr
Malmöregionen fortsatt stark
Malmö fortsätter att vara en växande och attraktiv 
storstad. Föregående år ökade antalet invånare i 
Malmö med nästan 3 500 personer och fortfaran-
de har vi noll vakans och väldigt många sökande 
på varje ledig lägenhet. Effekten av att inga nya 
hyreslägenheter byggs är en ökad efterfrågan. 
Prisutvecklingen för bostadsrätter i Stor-Malmö 
har ökat med cirka 6 procent1 under 2024 till ett 
genomsnittspris på cirka 34 000 kr/kvm. Till det 
ska läggas belåningen i föreningen. Detta ska 
ställas i relation till Trianons bokförda värden på 
bostadsfastigheter som är 27 400 kr/kvm. Vi ser 
en stor potential framför oss gällande ombild-
ningar från hyresrätter till bostadsrätter.
Trianons bostadsbestånd ger bra 
totalavkastning
Bostadssegmentet är vårt största segment 
och står för 75 procent av fastighetsvärde och 
hyresintäkter. Vi har en direktavkastning på 4,6 
procent i bostadsbeståndet och 4,8 procent i 
genomsnitt på hela fastighetsbeståndet. Under 
2024 stod bostadssegmentet för de positiva 
värdeförändringarna och vi ser framför oss 
att det kommer att vara bostadssegmentet 
som stiger i takt med ökade hyresintäkter och 
som kommer ge den bästa totalavkastningen. 
Vi har add on-investeringar i form av 
energieffektiviseringar och renoveringar som ger 
bra avkastning, dessutom slutfördes under året 
1  Svensk Mäklarstatistik 2024.
INNEHÅLL           OM TRIANON             HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
6
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 7 =====

VD HAR ORDET
 Jag är både glad och stolt att leda en organisation som gör      
 sitt yttersta även i utmanande tider och fokuserar på det 
som vi kan påverka. Vi har ställt om och anpassat oss till nya 
förutsättningar och kan nu se framåt och jag är mer än nöjd med 
ökningar på samtliga nivåer och förbättring av alla våra nyckeltal.
en bruksvärdering av fastigheten Vårsången 6, 
vilket ger ökade hyresintäkter med 2,5 Mkr per år 
utöver årliga hyreshöjningar.
Lönsam fastighetsutveckling 
I juni sålde vi resterande 50 procent av Rosen-
gård Centrum i Malmö. Rosengård Centrum är 
en fastighet som vi förvärvade 2016 för 276 Mkr. 
Vi har under åren utvecklat och investerat i fastig-
heten och sålde 50 procent 2021 för ett underlig-
gande fastighetsvärde på 560 Mkr. Nu i juni sålde 
vi resterande 50 procent för ett underliggande 
fastighetsvärde på 700 Mkr. Vi säljer i enlighet 
med senaste värdering, vilket bekräftar våra 
bokförda fastighetsvärden. Den totala vinsten i 
denna affär uppgår till cirka 200 Mkr. Det här är 
ett bra exempel på lönsam fastighetsutveckling, 
vilket Trianon kommer fortsätta fokusera på.
Stark och hållbar finansiering
Tillgången på kapital har under 2024 förbättrats 
väsentligt och på obligationsmarknaden har 
marginalerna sjunkit betydligt sedan 2020, då vi 
emitterade med en marginal på 275 punkter som 
lägst. Under 2023 låg marginalen på 500 punkter 
och idag emitterar vi med en marginal på 215 
punkter. Obligationer använder vi för att finansie-
ra vår fastighetsutveckling, medan vi finansierar 
fastigheter via bankkrediter. Vår andel bankfinan-
siering uppgår idag till 95 procent. 
Värdeskapande stadsutvecklingsprojekt  
i Malmö och Burlöv
Trianon har två större stadsutvecklingsprojekt i 
centrala Malmö och i Burlöv. Sorgenfri är centralt 
beläget i Malmö som ska omvandlas till bostads-
område och här har vi cirka 33 000 kvm/BTA 
byggrätter samt 12 000 kvm befintlig yta. I Burlöv 
äger vi tillsammans med Wallfast stationsnära 
fastigheter och byggrätter till ett värde av 1,4 
Mdkr. Detta är ett stadsutvecklingsprojekt med 
stor potential för värdeskapande. Sedan decem-
ber 2020 har vi utvecklat Burlöv Center från en 
uthyrningsgrad på cirka 40 procent till nuvarande 
85 procent samt sålt byggrätter i området. Vi dri-
ver detaljplan för bostäder på ytterligare 100 000 
kvm BTA och har en färdig detaljplanerad bygg-
rätt på 18 000 kvm BTA. Detta i direkt anslutning 
till Burlövs nya station, Malmö Norra Station, med 
tåg var sjätte minut till centrala Malmö och Lund 
på 5 respektive 7 minuter.
Hållbarhet på riktigt 
Vi gör fortsatt omfattande insatser med energi-
effektiviseringar där målet är att minska energi-
förbrukningen väsentligt 2025–2030. De senaste 
tre åren har vi minskat energiförbrukningen med 
hela 11 procent. Jag är också glad att vi just satt i 
gång ännu en omgång av det sociala hållbarhets-
projektet ”Färdighet ger möjlighet” där arbetslö-
sa som bor i våra bostadsområden i Lindängen, 
Hermodsdal och Nydala i Malmö får praktik 
och arbetslivserfarenhet under 15 månader hos 
Trianon. Strax före årsskiftet fick vi veta att vi var 
nominerade som ”Årets samhällsförbättrare”, ett 
pris som vi i mars vann och fick ta emot under 
Malmö Näringslivsgala. Det här är vi naturligtvis 
både glada och stolta över och priset är verkligen 
ett kvitto på det stora engagemang som finns i 
hela Trianon för både affärsnytta, kundnytta och 
samhällsnytta.
Mål och fokus framåt
Efter årets utgång har vi omstrukturerat vår deri-
vatportfölj, vilket innebär att vi kommer ha lägre 
räntekostnader under 2025. Vi står inför lägre 
räntor, högre hyresintäkter och noll vakans i vårt 
bostadsbestånd samt ökade fastighetsvärden. 
Med den plan vi har ser vi att vi kan fortsätta att 
förbättra alla våra nyckeltal och i enlighet med vår 
intjäningsförmåga öka förvaltningsresultatet och 
uppnå en räntetäckningsgrad som närmar sig 2. 
 I februari 2025 har vi gjort en miljardaffär med 
en av Trianons storägare Briban Invest AB, som 
innebär att vi säljer två kontorsfastigheter i Malmö 
samt våra bostadsfastigheter i Skurup. Vi säljer 
på bokfört värde och som en del av betalningen 
inlöser vi aktier till 22 kr/aktie. Trianon har ett 
långsiktigt substansvärde på 31,22 kr/aktie. Att 
sälja fastigheter på värdering och lösa in aktier 
med rabatt är väldigt värdeskapande för Trianons 
aktieägare och förbättrar bolagets nyckeltal. Ef-
fekten av affären är att Briban minskar sitt ägande 
till cirka 14 procent och att mitt ägande ökar till 
över 30 procent av kapitalet. 
 Vi blickar framåt och ska med full kraft och 
övertygelse leverera på våra nya finansiella mål 
och hållbarhetsmål med tillväxt, värdeskapande 
och den goda affären i fokus. I Trianon finns ett 
gott affärsmannaskap samt engagerade medar-
betare. Vi är på rätt plats, i rätt segment. Detta 
innebär att vi även framåt kommer att kunna 
leverera ökat aktieägarvärde.
Olof Andersson, VD
INNEHÅLL           OM TRIANON             HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
7
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 8 =====

Mål Utfall 2024 Genomsnitt 5 år Kommentar
Förvaltningsresultatet per 
aktie ska öka med 12 pro-
cent per år i genomsnitt 
över en konjunkturcykel..
9 %
Mål: >12%
2 %
genomsnittlig  
årlig tillväxt
Ökningen av förvaltningsresultatet  
beror främst på ökade intäkter via 
förvärv och nyproduktion samt god 
kostnadskontroll. 
Avkastning på eget kapital 
ska överskrida 10 procent 
per år i genomsnitt över 
en konjunkturcykel.
4 %
Mål: > 12%
10 %
Genomsnittlig
årlig avkastning
Avkastningen på eget kapital är lägre 
än tidigare år men förbättrades 
främst andra halvan av året av 
positiva värdeförändringar av 
förvaltningsfastigheter och derivat.
Belåningsgraden ska 
långsiktigt understiga  
55 procent.
55 %
Mål: < 60%
55 %
Nettobelåningsgraden har påverkats 
positivt av värdeförändringar på 
förvaltningsfastigheter.
Räntetäckningsgraden  
ska överstiga 1,75 gånger.
1,64 ggr
Mål: > 1,75 ggr
2,44 ggr
Räntetäckningsgraden har varit stabil 
beroende på ökad andel räntesäkringar 
och sjunkande rörliga räntor.
Finansiella mål för Trianon 2025–2030
Trianons styrelse beslutade i november 2024 om en ny affärsplan med uppdaterade finansiella mål, hållbarhetsmål 
och utdelningspolicy avseende 2025–2030. Det genomgripande temat är ett ökat fokus på tillväxt, värdeskapande 
och den goda affären, där affärsnyttan alltid kombineras med kundnytta och samhällsnytta.
0
1
2
3
4
Räntetäckningsgrad, ggr
1,61 ,6
3,4 2,6
2,4
20242020 202320212 022
Mål
0
20
40
60
80
Belåningsgrad, %
57,1 54,755,7 53,5 54,6
20242020 20232021 2022
Mål
-10
0
10
20
30
40
Avkastning eget kapital, %
16,7
31,3
3,2 -3,9 4,0
20242020 20232021 2022
Mål
-40
-20
0
20
40
Förvaltningsresultat, %
26,4
12,9 -34,0 9,0
-8,4
20242020 20232021 2022
Mål
>12%
>10%
<55%
1,75 
ggr
INNEHÅLL           OM TRIANON             HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
8
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 9 =====

Mål Utfall 2024 Kommentar
Halvera CO2-utsläpp i Kg CO2 e/kvm  
Atemp i Scope 1 och 2 till 2030 jämfört  
med basår 2021, då utsläppen var  
9,2 kg CO2e/kvm.
10,5  
Kg CO2e/ 
kvm
Största delen av Trianons CO2-utsläpp är relaterat till fjärrvärmeförbrukning 
i fastigheterna inom Scope 2. Den faktiska förbrukningen av fjärrvärme 
i jämförbart bestånd har minskat med 11 procent från 100 (2021) till 90 
kWh/kvm Atemp (2024). Däremot har utsläppen mätt i kg CO2 e/kWh 
Atemp i jämförbart bestånd ökat med 15 procent från 9,2 (2021) till 10,5 
(2024) beroende på att redovisning av utsläpp beräknas med hjälp av  
leverantörernas redovisade emissionsfaktorer, vilka ökat under perioden. 
Genomsnittlig energiförbrukning i  
våra fastigheter ska ej överstiga  
100 kWh per kvadratmeter 2030.
117  
kWh/ 
kvm
Genomsnittlig energiförbrukning minskade från 131 kWh/kvm Atemp  
2021 till 117 kWh/kvm Atemp 2024, vilket motsvarar en minskning  
med 11 procent.1
Öka trivseln och tryggheten i våra  
bostads-fastigheter. Mäts genom  
Nöjd kund-index (NKI) där serviceindex  
ska vara minst 83 procent 2030.
79,1 %
Insatser för att öka upplevelsen av trygghet genomförs löpande.  
Skötseln av bostadsområdena, att eftersträva att det är helt, rent  
och snyggt samt förbättringar i kommunikation och synlighet ska  
öka hyresgästernas upplevda trygghet.
Vara en attraktiv arbetsgivare med en 
jämställd och hälsosam arbetsmiljö. Mäts 
genom Employee Net Promoter Score 
(eNPS) där 50 poäng ska uppnås 2030. 
Poäng över 0 anses bra, eNPS kring 20–30  
är mycket bra och allt över det utmärkt.
24  
poäng
Trianon får sedan många år tillbaka goda resultat i mätningar av  
medarbetarnöjdheten. Under 2024 har ny mätning startats och  
årliga mål sätts efter basåret 2024.
Andel hållbar finansiering ska  
uppgå till 100 procent. 70 %
Trianon förstärkte hållbarhetsarbetet ytterligare och tecknade i december 
hållbarhetslänkade lån med Nordea. Efter tecknandet gick Trianons håll-
bara finansiering från en andel på 38 till 70 procent. Befintliga lån om cirka 
2,5 Mdkr blev, med de nya avtalen, hållbarhetslänkade och har kopplats till 
Trianons övergripande hållbarhetsmål, däribland pågående arbete med att 
förbättra fastigheternas energiklassning.
0
5
10
15
CO2-utsläpp, 
Kg CO2e/kvm Atemp
9,2 10,5
20242021
0
25
50
75
100
Nöjd kund-index, %
79,1
2024
0
10
20
30
40
50
Employee Net Promoter Score,
poäng
24
2024
Hållbarhetsmål för Trianon 2025–2030
Samtliga hållbarhetsmål är uppdaterade för att fokusera på de mest väsentliga hållbarhetsfrågorna för Trianon – hur 
bolaget påverkar och påverkas av omvärlden. Målen inkluderar faktorer som koldioxidutsläpp, energiförbrukning, 
trygghet, arbetsmiljö samt finansiering.
1 Målet avser normalårskorrigerad kWh-besparing i fastigheter ägda per den 31 december 2021. Målet avser fastigheter som vi avser att långsiktigt äga och förvalta.
Mål  
2030
4,6
Mål  
2030
100
Mål 
2030
100
Mål  
2030
83
Mål  
2030
50
0
40
80
120
160
Energiförbrukning, 
kWh/kvm Atemp
124131 121 117
2023 202420222021
0
20
40
60
80
100
Hållbar finansiering, %
38
70
20242023
INNEHÅLL           OM TRIANON             HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
9
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 10 =====

Strategisk inriktning
Trianon är en långsiktig fastighetsägare som 
investerar i bostäder och kommersiella fastig -
heter i Malmöregionen.
På rätt plats i rätt segment
Vi är verksamma i den expansiva Malmöregi -
onen med hög efterfrågan på bostäder och 
lokaler. Den största andelen av fastighetsvärdet 
ska utgöras av segmentet bostäder. 
Fastighetsutveckling, stadsutveckling  
och transaktioner
Vi skapar tillväxt genom utveckling av befintligt 
bestånd och genom förvärv av fastigheter med 
utvecklingspotential. Bolaget ska löpande realisera 
delar av utvecklingsvinsterna. Utveckling av befint-
ligt fastighetsbestånd sker genom uthyrningar, 
värde skapande investeringar och effektiviseringar. 
Som ett komplement investerar vi även i delägda 
fastigheter genom joint venture eller intresseföretag. 
Trianon ska vara mer än ett fastighetsbolag
Styrkan i vår affär är den lokala förankringen när vi förvaltar och utvecklar 
fastigheter och områden. Genom uthyrning, värdeskapande investeringar 
och förvärv skapar vi värden för hyresgäster, samhället och aktieägare.
Genom ENGAGEMANG, NYTÄNKANDE och MOD 
ska Trianon verka för en hållbar stadsutveckling.
Trianon ska äga, förvalta och utveckla fastigheter i Malmöregionen. Genom nytänkande, engagemang 
och långsiktighet ska Trianon verka för en hållbar och värdeskapande stadsutveckling.
Fastighetsutveckling
• Uthyrningar
• Lägenhetsrenoveringar
• Energieffektiviseringar
Stadsutveckling
• Driva detaljplaner
• Sälja byggrätter
• Nyproduktion –  
rätt läge och god affär 
Transaktioner
• Förvärv
• Försäljningar
• Opportunistiska affärer
Så når vi våra mål: 
Tillväxt, värdeskapande och den goda affären
Hållbarhet – på riktigt
Vårt strukturerade arbete med energioptimering 
av våra fastigheter minskar klimatpåverkan och 
är avgörande för att vi ska nå målet om 100 
procent hållbar finansiering. Vi arbetar sedan 
länge aktivt för att skapa trygghet och framtidstro 
i våra områden. Vi erbjuder visstidsanställningar 
och sommarjobb för våra hyresgäster och har ett 
stort fokus på ungas meningsfulla fritid via den 
allmännyttiga Stiftelsen Momentum.
Värdegrund
Trianon är ett entreprenörsdrivet bolag där 
företagskulturen genomsyrar allt vi gör. Med 
den goda affären i fokus arbetar vi dessutom 
dedikerat med värderingsfrågor, hållbarhet och 
socialt ansvarstagande i fokus. Genom att vara 
nytänkande, modiga och engagerade är vi en 
aktiv aktör i våra områden och bidrar till långsiktig 
och hållbar stadsutveckling i Malmöregionen.
FASTIGHETSUTVECKLING STADSUTVECKLING TRANSAKTIONER
INNEHÅLL           OM TRIANON             HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
10
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 11 =====

Nöjda kunder bor gärna kvar 
I Svedala trivs våra hyresgäster bra, vilket syns i NKI-undersökningarna. I Kv Trädgårn  nådde serviceindex hela  
87,3 procent 2024. Särskilt nöjda är hyresgästerna med tryggheten i området, bemötande från oss som hyresvärd,  
kontakten med grannar och källsorteringen. Ett antal åtgärder kommer att vidtas, såsom fler kärl för sortering, snabbare återkoppling 
vid felanmälan, belysning samt bänkar och bord. I bild Svedalagården samt från vänster: Dennis Johansson, förvaltare, Gyrsel Goga, 
fastighetstekniker, Roland Lindskog, hyresgäst, Adrian Kowalczuk, fastighetstekniker och Mizgin Ulusoy, biträdande förvaltare.
11
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 12 =====

Hållbarhet – en del av Trianons affär
Trianon är en engagerad samhällsaktör som tar aktiv del i lokala, regionala och nationella initiativ kring hållbar stads-
utveckling. Vi arbetar nära andra aktörer i Malmöregionen för att öka tryggheten, trivseln och framtidstron i våra områden. 
Vi vill att människor som bor och verkar i våra hus ska märka hur vårt engagemang som mer än en hyresvärd gör deras 
vardag bättre. Hyresgäster och områden som mår bra bidrar till långsiktig, trygg och god avkastning för våra aktieägare.
Så styrs vårt hållbarhetsarbete
Styrelsen i Trianon identifierar hur hållbarhetsfrå-
gor påverkar bolagets risker och affärsmöjligheter 
(se även sidorna 44–47) och beslutar om rele-
vanta mål utifrån väsentlighet. Trianons affärsut-
vecklingschef för bostadssegmentet är ansvarig 
för bolagets övergripande hållbarhetsarbete. 
Bolagets ledningsgrupp ansvarar för styrning och 
uppföljning.
 För att förbereda arbetet med nya EU-direk-
tivet CSRD, Corporate Sustainability Reporting 
Directive, har hela företaget involverats i att se 
över och utveckla strategi, policyer och proces-
ser samt för att samla den faktiska datan. Under 
2024 har arbetet med gapanalys samt dubbel 
väsentlighetsanalys genomförts. Därefter sker 
definition av nyckeltal och insamling av data för 
att vara redo inför rapportering i december 2025. 
 I det dagliga arbetet och i kontakten med 
leverantörer, affärskontakter och andra intressen-
ter finns ett antal policyer, riktlinjer och styrdoku-
ment som anger Trianons regler och förhållnings-
sätt. De viktigaste av dessa är:
• Affärsplan – affärsidé, mål, strategi och 
värdegrund, inklusive hållbarhetsmål 
• Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion 
• Finanspolicy
• Miljöpolicy
• Inköpspolicy
• Policy mot kränkande särbehandling 
• Uppförandekod för medarbetare
• Uppförandekod för leverantörer
• Kommunikationspolicy 
• Riskpolicy
• Skattepolicy  
Sociala frågor i fokus
Trianon arbetar med en lång rad initiativ för att 
minska bolagets energiförbrukning och klimat-
påverkan, bland annat styrning, optimering och 
renovering av fastigheter. Det är dock inom de 
sociala hållbarhetsfrågorna som styrelsen iden-
tifierat att Trianon kan bidra med störst samhäll-
snytta. Därför har Trianons hållbarhetsarbete stor 
tonvikt på sociala insatser som syftar till att öpp-
na bostadsmarknaden för fler, sätta fler i arbete 
och skapa ökad trygghet och trivsel i bolagets 
hus och områden. Trianons sociala engagemang 
beskrivs på sidorna 16–17.
Så sätter vi våra hållbarhetsmål
Trianons hållbarhetsmål utgår från FN:s globala 
mål för hållbar utveckling och är satta med hög 
ambitionsnivå. Målen för 2025–2030 sattes av  
styrelsen i slutet av 2024 och redovisas här 
bredvid.
Styrelse och ledning delar övertygelsen att ett 
målinriktat hållbarhetsarbete bidrar till minskade 
affärsrisker och ökade kommersiella möjligheter. 
Målinriktat hållbarhetsarbete 2025–2030
Öka trivseln och tryggheten i våra bostadsfastigheter. Mäts genom Nöjd kund-index  
(NKI) där serviceindex ska vara minst 83 procent 2030.
Halvera CO2-utsläpp i Scope 1 och 2 till 2030 jämfört med basår 2021.
Genomsnittlig energiförbrukning i våra fastigheter ska ej överstiga 100 kWh per 
kvadratmeter 2030.
Vara en attraktiv arbetsgivare med en jämställd och hälsosam arbetsmiljö. Mäts genom 
Employee Net Promoter Score (eNPS) där 50 poäng ska uppnås 2030.
Andel hållbar finansiering ska uppgå till 100 procent.
Detta gäller inte minst i kontakter med finans-
marknadens aktörer som ofta ställer höga krav 
på ett strukturerat hållbarhetsarbete.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET            VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
12
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 13 =====

Mål 2022–2024 Utfall i genomsnitt 3 år Utfall 2024
Renovera 200 lägenheter per år  
som främjar långsiktigt kvarboende. 115 lägenheter 84 lägenheter
Minska arbetslösheten, inkl sommarjobbare 45 personer 42 personer
Minska energiförbrukningen med  
3,33 procent i KWh per år. 11 procent 3 procent
Installera solceller i befintligt bestånd  
motsvarande 100 000 kWh/år. 100 000 kWh 50 000 kWh
Förnybar energi, produktion MWh solceller. 2 507 MWh 1 785 MWh  
(januari–december)
Hållbar finansiering
Trianons ramverk för hållbar finansiering framta-
get 2022 omfattar samtliga skuldinstrument både 
lån och kapitalmarknadsfinansiering. Ramverket 
har upprättats i enlighet med Sustainability Bond 
Guidelines (utformat av ICMA) samt Green Loan 
Principles och Social Loan Principles (utformat av 
LMA). Ramverket granskades av en extern part, 
ISS ESG.Tre obligationer finns kopplade till ram-
verket, som har både miljömässiga och sociala 
mål. För mer om ramverket, se sidan 38–39.  
 Trianon arbetar för att öka andelen hållbar 
finansiering genom gröna eller socialt kopp-
lade lån. I slutet av 2024 tecknades avtal om 
hållbarhetslänkade lån om 2,5 Mdkr, vilket ökade 
andelen hållbar finansiering från cirka 38 till 70 
procent.
Affärsetik och antikorruption
Bygg- och fastighetsbranscherna har genom åren 
utsatts för oegentligheter i form av svart arbets-
kraft, mutor och olovlig andrahandsuthyrning. 
Trianon bedriver ett löpande och målmedvetet 
arbete för att bolagets värderingar ska genomsy-
ra verksamheten och integreras i alla samarbeten, 
processer och rutiner. Trianons leverantörer 
förväntas följa gällande lagar och regelverk, men 
också Trianons policyer och riktlinjer. Trianons 
antikorruptionsarbete är integrerat i bolagets 
uppförandekod. Under 2024 hade Trianon inga 
ärenden om korruption.
Hållbara inköp
Trianons inköpsarbete bygger på att med en 
professionell inköpsprocess välja leverantörer 
som är hållbara utifrån såväl ekonomiska aspekter 
som hållbarhetsaspekter. Inköpschefen verkar för 
att ramavtal upprättas med en majoritet av våra 
leverantörer, att de kontrolleras och att de som 
vi tecknar ramavtal med har en sund ekonomi. 
Leverantörerna skriver även under Trianons  
uppförandekod vid avtalstecknande.
Trianons leverantörer har i många fall direkt- 
kontakt med våra hyresgäster och påverkar 
därmed affärsrelationerna i Trianons värdekedja. 
Det är därför av största vikt att vi ställer krav på 
leverantörernas affärsetik, yrkeskompetens och 
servicegrad. Vi vill att alla som arbetar på upp-
drag av oss ska ha godtagbara arbetsvillkor och 
god arbetsmiljö och ställer därför höga krav på 
de leverantörer som engageras i våra uppdrag.
 Under 2024 har vi påbörjat vårt arbete med 
leverantörsbedömningar och genomfört två 
leverantörsrevisioner.
Visselblåsning
Trianon ska präglas av förtroende, respekt och 
prestigelöshet. Alla ska kunna lita på oss och 
medarbetare samt leverantörer ska följa uppfö-
randekoden. Den som misstänker eller anser sig 
vara drabbad av missförhållanden eller oegent-
ligheter kontaktar i första hand närmaste chef 
eller ansvarig beställare hos Trianon. Bolagets 
visselblåsartjänst finns tillgänglig via bolagets 
webbplats och ger alla möjlighet att anonymt 
rapportera misstanke om missförhållanden eller 
oegentligheter. Under 2024 anmäldes inga vissel-
blåsarärenden.
 För hållbarhetsrisker, se Risker och riskhante-
ring på sidorna 44–47.
Antal
2022 2023 2024
Personer i sysselsä/t_tning inkl. sommarjobbare
Mål: Minska arbetslösheten.
42
52
42
0
10
20
30
40
50
60
Antal
2022 2023 202 4
Renoverade lägenheter
Mål: R enove ra  lägenheter med rimlig hyr a f ör a/t_t 
fr ämja långsiktigt kv arboende.  
84
109
151
0
40
80
120
160
MWh
2022 2023 2024
Förnybar energi, produktion solceller
Mål: Installera solceller motsvarande 
100 000 kWh per år.
1 785
2 764
2 973
0
1 000
2 000
3 000
kWh/kvm Atemp
2022 2023 2024
Energiförbrukning
Mål: Minska energiförbrukningen med 
10 procent i kWh 2022–2024.
117121124
0
50
100
150
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET            VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
13
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 14 =====

Energibesparing sänker kostnaderna 
och minskar klimatpåverkan
Ett av Trianons långsiktiga hållbarhetsmål är att den genomsnittliga energiförbrukningen 
i fastigheterna inte ska överstiga 100 kWh per kvadratmeter år 2030. Syftet är att minska 
klimatpåverkan, men också att sänka kostnaderna i en tid då energipriserna varierar kraftigt. 
Fastighetssektorn står för en tredjedel av den  
totala energianvändningen i Sverige och en 
sjättedel av koldioxidutsläppen. Ur ett klimat-
perspektiv är det därför viktigt att Trianon bidrar 
med åtgärder som minskar den egna energian-
vändningen. Det ger också positiva ekonomiska 
effekter i en tid då det syns stora variationer i 
energipriserna och utvecklingen i omvärlden  
gör kostnadsläget osäkert framöver. 
Tio procent lägre på tre år
Trianons styrelse fattade 2021 beslut om hållbar-
hetsmål för 2022–2024 där ett av målen varit att 
minska energiförbrukningen i fastighetsbeståndet 
med 10 procent. Energibesparingar kan ske på 
en rad olika sätt, till exempel genom återvinning 
av frånluft, fönsterbyten, nya fjärrvärmecentraler 
eller ny styr- och reglerutrustning. Det är också 
möjligt att tilläggsisolera fasader eller att installera 
solceller i samband med takrenoveringar. Trianon 
har en plan för varje fastighet, där konstruktion, 
byggår och standard avgör vilka åtgärder som 
kan vara aktuella. 
 Under 2024 har målinriktat arbete fortsatt i 
Trianon för att inventera möjliga åtgärder och 
optimera driften av befintliga anläggningar. Av 
Trianons fastigheter har cirka 40 procent energi-
klass F eller G, vilket innebär en relativt hög  
energianvändning. Under året har vi energieffekti-
viserat över en tredjedel av dessa fastigheter som 
kommer att nå energiklass C, D eller E. Arbetet 
fortsätter och vi bedömer att vi kommer att höja 
prestandan på merparten av F- och G-fastigheter-
na inom 1–2 år. 
Förnybar energi
En viktig del i arbetet med att minska klimatpå- 
verkan är Trianons satsning på förnybar energi.  
Solcellsanläggningar finns på flera fastigheter i 
bland annat Lindängen, Hermodsdal och Sofie-
lund samt på taket till Entré. Även Rosengård 
Centrum, som såldes i juni har solceller på taket. 
I Sege Park användes en befintlig solcellsanlägg-
ning för en del av elbehovet under byggnationen, 
och har sedan ersatts med en ny anläggning 
för framtida drift av fastigheten. Idag används 
solcellerna på fastigheternas tak för att förvärma 
hyresgästernas varmvatten.
Information till boende
Trianon bedriver ett löpande arbete med att  
informera hyresgästerna om hur deras energi- 
förbrukning och klimatpåverkan kan minska. Det 
kan handla om vattenanvändning, uppvärmning 
eller källsortering. En ökad medvetenhet bland 
hyresgästerna leder till lägre klimatpåverkan och 
sänkta kostnader för Trianon som helhet. 
Koldioxidutsläpp
Trianons klimatpåverkan sammanställs enligt  
redovisningsstandarden Greenhouse Gas  
Protocol (GHG Protocol) som delar in kol- 
dioxidutsläpp i så kallade scopes. 
• Scope 1 är direkta utsläpp från egen-
kontrollerade källor. För Trianons del inne- 
fattar det biogas för uppvärmning av fastig-
Under året har vi energieffektiviserat  
över en tredjedel av våra F- och G- 
fastigheter som kommer att nå energiklass 
C, D eller E inom 1–2 år.
Lars Åkewall, affärsutvecklingschef kommersiella fastigheter
heter under Trianons kontroll, samt drivmedel 
för servicebilar.
• Scope 2 är indirekta utsläpp från inköpt 
energi. För Trianon innefattar detta 
fjärrvärmeförbrukning och elförbrukning under 
Trianons kontroll.
• Scope 3 är indirekta utsläpp utöver inköpt 
energi, som bolaget inte har direkt kontroll 
över men som sker på grund av bolagets 
verksamhet. I Trianon har vi valt att redovisa de 
egna tjänsteresorna med flyg och privat bil. 
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET            VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
14
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 15 =====

Arbetet med energieffektivisering och styrning av fastigheterna fortsätter. Ett arbete 
som både som minskar klimatpåverkan och ger en avkastning på 8–10 procent.
Fokus under 2025
0
4 000
8 000
12 000
16 000
20 000
MWh kWh/kvm
2020 2021 2022 2023 2024
Elförbrukning
Förbrukning, MWh          Förbrukning, kWh/kvm
0
10
20
30
40
50
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
MWh kWh/kvm
2020 2021 2022 2023 2024
Värmeförbrukning
30
45
60
75
90
105
120
Förbrukning, MWh          Förbrukning, kWh/kvm
Elförbrukningen motsvarar fastighetselen. 
Förbrukningen inkluderar fastigheter ägda 
under hela respektive kalenderår. Fastigheter 
förvärvade eller avyttrade under ett kalenderår 
är således exkluderade från det årets värden. 
Förbrukningen per kvm är beräknad på total 
fastighetsyta för respektive kalenderår. År 2024 
var ytan 560 598 kvm Atemp. 
Majoriteten av Trianons fastigheter värms upp 
med fjärrvärme. Någon enstaka fastighet värms 
upp med biogas alternativt värmepump. Förbruk-
ningen inkluderar fastigheter ägda under hela 
respektive kalenderår. Fastigheter förvärvade  
eller avyttrade under ett kalenderår är således 
exkluderade från det årets värden. Normalårs- 
korrigerade värden har använts. Förbrukning per 
kvm är beräknad på fastigheternas totala Atemp 
för respektive kalenderår. År 2024 var ytan  
560 598 kvm Atemp. 
1 Kategori vilken Trianon börjat mäta 2024 därav inget värde för 2023.
Mål: Minska energi- 
förbrukningen med 10%  
under perioden 2022–2024
Utfall 2024
 11 %
0
1 000
2 000
3 000
20242020 2021 2022 2023
Förnybar energi
MWh
Produktion solceller, MWh
Energi producerad av solceller som ägs av Trianon, 
antingen direkt eller indirekt. För år 2024 stod egen-
producerad el för cirka 10 procent av den totala 
elförbrukningen. Under 2024 minskade elproduktio-
nen från solceller med 35 procent jämfört med 2023. 
Anledningen är att Trianon i juni 2024 avyttrade 
fastigheten Landshövdingen 1 vars solcellsanlägg-
ningar stod för cirka 75 procent av Trianons totala 
elproduktion under 2023. 
Koldioxidutsläpp 2024,
ton CO2-ekvivalenter (tCO2e)
Beräkningen av koldioxidutsläpp från Trianons bilar 
baseras på den årliga körsträckan, övriga utsläpp 
baseras på faktisk förbrukning. Emissionsfaktorer för 
fjärrvärme och el kommer från respektive leverantör, 
för bilar och biogas har de hämtats från UK 
Government GHG Conversion Factors for Company 
Reporting. Emissionsfaktorer för flygresor kommer 
från ICAO.
        Scope 1 direkta utsläpp
 Biogas för uppvärmning 0,2 (0,3) tCO2e
 Drivmedel från servicebilar 30,3 (35,9) tCO2e
        Scope 2 indirekta utsläpp
 Fjärrvärme 5 904,8 (3 955,9) tCO2e
 El market-based 0 (0) tCO2e
 El location-based 1 1 021,9 (-) tCO2e
        Scope 3
 Kategori 3  – Bränsle - och 
 energirelaterade aktiviteter 1 272,3 (-) tCO2e
 Kategori 6 – Tjänsteresor 4,7 (6,2) tCO2e
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET            VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
15
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 16 =====

Aktivt arbete för en inkluderande  
bostadsmarknad och trygga bostadsområden
Alla människor ska ha råd att bo bra. Det är utgångspunkten för Trianons arbete med att skapa en 
inkluderande bostadsmarknad. Ett bostadsområde består lika mycket av människorna som bor och 
arbetar där som av fastigheterna. Trygga hyresgäster som trivs och mår bra skapar positiva affärer  
för Trianon, samtidigt som vi bidrar till att bygga samhället starkare. 
När konjunkturen viker och de ekonomiska 
påfrestningarna ökar är det viktigare än någonsin 
för Trianon att medverka till en inkluderande 
bostadsmarknad. 
I den kraftigt expanderande Malmöregionen 
har det länge varit brist på bostäder, något som 
förvärras ytterligare när höjda räntor och ökande 
kostnader gör att bostadsprojekt skjuts på 
framtiden.
Generös uthyrningspolicy sänker tröskeln  
in på bostadsmarknaden
Trianon har en generös uthyrningspolicy som 
syftar till att inkludera fler på den ordinarie 
bostadsmarknaden med egna förstahands-  
kontrakt, t ex godkänner bolaget inkomst på 
en gånger hyran, alternativa anställningsformer 
samt två betalningsanmärkningar.
Trianon upplåter dessutom knappt tio procent 
av sina lägenheter till utsatta samhällsgrupper 
som av olika anledningar står utanför bostads-
marknaden. Det kan gälla utsatta kvinnor 
som behöver starta om i en ny kommun eller 
familjer som av någon anledning hamnat utanför 
bostads marknaden. 
Tillsammans med Skåne Stadsmission medver-
kar bland annat Trianon i ”Barns Bostad Först”, 
där man arbetar för att motverka strukturell 
hemlöshet hos barnfamiljer. Under 2024 har 
Trianon hjälpt fem familjer till en fast bostad med 
förstahandskontrakt. En fast bostad innebär 
bland annat att föräldrarna kan komma ut på 
arbetsmarknaden eller börja studera, men främst 
innebär det att barnen inte måste flytta varje 
vecka, vilket samhällsmässigt ger stora besparing-
ar både på kort och lång sikt. 
Ett annat sätt att skapa lägre trösklar in på  
bostadsmarknaden är att renovera med varsam-
het och endast när det behövs så att hyrorna 
behålls på rimliga nivåer. Trianon renoverar enligt 
en modell som är effektiv sett till både kostnader 
och tidsåtgång, och återbrukar gärna där det går. 
Tryggare bostadsområden
Trianon arbetar kontinuerligt med att skapa trygg-
het och trivsel i sina bostadsområden. Det kan 
handla om mer och bättre belysning, beskärning 
av buskage och andra förbättringar av utemiljön, 
kameraövervakning och att hålla rent och snyggt. 
Men även att skapa större trygghetskänsla i  
gemensamma utrymmen som källare, hissar  
och i tvättstugemiljöer. 
En nära förvaltning med lokal närvaro och 
synlig personal varje dag skapar trygghet i våra 
områden.
Trianons personal deltar även i trygghetsvand-
ringar i områdena Lindängen och Hermodsdal i 
Malmö. Utfallet i NKI-undersökningarna av den 
upplevda tryggheten uppgick till 76,6 (75,5) i 
Lindängen och Hermodsdal. En löpande dialog 
förs med hyresgäster och bolaget kan dagligen 
utläsa hur en fastighet eller ett fastighetsområde 
mår. Det gör att man direkt får resultatet på 
åtgärder eller snabbt besked om när något måste 
göras. Under 2024 satte Trianon ett nytt mål 
för hela bostadsbeståndet  med hjälp av Nöjd 
Kund-index (NKI) där serviceindex ska vara minst 
83 procent 2030. Utfallet för serviceindex 2024 
blev 79,1 procent, vilket innebär att 79,1 procent 
av bostadshyresgästerna anser att Trianon är bra 
eller mycket bra inom områdena upplevd trygg-
het, rent och snyggt, hjälp när det behövs och  
ta kunden på allvar. 
 Genom Stiftelsen Momentum, som Trianon 
Alla ska ha råd att bo bra.  
I tuffare tider är det därför  
ännu viktigare att vi fastighetsägare 
under lättar för människor att komma  
in på bostadsmarknaden. 
Anna Heide, affärsutvecklingschef bostad
bedriver tillsammans med MKB bidrar man lång-
siktigt till ett socialt hållbart och tryggare Malmö 
genom att barn och unga får en utvecklande och 
meningsfull fritid. Aktiviteterna genomförs av en 
mängd olika lokala ideella föreningar inom idrott 
och kultur. Under 2024 var 15 föreningar knutna 
till Stiftelsen Momentum och unga deltog  i bland 
annat högläsning, utflykter, utomhusbasket, sim-
skola och fotboll. Läs mer om Stiftelsen Momen-
tum och andra samarbeten på sidan 17.
Färdighet ger möjlighet
Jobbskapande aktiviteter är en viktig del i vårt 
arbete för hållbar utveckling. Trianon medverkar 
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET            VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
16
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 17 =====

• Fortsätta samarbetet med relevanta 
aktörer genom åtgärdsplaner och 
konkreta insatser verka för att sänka 
trösklarna till bostadsmarknaden. 
• Fortsätta öka trivseln och tryggheten i 
våra bostadsfastigheter. Mäts genom 
NKI där serviceindex ska vara minst 83 
procent 2030.
• Bygga vidare på det goda samarbetet 
med lokala föreningar för att bland annat 
skapa en meningsfull fritid för unga.
Fokus under 2025
i flera initiativ för att hjälpa människor till arbete. 
Med egen lön ökar chansen att fler kan betala 
hyran för en egen bostad. Exempel på det är 
långtidsarbetslösa hyresgäster som erbjuds prak-
tik och därefter anställning hos Trianon under 
totalt 15 månader. Det bidrar till en inkluderande 
arbetsmarknad; stärker deras självbild, ger dem 
arbetslivserfarenhet och därmed gör det lättare 
ta sig vidare på arbetsmarknaden. Bland annat 
hjälper medarbetarna till med att hålla rent och 
snyggt i det område där man bor. Det ökar triv-
seln, minskar skadegörelsen och ökar tryggheten. 
 Ett annat exempel är att vi erbjuder som-
marjobb till drygt 30 ungdomar som bor i våra 
fastigheter. Ungdomarna får träffa olika funktio-
ner inom Trianon, där det också ges möjlighet 
att skapa värdefulla kontakter för framtiden. I 
samarbete med Swedbank får ungdomar även  
en kurs i hushållsekonomi.
Ytterligare exempel på samarbeten och projekt:
Stiftelsen Momentum
Tillsammans med Trianons huvudägare och Malmös kommunala  
bostadsbolag (MKB) har Trianon startat den allmännyttiga Stiftelsen 
Momentum. Det är ett unikt samarbete för framtidens Malmö med 
fokus på samhällsnytta genom att stärka barns och ungas uppväxt-
villkor och framtidsmöjligheter. Stiftelsens mål är att bidra långsiktigt 
till ett socialt hållbart och tryggare Malmö genom att barn och unga i 
bostadsområdena Nydala, Hermodsdal, Lindängen och Rosengård,  
i Malmö, har en utvecklande och meningsfull fritid. Aktiviteterna  
genomförs av en mängd olika lokala aktörer inom idrott och kultur,  
till exempel FC Rosengård, BK Olympic, Hela Malmö och Tillsammans 
i simföreningen, RAN. Under 2024 var 15 föreningar knutna till Stiftel-
sen Momentum och unga deltog i bland annat högläsning, utflykter, 
utomhusbasket, simskola och fotboll.
Her House Foundation
Ett återkommande problem för kvinnor som drabbas av våld i nära 
relation är att de efter det akuta jourstödet inte får hjälp att flytta till 
en annan stadigvarande bostad för att undkomma gärningspersonen. 
Genom att samarbeta med fastighetsbolag stöttar den nationella 
stiftelsen Her House Foundation den drabbade kvinnan och hjälper 
henne genom processen att hitta en ny bostad, ofta i en annan 
kommun. Trianons samarbete med Her House Foundation innebär att 
bolaget erbjuder stiftelsen lägenheter med förstahandskontrakt där 
kvinnor som behöver en långsiktig etablering i skyddat boende kan 
påbörja sina nya liv. 
AktivBo
Trianon genomför löpande NKI-undersökningar (Nöjd-Kund-Index) i 
samtliga områdena för att mäta hyresgästernas uppfattning om bo-
staden, den fysiska miljön, tryggheten, servicenivån och om Trianon 
som hyresvärd. Undersökningarna är en viktig del i arbetet med att 
förstå de boendes behov och förväntningar och för att kunna sätta 
in åtgärder där det behövs. Arbetet är långsiktigt och med internt 
engagemang inom förvaltning, affärsutveckling och kommunikation. 
Arbetet syftar till att öka trivseln, tryggheten och långsiktigt även 
fastighetsvärdena.Trianons hållbarhetslänkade lån har som en KPI att 
tryggheten ska öka i områdena Nydala, Hermodsdal och Lindängen. 
Under 2024 genomfördes NKI-undersökningar hos samtliga av bola-
gets hyresgäster. Resultatet visade att hyresgästerna är mycket nöjda 
med Trianons bemötande, hanteringen av felanmälningar, förmåga att  
hålla löften samt besöks- och telefontider. Mindre nöjda är hyres-
gästerna med gemensamma utrymmen som förråd, källarutrymmen, 
tvättstugor samt trapphus.
Barns Bostad Först
Över 15 000 barn i Sverige lever i hemlöshet och allt fler familjer 
drabbas. I allt större utsträckning ser vi är att människor utan annan 
problematik än en svag ekonomi drabbas av hemlöshet.
 Att inte ha ett stadigvarande hem begränsar barns möjlighet att klara 
av skolan, ha en meningsfull fritid, skapa relationer och upprätthålla 
rutiner för mat, lek och vila. En dålig start i livet minskar möjligheterna 
till god hälsa och arbete i vuxen ålder. 
 Barns Bostad Först är en långsiktig satsning som riktar sig till struk-
turellt hemlösa barnfamiljer. Modellen bygger på en beprövad modell. 
Målet är att sänka trösklarna till bostadsmarknaden och motverka 
strukturell hemlöshet.
Att vara strukturellt hemlös innebär att man har en svag ekonomi 
och svårigheter att komma in på bostadsmarknaden. 
 Skåne Stadsmission har utvecklat en ny metod där Trianon är en 
av aktörerna. Skåne Stadsmission ansvarar för rekrytering, urval och 
matchning av barnfamiljer samt erbjuder behovsanpassat stöd till de 
barnfamiljer som flyttar in i en lägenhet. Fastighetsägaren godkän-
ner och erbjuder barnfamiljerna förstahandskontrakt. Vid behov får 
familjen hjälp till att möblera lägenheterna via en annan aktör. Det 
upprättas en avsiktsförklaring mellan Skåne Stadsmission och fastig-
hetsägarna och likaså mellan Skåne Stadsmission och barnfamiljerna. 
Hyreskontraktet tecknas mellan fastighetsägaren och barnfamiljen. 
Under 2024 förmedlade Trianon 5 lägenheter till hemlösa barnfamiljer.
Källa: Stadsmissionen Skåne.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET            VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
17
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 18 =====

En arbetsplats med engagemang,  
nytänkande och mod som värdegrund
I samtliga medarbetarundersökningar som gjorts de senaste åren har områdena engagemang för 
hyresgästerna och kollegorna samt stoltheten över företagets hållbarhetsarbete fått höga betyg, vilket 
tyder på att medarbetarna uppskattar hur Trianon kombinerar affärsnytta, kundnytta och samhällsnytta.
Lokal förvaltning och regelbundna  
NKI-undersökningar
Trianons värdeord nytänkande, engagemang  
och mod löper som en röd tråd genom bolaget. 
Företagskulturen präglas av en prestigelös 
entreprenörsanda där medarbetarna både ges 
och tar stort ansvar. En viktig del i ansvaret 
är synligheten i bostadsområdena och i de 
kommersiella fastigheterna där den egna, lokala 
förvaltningspersonalen har hög tillgänglighet för 
att serva hyresgästerna på bästa sätt. Trianon 
genomför regelbundna NKI-undersökningar med 
frågor om fastigheten, service och attityd till 
företaget. Resultaten tas om hand och genererar 
inte sällan åtgärdsplaner för att nå en så hög 
kundnöjdhet som möjligt.
Medarbetarenkät
För att mäta medarbetarnas nöjdhet och identi-
fiera behov av insatser görs varje år en medar-
betarenkät. Under 2024 har medarbetarunder-
sökningen även undersökt eNPS, Net Promoter 
Score, det vill säga huruvida medarbetarna kan 
rekommendera Trianon som arbetsplats. Det nya 
måttet fick ett bra resultat (24)1 i undersökningen 
och kommer att följas upp i kvartalsvisa mätningar. 
Generellt trivs Trianons medarbetare mycket 
bra och enkäten för 2024 visade bland annat att 
medarbetarna anser att Trianons mål är tydliga 
och lätta att förstå, att glädjen och trivseln mellan 
medarbetare är hög och att vi behandlar hyres-
gäster på ett bra sätt. Att internkommunikationen 
och ledarskapet samt frågor kring arbetsmiljö 
och kompetensutveckling behöver få mer fokus 
framkom bland behoven av förbättring.
Kompetensutveckling
Den enskilda medarbetarens kompetensutveck-
ling diskuteras och bestäms i samråd med när-
maste chef och för varje medarbetare finns det 
ett belopp avsatt för kompetensutveckling. En 
plan för individuell kompetensutveckling tas fram 
i samband med det årliga medarbetarsamtalet. 
 Under 2024 har utbildningsinsatser genom-
förts inom området arbetsmiljö och hälsofrämjan-
de ledarskap. Trianon uppmuntrar arbetsrotation 
och att medarbetare utvecklas genom att söka 
nya roller inom företaget. Därför erbjuds olika 
interna karriärvägar i bolaget. Under året har flera 
medarbetare fått testa på nya områden och i 
några fall har karriärkliv tagits som inneburit nya 
ansvarsområden och titlar.
En inkluderande kultur
En gång i kvartalet samlas alla medarbetare för 
fysiska personalmöten där de blir uppdaterade 
om vad som händer i bolaget. Under 2024 har 
dessutom flertalet digitala interna möten lagts till 
för att stärka internkommunikationen och härige-
nom främja delaktighet och kunskapsdelning.
 Alla nya medarbetare erbjuds ett introduk-
tionsprogram där de får träffa nyckelpersoner i 
bolaget som berättar om sina ansvarsområden. 
Det är ett enkelt sätt för en ny medarbetare att få 
förståelse för bolagets arbetssätt och värderingar, 
men också ett bra sätt att skapa relationer med 
sina nya kollegor. För Trianons del är introduk-
tionsprogrammet ett sätt att säkerställa att alla 
som arbetar i bolaget förstår värderingarna och 
sin egen roll i helheten.
Arbetsmiljö och riskbedömningar
Trianon bedriver ett arbetsmiljöarbete i nära sam-
arbete med företagshälsovården för att säkerstäl-
la både den fysiska och den psykosociala arbets- 
miljön. Skyddsronder, skyddskommittémöten, 
riskbedömningar, genomgång av policyer och 
rutiner, brandskyddsöversyn, årlig uppföljning, 
medarbetarsamtal och medarbetarenkät är  
exempel på aktiviteter inom området. 
Jämställdhet och mångfald
Trianon har totalt sett en relativt jämn fördelning 
mellan kvinnliga och manliga medarbetare. På 
huvudkontoret är en övervägande andel kvinnor, 
medan det på förvaltningssidan finns en över- 
vägande andel män. Trianon arbetar på olika sätt 
1 Poängen avser eNPS, andel medarbetare som rekommenderar Trianon som arbetsgivare. Mätning startar 2024 och årliga mål 
sätts efter basår 2024. eNPS kan variera från -100 till +100, där ett högre värde indikerar högre engagemang och nöjdhet.
Inom Trianon finns en stark 
företagskultur som gör att vi 
tillsammans kan nå bra resultat, både 
vad gäller engagemang och att fortsätta 
göra goda affärer.
Nina Wallenberg, Kommunikations- och HR-chef.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET            VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
18
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 19 =====

83
Antal anställda  
vid årets slut (85)
45 år
Snittålder (44)
97%
Frisktal (95)
Totalt antal arbetade timmar  
(efter avdrag för totalt antal sjuk-
timmar), i förhållande till totalt 
antal förväntade arbetstimmar.
0
25
50
75
100
2020 2021 2022 2023 2024
Genomsni/t_tligt antal anställda
Kvinnor         Män
90 86
69
82
93
0
25
50
75
100
2020 2021 2022 2023 2024
Åldersfördelning, %
Upp till 29 år        30–49 år        50 år eller äldre
Fördelning,
samtliga anställda
Män 59% (60)
Kvinnor 41% (40)
Fördelning,
chefer
Män 56% (58)
Kvinnor 44% (42)
för att utjämna könsbalansen på avdelningsnivå, 
bland annat genom att försöka rekrytera kvinnor 
till förvaltningssidan eller män till administrativa 
positioner. Större delen av Trianons verksamhet 
finns i Malmö och bolaget strävar efter att den 
mångfald som finns i staden också ska avspeglas 
bland medarbetarna. Det finns en styrka i att 
ha medarbetare som behärskar flera språk och 
enkelt kan kommunicera med hyresgäster som 
inte talar svenska.
Hälsa och friskvård
Hälsokontroller genomförs bland medarbetarna 
vartannat år och undersöker faktorer som 
fysiskt aktivitet, livsstil och fysiskt välbefinnande. 
Resultaten utvärderas tillsammans med företags-
hälsovården och eventuella åtgärder vidtas. Alla 
medarbetare uppmanas till friskvård och rörelse 
och Trianon erbjuder ett generöst friskvårdsbi-
drag. Frisktalet ligger på 97 procent (95). 
Styrning och uppföljning
Trianon har 83 medarbetare och arbetsmiljöarbe-
tet koordineras av HR. Arbetet sker enligt svensk 
lag och arbetsmiljöverkets föreskrifter. Styrande 
policyer för organisationen är bland annat:
• Arbetsmiljöpolicy
• Jämställdhetspolicy
• Uppförandekod för medarbetare
• Rutin för diskrimineringsärenden
• Informationssäkerhetspolicy
• IT-policy
• Riktlinjer för telefoni och mejl
• Riktlinjer för hemarbete
Trianons intranät innehåller policyer, regelverk 
och checklistor samt information om exempelvis 
arbetstider, försäkringar, arbetsmiljö, säker-
het, hälsa, semester och förmåner. Trianons 
visselblåsarfunktion finns tillgänglig via bolagets 
webbplats.
 När det gäller Trianons relation till leverantörer 
ställs höga krav på arbetsvillkor och säkerhet, 
vilket beskrivs i bolagets Uppförandekod för leve-
rantörer. Trianon har även regler om systematisk 
rapportering kring skador hos entreprenörer, där 
varje tillbud följs upp för att förhindra att liknande 
skada sker igen. Uppföljning sker dels genom 
regelbundna möten med leverantörer och med-
arbetare, dels genom en årlig medarbetarenkät.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET            VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
19
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 20 =====

Högt engagemang i Trianon 
Den senaste medarbetarundersökningen som genomfördes hösten 2024 visade på högt 
engagemang hos Trianons medarbetare. På en skala från 1 till 10 ligger Trianons engagemangsindex 
på 8,2. Engagemangsindex indikerar förutsättningar för engagerande och välmående medarbetare 
och här får områdena Glädje och trivsel samt Kultur och värderingar höga betyg. Områden som får 
utökat fokus framåt är kompetensutveckling, internkommunikation, arbetsmiljö och ledarskap.
20
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 21 =====

Avvaktande marknad under det gångna året
Trianon är verksamma i Öresundsregionen, Nordens mest tätbefolkade storstads-område och största 
arbetsmarknad. Här finns 13 universitet, universitetsfilialer och svenska högskolor. Trianon har sitt huvudsakliga 
verksamhetsområde i Malmö kommun som har en internationell, ung och välutbildad befolkning. 
Aktuell befolkningsframskrivning från Statistiska 
Centralbyrån talar om att tillväxttakten i befolk-
ningen i Sverige blir 0,3 procent per år fram till 
2033. Skånes befolkning förväntas dock öka mer 
än riket som helhet, här bedöms ökningen bli 0,5 
procent per år. Skåne är ett av få län i Sverige 
som haft ett stabilt positivt inrikes flyttnetto 
varje år av de senaste 20 åren. Sedan slutet av 
1980-talet har det varit den sydvästra delen av 
Skåne som sett den kraftigaste befolkningstillväx-
ten och så bedöms det vara även fortsättningsvis. 
En relativt stor del beror på naturlig folkökning, 
speciellt i kommuner som har många invånare i 
barnafödande åldrar såsom t ex Malmö.
 Utvecklingen i världsekonomin spretar. Den 
amerikanska ekonomin går starkt och förväntas 
ha fortsatt stark tillväxt. I Europa ser det dyst-
rare ut och kontinenten dras med strukturella 
produktivitetsproblem. Åtgärderna i Kina visades 
sig inte vara tillräckliga för att stimulera konsum-
tionstillväxt. Långsiktiga trender såsom demogra-
fiska faktorer, geopolitisk oro, klimatförändringar 
och historiskt höga skulder sätter sina spår. Med 
Trumps seger i det amerikanska valet kan vi vänta 
mer volatilitet som kan dämpa tillväxten och öka 
inflationen. 
 För svensk del ser det värsta ut att ligga bakom 
oss och en gradvis återhämtning har inletts. 
Inflationen har sjunkit rejält och har legat under 
Riksbankens långsiktiga mål ett antal månader i 
rad. Arbetslösheten bedöms toppa mot slutet av 
2024 och sysselsättningen ökar sannolikt under 
2025. Vid ingången av 2024 låg styrräntan på 4,0 
procent. Under året sänktes denna vid fem tillfäl-
len, varav en dubbelsänkning om 0,5 procent, för 
att vid utgången av 2024 ligga på 2,5 procent.
Transaktionsmarknaden
Det höga inflationstrycket och väsentligt juste-
rade ränteläget påverkade finansmarknaderna 
kraftigt hösten 2022 och finansieringsmöjligheter-
na försämrades markant. Obligationsmarknaden 
stängde i princip fullständigt. Allt detta bidrog till 
en stark inbromsning av transaktionsmarknaden. 
Investerarnas direktavkastningskrav steg markant 
inom alla segment fram till slutet av 2023 vilket 
resulterade i en kraftig inbromsning på trans-
aktionsmarknaden. Första halvåret 2024 ökade 
tillgången till finansiering även om det är stor 
skillnad beroende på typ av fastighet. Bankerna 
ställer allt tydligare krav på hållbarhet. 
 Direktavkastningskraven stabiliserades under 
våren 2024 men trots det var transaktionsvoly-
men fortsatt låg. Efter sommaren gick marknaden 
in i en ny fas med en något högre omsättning 
och något lägre direktavkastningskrav inom de 
mest populära segmenten; lätt-industri och väl-
belägna bostadsfastigheter i de större städerna. 
Antalet transaktioner från januari till oktober 2024 
var ungefär detsamma som mellan motsvarande 
period 2023 och ligger i linje med medeltalet un-
der de senaste två decennierna. De senaste två 
åren har börsnoterade fastighetsbolag typiskt sett 
varit säljare. Under 2024 är det privata investerare 
och fonder som toppat listan över förvärvare. 
 Det förbättrade marknadsläget vi nu ser borgar 
för fler affärsmöjligheter och en högre transak-
tionsaktivitet under 2025. 
 
Bostadsmarknaden
Stor-Malmö är Sveriges snabbast växande stor-
stadsregion. Under 2024 växte Malmö med cirka 
3 500 invånare. Enligt Malmö stads befolknings-
prognos 2024 förväntas Malmös befolkning ha 
ökat med cirka 34 000 invånare till 2033 jämfört 
med slutet av 2023.
 Genomsnittligt beviljat bygglov för lägenheter i 
flerbostadshus i Stor-Malmö1 perioden 2012–2021 
var 3 684 lägenheter. Bostadsbyggandet brom-
sade kraftigt in under 2022 på grund av bland 
annat inflationen och höga räntor. Sedan dess 
har det varit väldigt lågt. Under 2023 beviljades 
bygglov för cirka 30 procent färre lägenheter än 
genomsnittet. Sett till toppåren 2020 och 2021 
halverades de nästan. Under de tre första kvarta-
len 2024 beviljades bygglov för 1 040 lägenheter 
i Stor-Malmö. Antalet färdigställda lägenheter de 
kommande åren kommer därför vara väldigt lågt.
 Trianon befinner sig i en tillväxtregion vilket 
ger en hög efterfrågan på bostäder. Det låga bo-
stadsbyggandet gör att man nu skönjer hyresrät-
tens återhämtning på transaktionsmarknaden på 
attraktiva orter. Svefa bedömer att de långsiktiga 
marknadsförutsättningarna för bostadsfastigheter 
inom storstads- och regionsstadsmarknader vara 
starka. 
 Inför 2024 gjorde Trianon en 2-årig överens-
kommelse med Hyresgästföreningen vilken inne-
bar en hyreshöjning om 5,3 procent 2024 och 
4,9 procent 2025 i Malmö. Fastighetsägarna Syd, 
som företräder ett antal privata fastighetsägare 
i Malmö, får en hyreshöjning om 5,15 procent 
2025 efter beslut av en oberoende skiljeman.
Trianon ser en god efterfrågan på bostäder i sitt 
bestånd och de vakanserna som ändå uppstår är 
av normal omflyttningskaraktär.
1   Enligt SCB:s definition omfattar regionen tolv kommuner: Jämte Malmö även Lunds, Trelleborgs, Burlövs, Kävlinge, Lomma, Staffanstorps, Svedala, 
Vellinge, Eslövs, Höörs och Skurups kommuner.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
21
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 22 =====

Kommersiella fastigheter 
I efterdyningen av pandemin och det förändrade 
arbetssättet den förde med sig har kontorsmark-
naden i Malmö klarat sig bättre än övriga stor-
städer, även om vakanserna ökade under 2023 
och början av 2024. Under hösten visar dock 
CityMark Analys i en undersökning att ökningen 
har avstannat och vakansgraden i centrala Malmö 
har t o m minskat något. Även om vakanserna i 
det äldre beståndet är högre än i det nyare be-
ståndet är det här den största minskningen skett. 
Omsättningen är stor och 2024 tecknas det fler 
hyresavtal än tidigare. Dock bidrar konjunkturen 
och ett ökat hybridarbete till att nettouthyrningen 
inte riktigt räcker för att pressa vakansgraden. 
 Vad gäller investerarmarknaden har 2024 varit 
ett trögt år även om man börjar ana en förbätt-
ring. Här finns en tydlig polarisering där moderna, 
effektiva fastigheter med rätt ESG-profil belägna i 
attraktiva lägen vinner.
Samhällsfastigheter
Samhällsfastigheter är specifikt anpassade för 
samhällsservice som finansieras av stat, region 
eller kommun. Det kan vara allt från äldreboenden, 
vård- och omsorgslokaler till skolor och förskolor. 
Fram t o m hösten 2022 rönte segmentet ett 
kraftigt ökande intresse från investerarmarkna-
den och direktavkastningskraven sjönk markant. 
Därefter, med de kraftigt ökade räntorna, tillhörde 
samhällsfastigheter det segment som tillsammans 
med bostäder var det hårdast drabbade. Den ök-
ande och åldrande befolkningen gör att det finns 
ett behov av nyproduktion och modernisering för 
att tillgodose lokalbehovet talar för en långsiktig 
positiv utveckling. Den alltmer ansträngda eko-
nomin hos stat, region och kommun ger också 
till ytterligare möjligheter för den privata sektorn 
att bidra. 
Aktörer på fastighetsmarknaden i Malmöregionen
Större fastighetsbolag 
inom bostäder
• Stena Fastigheter
• Heimstaden
• Willhem
• Victoriahem
• Kommunala 
bostadsbolag
Större fastighetsbolag  
inom samhällsfastigheter
• Hemsö
• Rikshem
• Kommunala 
fastighetsbolag
 
Större fastighetsbolag 
inom kontor
• Castellum
• Vasakronan
• Wihlborgs
 
 
 
Större fastighetsbolag 
inom handel
• Atrium Ljungberg
• Steen & Strøm
• Vasakronan
Källor: Region Skåne, SCB, Swedbank, Malmö stad, Citymark.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
22
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 23 =====

Trianon är ett entreprenörsdrivet fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar 
fastigheter i Malmöregionen. Genom nytänkande, engagemang och långsiktighet 
ska Trianon verka för en hållbar och värdeskapande stadsutveckling.
492 000 kvm
Totalt antal kvadratmeter samt 3 000 garage-  
och parkeringsplatser
96 %
Uthyrningsgrad
4,8 %
Yield (avkastning)
13,2 Mdkr
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 
148
Antal fastigheter
Våra fastigheter
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
2024
Mkr
2020 2021 2022 2023
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
12 289 13 190
9 462
12 666 12 863
26 800 kr/kvm
Trianons fastighetsvärde per kvm inklusive projekt
5 100
Antal lägenheter
Landskrona
Fastighetsvärde per segment
Bostäder 75% (73)
Samhäll/
Kommersiellt  25% (27)
Ystad
Svedala SkurupMalmö City
Burlöv
Limhamn/Slottsstaden
Oxie
Lindängen/Hermodsdal
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION
23
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 24 =====

Fastighetsbestånd med fokus på bostäder i Malmö
Trianons huvudmarknad och bas är Malmö. Därtill 
investerar vi i kommuner i Skåne med goda 
kommunikationer och som vi bedömer kommer 
att ha en kontinuerlig tillväxt. Vårt fastighetsbe-
stånd ska främst bestå av bostäder. Samhälls-/
kommersiella fastigheter utvärderas kontinuerligt 
med fokus på affärsnytta, kundnytta och 
hållbarhet för att öka attraktiviteten och fastig-
hetsvärdena. Totalt består vårt innehav av 148 
fastigheter med en total uthyrningsbar yta om 
492 000 kvm. Utöver detta finns cirka 3 000 
garage- och parkeringsplatser. I vårt bestånd 
finns cirka 5 150 hyreslägenheter. 
 Per den 31 december 2024 uppgick 
marknads  värdet på fastighetsbeståndet till 13 
190 Mkr (12 289). Fördelningen per kategori i 
förhållande till fastigheternas marknadsvärde var: 
Bostäder 75 procent (73), samhälls-/kommersiel-
la fastigheter 25 procent (27). Den ekonomiska 
hyresgraden uppgick under året till 95,8 procent 
(96,1), med en positiv nettouthyrning om 10,8 
Mkr (7,2). Under 2024 uppgick hyresförlusterna 
(konstaterade och befarade) till 0,0 procent 
(0,0) av de totala hyresintäkterna.
Intjäningsförmåga per segment 
Antal Antal Uthyrbar                Fastighetsvärde             Hyresvärde
fastigheter lägenheter yta, kvm Mkr Kr/kvm Mkr Kr/kvm
Fastighetskategori
Bostäder 1 82 4 593 335 038 9 166 27 357 586 1 750
Samhäll/kommersiellt 33 228 111 661 3 181 28 486 252 2 257
Summa exklusive projektfastigheter 115 4 821 446 699 12 346 27 639 838 1 876
Sålda fastigheter (ej frånträdda) 2 19 289 18 168 533 29 354 28 1 543
Projekt 14 44 27 006 310 - 16 -
Summa inklusive projektfastigheter 148 5 154 491 873 13 190 28 816 882 1 794
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
Hyres - 
intäkter, Mkr
Drifts över- 
skott, Mkr
Överskotts-
grad, %
Driftnetto exkl 
admin, Mkr
Direkt avkastning  
exkl admin, %
Fastighetskategori
Bostäder 1 99 579 402 69 418 4,6
Samhäll/kommersiellt 91 229 164 71 169 5,3
Summa exklusive projektfastigheter 96 809 566 70 586 4,8
Sålda fastigheter (ej frånträdda) 2 99 28 16 57 17 3,1
Projekt - 9 1 - 3 -
Summa inklusive projektfastigheter 96 846 583 69 606 4,6
Fastigheternas indelning enligt ovan baserar sig på övervägande andel av hyresvärde. 
1  Hyresvärdet per 2024-12-31 från enbart lägenheter, exklusive blockavtal, i hela fastighetsbeståndet uppgår till i genomsnitt 1 619 kr per kvm (1 514).
2  Sålda fastigheter (ej frånträdda), avser fastigheter avyttrade men ännu ej frånträdda.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
24
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 25 =====

0
20
40
60
80
2025
Hyresvärde, Mkr
2026 2027 2028 2029 >2041
Förfallostruktur kommersiella kontrakt
25
48
41 42
30
69
Wault
4,0 år
Genomsnittlig  
återstående  
avtalslängd för hyres- 
avtalen, viktat efter  
avtalade hyresintäkter. 
0
5
10
15
20
1 000–1 10
0
1 00
1–1 2
00
1 20
1–1 30
0
1 301
–1 40
0
1 401–1 500
1 501
–1 600
1 60
1–1 700
1 701
–1 800
1 80
1–1 90
0
1 90
1–2 000>2 000
2
6
8
11 9 9 11 10 10
6
18
Per 2025-01-01
Procentuell fördelning av hyresnivån för lägenheter
1 619 kr/kvm
Genomsnittlig hyresnivå. 
• Malmö stad
• Migrationsverket
• Coop Syd
• Ica Sverige
Större hyresgäster
• Dagab
• Region Skåne
• Hyllie Park 
Folkhögskola
Ankan 14 på Limhamn, Malmö
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
25
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 26 =====

Intjäningsförmåga
2024
Mkr
Hyresvärde        Dri/f_tne/t_to        Förvaltningsresultat
2020 2021 2022 2023
0
200
400
600
800
1 000
Historisk intjäningsförmågaIntjäningsförmågan på tolvmånadersbasis ska inte 
jämställas med en prognos för de kommande  
tolv månaderna. Intjäningsförmågan innehåller  
till exempel ingen bedömning av hyres-, vakans- 
eller ränteförändringar. Trianons resultaträkning 
påverkas också av värdeutvecklingen i fastighets-
beståndet samt av kommande förvärv och/eller 
försäljningar. Dessutom påverkas resultaträkning-
en av värdeförändringar avseende derivat, vilket 
heller inte har beaktats i den beskrivna intjänings-
förmågan.
 Intjäningsförmågan baseras på de kontrak-
terade hyresintäkterna, bedömda fastighets-
kostnader under ett normalår samt kostnader 
för administration. Fastigheter som förvärvats 
under perioden har justerats till helår. Kostnader 
för de räntebärande skulderna har baserats på 
en genomsnittlig ränta på 3,7 procent inklusive 
effekt av derivatinstrument och lån med fast ränta 
beräknat på nettoskulden.
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader
Koncernföretag, Mkr
31 dec 
2024
30 sep 
2024
30 jun  
2024
31 mar  
2024
31 dec 
2023
Hyresvärde 882,3 865,8 818,3 819,6 820,3
Vakanser -29,5 -36,3 -36,4 -33,1 -33,3
Kontrakterade vakanser -0,1 -0,9 -0,5 -0,8 -1,5
Rabatter -7,1 -8,8 -9,0 -9,4 -7,2
Övriga intäkter 0,8 3,9 3,9 8,2 8,2
Hyresintäkter 846,3 823,9 776,4 784,4 786,4
Fastighetskostnader -239,9 -229,6 -209,7 -210,3 -210,3
Fastighetsadministration -22,7 -21,8 -21,1 -21,1 -21,1
Driftsöverskott 583,8 572,5 545,5 553,0 555,0
Överskottsgrad, % 69 69 70 70 71
Central administration -70,0 -62,2 -62,2 -62,2 -62,2
Resultat från andelar i 
intresseföretag och joint venture 8,4 3,9 4,3 14,6 13,8
Tomträttsavgäld -6,1 -6,1 -6,1 -6,1 -6,1
Finansiella intäkter och kostnader 1 -267,1 -290,2 -269,1 -309,9 -309,5
Förvaltningsresultat 249,0 217,9 212,4 189,4 191,0
1185
Räntetäckningsgrad, ggr 1,93 1,75 1,79 1,61 1,62
Intjäningsförmåga per aktie, kr 2 1,24 1,09 1,06 1,03 1,09
1 Beräknat på en genomsnittsränta om 3,7 procent på nettoskuld vid periodens utgång. 
2 Beräknat på antal utestående aktier vid periodens utgång. 
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION
26
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 27 =====

Aktuell intjäningsförmåga intressebolag  
och joint ventures
I tabellen presenteras intjäningsförmågan på tolv-
månadersbasis för intressebolag och joint ventu-
res. Det är viktigt att notera att den aktuella intjä-
ningsförmågan inte ska jämställas med en prog-
nos för de kommande 12 månaderna.
 Tabellen är presenterad som 100 procent  
av fastighetens intjäningsförmåga och Trianons 
ägarandel framgår av separat tabell. Denna  
har beräknats enligt samma principer som för 
koncernföretag.  
 Trianon förvärvade tillsammans med Wallfast 
fastigheten Burlöv Center i slutet av 2020, ett 
stort stadsutvecklingsprojekt med möjlig utveck-
ling av 1 000 bostäder, vilket nu utgör största de-
len av Trianons engagemang i joint ventures.  
 Resterande del av Rosengård Centrum avyttra-
des 28 juni 2024 till Fastighets AB Hemmaplan.
Köpeskillingen baserades på ett underliggande
fastighetsvärde om 700 Mkr, vilket överensstäm-
de med bokfört värde. Samarbetet mellan Tria-
non och Hemmaplan, som startade redan 2021 
när Hemmaplan förvärvade 50 procent av centrat,
fortsätter genom att de båda bolagen tillsam-
mans äger byggrätter i anslutning till Rosengård
Centrum där nya bostäder och verksamheter ska
utvecklas på fastigheterna Landshövdingen 2 & 3. 
Aktuell intjäningsförmåga 12 månader
Intressebolag och joint venture, Mkr
31 dec  
2024
30 sep 
2024
30 jun 
2024
31 mar  
2024
31 dec 
2023
Hyresvärde 1 122,7 103,4 103,6 182,6 178,9
Vakanser -21,3 -12,9 -11,6 -17,0 -18,6
Kontrakterade vakanser -0,3 -0,1 -0,6 -0,6 -0,5
Rabatter -3,4 -3,1 -3,5 -5,7 -5,8
Hyresintäkter 97,8 87,3 87,9 159,3 154,0
Fastighetskostnader -39,0 -36,2 -36,2 -52,4 -52,4
Fastighetsadministration -1,8 -1,7 -1,7 -4,5 -4,5
Driftsöverskott 56,9 49,4 50,1 102,4 97,1
Överskottsgrad, % 58 57 57 64 63
Central administration -12,4 -10,3 -10,3 -19,5 -19,5
Tomträttsavgäld -0,3 -0,3 -0,3 -1,7 -1,7
Finansiella intäkter och kostnader -27,4 -30,9 -30,9 -52,0 -48,3
Förvaltningsresultat 16,8 7,9 8,5 29,2 27,6
1 Hyresvärdet minskade med 78,4 Mkr genom försäljning under andra kvartalet 2024.
Ägarandel i intressebolag och joint venture
Fastighet Trianons andel
Burlöv Arlöv 22:189 50%
Burlöv Kv Hanna 50%
Burlöv Tågarp 15:4, Burlöv Center 50%
Malmö Bojen 1 50%
Malmö Fendern 1 50%
Malmö Landshövdingen 2 & 3 50%
Malmö Smedjan 2 50%
Osby Kandidaten 7 50%
Osby Linjalen 1 50%
Osby Linjalen 11 50%
Osby Linjalen 12 50%
Osby Linjalen 13 50%
Osby Linjalen 14 50%
Osby Smeden 16 50%
Under 2023 frånträddes 7 fastigheter i Osby i
samband med affären med Stjernplan. 
 Trianon kommer att kvarstå som delägare i 
fastigheterna i Osby, vilka därmed redovisas som 
intressebolag.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
27
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 28 =====

Transaktioner under 2024
Transaktionsmarknaden påverkades positivt under 2024 av förbättrad tillgång 
på kapital. Försäljningen av Rosengård Centrum var ett fantastiskt bevis på 
framgångsrik fastighetsutveckling.
Transaktionsmarknaden fick ett positivt lyft under 
2024, speciellt under andra halvan av året, då 
tillgången på kapital väsentligen förbättrades. Fi-
nansieringsmarknaden och obligationsmarknaden 
visade på ökad tillgång till kapital och dessutom 
med lägre marginaler. Transaktionsvolymen 2024 
i Sverige landade på cirka 135 Mdkr vilket är cirka 
50 procent högre än 2023 och glädjande är att 
bostadssegmentet fortsatt utgjorde det största 
segmentet av transaktionsvolymen.
Försäljningar 
Under 2024 sålde Trianon resterande 50 pro -
cent av Rosengård Centrum i Malmö. Rosen -
gård Centrum är en fastighet som förvärvades 
av Trianon 2016 för 276 Mkr. Under åren har 
fastigheten utvecklats och 2021 såldes 50 
procent av fastigheten för ett underliggande 
fastighetsvärde på 560 Mkr. I juni 2024 såldes 
resterande 50 procent för ett underliggande 
fastighetsvärde på 700 Mkr, vilket motsvara -
de senaste externa värdering. Investeringar i 
fastigheten har gjorts genom både sociala och 
fysiska insatser, bland annat genom byggnation 
av ett nytt stadsdelsbibliotek. Hyresvärdet har 
ökade från 36 Mkr 2016 till 78 Mkr 2024 och 
besökarantalet ökade från 40 000 personer i 
veckan till cirka 85 000 personer i veckan 2024. 
Den totala vinsten uppgick till cirka 200 Mkr.
 Försäljningen av Rosengård Centrum är ett bra 
exempel på lönsam fastighetsutveckling, vilket 
Trianon kommer fortsätta fokusera på. 
 Utöver försäljningen av Rosengård Centrum 
har försäljningar även skett av ett antal byggrätter 
och mindre kontorsfastigheter. 
Förvärv i Malmöregionen
Fokus för Trianon är Malmöregionen eller när-
liggande kommuner med pendlingsavstånd. Där 
finns organisation och infrastruktur på plats, vilket 
minskar overheadkostnaderna vid ett nytt förvärv. 
Det kan vara både tidsödande och kostsamt att 
etablera en ny förvaltningsorganisation om ett 
större förvärv görs på annan ort.
 Fastigheter som förvärvas ska förutom ett 
attraktivt geografiskt läge också passa bra in i 
Trianons övriga bestånd och ha en utvecklings- 
potential som ger utrymme för värdeskapande 
förbättringar. Att förvärvet bidrar till en ökad 
direktavkastning i Trianons portfölj är en viktig 
princip.
 Under året förvärvades bostadsfastigheter i 
Skurup med cirka 500 lägenheter omfattande 
cirka 40 000 kvm uthyrningsbar yta för ett fast-
ighetsvärde om 610 Mkr, vilket motsvarar 15 250 
kr per kvm. Cirka 10 procent av lägenheterna är 
nyproducerade och hyresvärdet uppgick till cirka 
50 Mkr.
Strategi för 2025
Det förbättrade marknadsläget borgar för fler 
affärsmöjligheter och en högre transaktions- 
aktivitet under 2025. 
Principer för Trianons förvärv
• Förvärvet ska passa in i Trianons 
affärsmodell om att äga, förvalta och 
utveckla fastigheter i Malmöregionen. 
• Förvärvet ska bidra till en ökad 
genomsnittlig direktavkastning i portföljen. 
• Fastigheten ska ha rätt geografiskt läge i 
förhållande till Trianons övriga bestånd. 
• Fastigheten ska ha en utvecklingspotential 
– exempelvis för att Trianon ska kunna göra 
värdeskapande investeringar. 
FÖRVÄRVA OCH ÄGA
Det ska dock alltid finnas utrymme att göra 
förvärv utanför ramen, om erbjudandet är så 
attraktivt och har så stor potential att det är 
värdeskapande för bolaget. 
För förvärv i kranskommunerna tillkommer:
• Fastigheten ska ligga i en kommun med 
tillväxt, helst ha ett stationsnära läge 
och vara stor nog för att kunna utnyttja 
synergier med Trianons förvaltning.
Trianon kommer att fortsätta att renodla fastig-
hetsportföljen genom att avyttra fastigheter som 
antingen ligger utan för kärnområdet eller som 
har färdigutvecklats, såsom i fallet med Rosen-
gård Centrum.  
 Förvärvsstrategin ligger fast – att investera i 
fastigheter med utvecklingspotential i tillväxt-
kommuner i Malmöregionen. 
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
28
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 29 =====

Försäljning i Malmö och Skurup 
2025
Miljardaffär har gjorts med en av Trianons 
storägare Briban Invest AB, avseende för-
säljning av fastigheter i Malmö och Skurup. 
Försäljning sker på bokfört värde och som 
en del av betalningen inlöses aktier till  
22 kr/aktie. Bribans ägande minskar till cirka 
14 procent och Olof Anderssons ägande 
ökar till 30 procent. Affären är villkorad av 
godkännande på den extra bolagsstämman
25 mars 2025.
Trianons förvärv under 2024
Antal fastigheter Kvm Lägenheter Värde Information
Fastigheter i Skurup & Ystad 16 39 455 515 610 Stjernplan
Trianons avyttringar under 2024
Antal fastigheter Kvm Lägenheter Värde Mkr Köpare/Typ
Malmö Landshövdingen 1 1 35 386 - 700 Fastighets AB Hemmaplan
Malmö Helmer 4 1 258 - 11 Kontor
Svedala 22:8, Folkets Hus 1 1 600 - 13 Projekt
Malmö Stammen 15 1 381 - 6 Projekt
Malmö Författaren 1 1 - - Willhem/Projekt
Malmö Helmer 10 1 1 070 - 25 Kontor
FÖRVÄRVA OCH ÄGA
Verkligt värde på förvaltningsfastigheter ökade från 12 289 Mkr 
den 31 december 2023 till 13 190 Mkr den 31 december 2024. 
Förvärv via bolag uppgick till 610 Mkr, investeringar i nyproduk-
tion och ombyggnader uppgick till 195 Mkr, värdeförändringar 
om 156 Mkr samt försäljningar till -95 Mkr. Värderingen av Tria-
nons fastighetsbestånd görs av oberoende externa värderings-
bolag. Mer information se not 18, sidan 76–77.0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
31 dec 
2023
Ne/t_to
förvärv/försäljning
Investeringar Värde-
förändring
31 dec
2024
Fokus för Trianon är fortfarande 
Malmöregionen. Att våra förvärv 
bidrar till en ökad direktavkastning 
i Trianons portfölj är en viktig princip. 
Försäljningar av exploateringsfastigheter 
som ej ingår i vårt kärnsegment har 
renodlat portföljen.
Jonas Karlsryd, transaktionschef
Fastighetsvärde per segment
Bostäder 75% (73)
Samhäll/
Kommersiellt  25% (27)
Fastighetsvärde per segment
Bostäder 75% (73)
Samhäll/
Kommersiellt  25% (27)
Hyresvärde per segment
Bostäder 71% (68)
Samhäll/
Kommersiellt  29% (32)
Hyresvärde per segment
Bostäder 71% (68)
Samhäll/
Kommersiellt  29% (32)
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
29
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 30 =====

Fortsatt stark efterfrågan på både 
bostäder och kommersiella lokaler
I den expansiva Malmöregionen är efterfrågan på bostäder fortsatt hög med noll 
vakanser och Trianon har ett stort antal sökande till varje hyreslägenhet som blir ledig. 
Det syns inte heller någon avmattning när det gäller uthyrning av kommersiella lokaler 
och under 2024 tecknade Trianon avtal i det kommersiella beståndet för 13,2 Mkr.
HYRA UT OCH FÖRVALTA
Trianons strategi att fokusera på bostäder i en  
attraktiv och expansiv region visar sig återigen 
vara ett starkt kort. Trots förändrat ränte- och 
kostnadsläge syns ingen minskning i efterfrågan 
på bostäder. Även nybyggda bostäder hyrs ut i 
snabb takt och en möjlig anledning är att hyres- 
rätter blivit mer attraktiva när boräntorna stigit.
 Malmöregionen kommer även framöver att 
vara en mycket attraktiv plats att bo på och 
efterfrågan på bostäder väntas snarare öka 
under kommande år. Detta bland annat eftersom 
många bostadsprojekt i regionen lagts på is un-
der det senaste året, vilket kommer att ytterligare 
spä på bristsituationen om några år. Marknaden 
för hyresrätter i Malmöregionen förväntas därför 
att vara stabil under många år framöver.
Få vakanser det kommersiella beståndet
De flesta av Trianons lokaler ligger på attraktiva 
och centrala lägen i Malmö. Trots de sämre 
tiderna, har vi kunnat bibehålla eller höja hyrorna. 
Medan det första halvåret präglades av en något 
lägre efterfrågan, ökade efterfrågan väsentligt 
efter sommaren. Oftast krävs det fler visningar 
innan ett avtal tecknas, vilket troligen beror på 
det större utbudet. Efterfrågan på butikslokaler 
ökade jämfört med förra året och ett stort intres-
se har även märkts från restaurangverksamhet. 
 Under året sålde vi Rosengård Centrum. Vi har 
därför inte räknat med uthyrningar som gjordes 
under andra halvåret. Trots det överträffade vi 
vårt uthyrningsmål.
 På Burlöv Center flyttade Dressmann från en 
lokal till en annan större. Nu har vi inte fler stora 
vakanta lokaler, förutom en konkurs i slutet på 
året. Upplevelsen är att de stora kedjorna är fort-
satt försiktiga med nyetableringar. Mindre kedjor 
med två till tre enheter är fortsatt expansiva.
Multihuset Entré
Entré är numera ett centrum för bostadsnära 
handel, restauranger, samhällsservice, upplevel-
ser och kontor. Vi upplever ett stort intresse att 
hyra lokal här och har under året bland annat 
hyrt ut till två gym och tre restauranger. Dess-
utom hyrde vi ut en större lokal till Börneloppen, 
ett danskt franchisekoncept med begagnade 
barnkläder, leksaker, barnvagnar med mera. Vi är 
glada att de valde Entré som sin första etablering 
utanför Danmark, med ett koncept som dessut-
om ligger helt rätt i tiden.
Offensiv strategi
Lediga bostäder och lokaler marknadsförs sedan 
länge i digitala kanaler och i slutet av året besluta-
des om en satsning som ska göra det både smi-
digare och enklare att hyra lägenhet av Trianon. 
Systemet ska också förenkla kommunikationen 
mellan Trianon och hyresgästerna samt effektivi-
sera den interna uthyrningsprocessen. Uthyrning 
av lokaler kräver också en offensiv strategi och 
här används en uppsökande verksamhet genom 
att bland annat kontakta lokala näringsidkare vars 
koncept skulle kunna komplettera utbudet  
i Trianons fastigheter. 
• För att bibehålla noll vakanser i 
bostadsuthyrningen förstärks en digital 
och kundnära satsning som ska göra 
det enklare och smidigare att hyra och 
hyra ut Trianons lägenheter. 
• Fortsatt offensiv strategi för uthyrning 
av de kommersiella lokalerna för att 
snabbt och flexibelt hitta lösningar 
som gynnar både hyresgästen, de 
omgivande verksamheterna och oss 
som fastighetsägare.
Fokus under 2025
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
30
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 31 =====

HYRA UT OCH FÖRVALTA
Större kontrakt tecknade under 2024 med kommersiella hyresgäster 
Fastighetsbeteckning Hyresgäst Typ av fastighet Längd, år Kvm
Alven 26 Iduns Bilvård AB Bostadsfastighet 10 900
Entré, Uno 5 Børneloppen Kommersiell fastighet 5 815
Entré, Uno 5 Justgym Malmö AB Kommersiell fastighet 11  710
Spiralen 10 Stiftelsen Skånes Stadsmission Kommersiell fastighet 2 602
Sandsjön 2 Växthuset Kontorshotell AB Kommersiell fastighet 3 600
Burlöv Center Dressman AB Kommersiell fastighet 5 563
Entré, Rolf 6 Brave fitness AB Kommersiell fastighet 5 270
Flertalet fastigheter 2 672
7 757
10,6 Mkr
Nettouthyrning 2024 
13,2 Mkr
Nytecknade kontrakt i det  
kommersiella beståndet
Børneloppen i Entré – secondhand för barn och gravida
Under hösten 2024 tecknade Trianon ett hyresavtal med Børneloppen på en yta om 815 kvm 
i Entré. Børneloppen är en dansk second hand-kedja med barnkläder, leksaker och annat för 
barn och gravida. Hyresavtalet löper på 5 år och butiken öppnade i februari 2025. I Danmark 
finns flest butiker, i Belgien två och en på Island och butiken i Uno 5, Entré i Malmö är den 
första i Sverige. Børneloppen har totalt 14 butiker och över 100 anställda. Var och en brinner 
för sina lokala verksamheter, känner sina stamkunder vid förnamn och utvecklar Børneloppen 
tillsammans för att bli ännu bättre.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
31
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 32 =====

Stor värdeskapande potential att 
renovera och energieffektivisera
Trianons fastighetsbestånd har stor utvecklingspotential men under de senaste två åren var renoverings-
takten lägre än föregående år på grund av lägre omflyttning i det orenoverade beståndet. Trianon har ett 
konsekvent fokus på fastigheternas energiprestanda – ett arbete som tagit fart med full kraft under 2024.
Andelen av Trianons yta som har energiklass F 
eller G uppgår till 38 procent, vilket innebär en 
relativt hög energianvändning. Under året har vi 
energieffektiviserat över en tredjedel av dessa 
fastigheter som kommer att nå energiklass C, D 
eller E. Arbetet fortsätter och vi bedömer att vi 
kommer att höja prestandan på merparten av F- 
och G-fastigheterna inom 1–2 år. 
Renoveringar
Trianon ser en stor värdeskapande potential i att 
successivt rusta upp lägenheter och fastigheter i 
beståndet. Renoveringspotentialen uppgår till 55 
procent (55) men under 2024 hade Trianon, pre-
cis som året före, en något lägre renoveringstakt 
än tidigare år. Målet är årlig renoveringstakt på 
100 lägenheter och under 2024 renoverades 84 
lägenheter (109). Trianon har en nära och god 
relation till sina entreprenörer som ofta är små-
skaliga verksamheter med många års uppdrag 
för bolaget. Det skapar en kontinuitet och en 
samsyn på hur renovering och underhåll utförs 
långsiktigt och kostnadseffektivt. Renoveringar 
görs med varsamhet och effektivitet sett till både 
kostnader och tidsåtgång. Återbruk görs gärna 
där det är möjligt.
Standardiserad modell sparar tid och kostnader
Trianon tillämpar en renoveringsstrategi som  
bygger på att lägenheter med renoveringsbehov  
i första hand renoveras i samband med omflytt-
ning. Detta för att påverka övriga hyresgäster så 
lite som möjligt, men också av kostnadsskäl.  
Renovering av en lägenhet innebär en omfat-
tande upprustning där kök byts ut, alla ytskikt 
görs om och vitvaror byts. Materialvalen görs 
med eftertanke så att lägenheten håller en god 
standard, dessa investeringar ger en avkastning 
på 8–10 procent. 
 Den standardiserade modellen sparar både  
tid och kostnader genom enklare planering,  
sänkta inköpskostnader och tryggheten i att  
använda beprövade material. Modellen används  
i de delar av beståndet där planlösning och  
standard är likartad, till exempel i Lindängen,  
Hermodsdal och Nydala i Malmö. I de fastigheter 
som har särskilda förutsättningar på grund av 
ålder eller konstruktion görs renoveringar enligt 
den så kallade krysslista som avtalats mellan 
Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna.
Konvertering en kommersiell möjlighet
Kommersiella fastigheter och lokaler renoveras 
efter sina förutsättningar och kan i lämpliga fall 
konverteras till annan verksamhet, till exempel 
samhällsservice. Det har till exempel skett med 
Entré som målmedvetet har konverterats från ett 
köpcentrum med låg uthyrningsgrad då Trianon 
förvärvade fastigheten till dagens fullt uthyrda  
fastighet med en blandning av butiker, kontor, 
restauranger och samhällsservice. Under 2024 
har flertalet hyresgästanpassningar genomförts 
bl.a. i Entré. Hyresgäster inom samhällsservice 
skriver traditionellt långa kontrakt och är säkra 
betalare. 
Värdeskapande hållbarhetsarbete
Trianon planerar löpande underhåll efter den  
tekniska livslängden för varje fastighet. Under- 
håll görs när det behövs, snarare än vid exakta 
tidsintervall. Om det är möjligt försöker Trianon  
att kombinera underhåll med andra värdeska- 
pande insatser, till exempel att montera solceller 
i samband med en takrenovering. På senare år  
har Trianon ökat ansträngningarna att energi- 
effektivisera och energioptimera fastighetsbe-
ståndet och många underhållsinsatser syftar 
därför till att sänka energiförbrukningen. Målet 
under perioden 2022–2024 har varit att sänka 
fastighetsbeståndets totala energiförbrukning 
med 10 procent under perioden. Resultatet av 
arbetet ledde till att energiförbrukningen gick 
från 131 kWh/kvm till 117 kWh/kvm i genomsnitt, 
vilket innebar en energibesparing med 11 procent 
för perioden och att de uppsatta målen nåddes. 
Läs mer om hållbarhetsarbetet på sidorna 12–19. 
I den nya affärsplanen för perioden 2025–2030 
finns ett övergripande hållbarhetsmål att genom-
snittlig energiförbrukning i våra fastigheter ej ska 
överstiga 100 kWh per kvadratmeter 2030.
UTVECKLA
0
10
20
30
40
50
60
70
Renoverade lägenheter per kvartal
42
35
19
13
20
26
15
23
Kv1K v2 Kv3K v4
46
18
48
39
2024
Kv1K v2 Kv3K v4
2022
Kv1K v2 Kv3K v4
2023
Potentialen i lägenhetsbestånden
Orenoverade lägenheter 55% (55)
Renoverade lägenheter  28% (28)
Nyproduktion  17% (17)
• Fortsatt fokus på kostnadseffektiva
renoveringar av lägenheter vid
omflyttning.
• Fortsatt arbete med energieffek tivi -
seringar och energioptimeringar av
fastigheterna.
Fokus under 2025
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION
32
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 33 =====

Joint ventures möjliggör värde- 
skapande stadsutvecklingsprojekt
För Trianon har det gett stora kommersiella fördelar att samarbeta med andra 
aktörer i så kallade joint ventures. Två av Trianons mest uppmärksammade projekt 
drivs i denna form: Burlöv Center och Limhamns silor. 
Fördelen med joint ventures är att de deltagande 
aktörerna delar risken och samtidigt kan stötta 
projektet med olika typer av kompetens och er-
farenhet. Det kan vara mer värdeskapande än att 
bolagen agerar var för sig. Trianon har i dag ett 
antal projekt som drivs som joint ventures, varav 
två större: Burlöv Center och Limhamns silor.
Burlöv Center
Trianon förvärvade Burlöv Center 2020 tillsam-
mans med Wallfast. För många skåningar är plat-
sen främst känd som ett stort köpcentrum sedan 
tidigt 1970-tal, men för Trianon och Wallfast 
handlar projektet om stadsutveckling. Läget är 
mycket attraktivt med bara några minuters pend-
ling med tåg till Malmö eller Lund. Det gemen-
samt ägda bolaget Burlöv Center Fastigheter AB 
utvecklar lägenheter och lokaler i anslutning till 
den kommande Burlöv Centralstation och driver 
parallellt vidare Burlöv Center som i dag har låg 
vakansgrad och många attraktiva butiker. Sedan 
Trianons och Wallfasts förvärv av Burlöv Center 
har uthyrningsgraden ökat från 40 till 85 procent. 
Trianon och Wallfast har byggrätter på området 
och avyttrade två av dessa till Riksbyggen och 
Tornet föregående år. Ett stort fokus är återstå-
ende byggrätter och att driva  nya detaljplaner för 
området tillsammans med Burlövs kommun. 
Nyproduktion av lägenheter och lokaler på kvar-
teret Hanna förväntas färdigställas under första 
kvartalet 2025.
Limhamns silor
I februari 2023 presenterades det vinnande 
förslaget i den arkitekttävling som syftade till att 
gestalta det nya området Limhamns silor. På ett 
havsnära läge nära småbåtshamn och rekrea-
tionsmöjligheter planerar Trianon tillsammans 
med Lernacken Fastigheter AB ny bebyggelse 
med bostäder, handel och samhällsservice. 
Joint venture
Antal  
lägen heter
BTA, 
kvm
BOA/LOA,  
kvm
Bedömd  
investering, Mkr1
Nedlagda  
kostnader, Mkr
Bedömt  
hyres värde, Mkr
Förväntad  
byggstart
Förväntat  
färdig ställande
Kvarteret Hanna, Burlöv
(lokaler, hyresrätter och bostadsrätter) 111 16 600 11 500 463 409 18 2022 2025
Landshövdingen 3, etapp 1 Södra 54 5 400 4 600 3 Ej beslutat
Tågarp 15:4, etapp 1 bostäder (Burlöv Center) 258 19 000 14 500 21 Ej beslutat
Tågarp 15:4, etapp 1 p-hus (Burlöv Center) 20 000 4 Ej beslutat
Bojen 1 och Fendern 1 (Silor på Limhamn) 130 13 400 Ej beslutat
Landshövdingen 2, etapp 1 Norra 75 7 000 3 Ej beslutat
Tågarp 15:4, etapp 2 (Burlöv Center) 650 70 000 4 Ej beslutat
Smedjan 2, Malmö 8 2002 Ej beslutat
Summa 1 278 151 400 38 800 463 444 18
1  Bedömd investering anges endast efter investeringsbeslut.
2  Avser ny BOA/LOA.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
33
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 34 =====

Att konvertera ett köpcentrum  
till multihus är också återbruk 
Att förvandla ett misslyckat köpcentrum till ett välfungerande multihus anser vi är ett bra sätt att återbruka 
lokaler som tidigare hade andra användningsområden. När Trianon förvärvade Entré 2017 var uthyrningsgraden 
48 procent och sedan dess har vi förvandlat det tidigare köpcentrumet till en fastighet med samhällsservice, 
närhandel, kontor, restauranger och upplevelsecentrum. Efter färdigställande av fastigheten Rolf 6 i Entré 
konverterades den till en renodlad samhällsfastighet och uthyrningsgraden i Entré har nu nått närmare 90 
procent och ett målinriktat arbete med att både marknadsföra och aktivera huset fortsätter med full kraft.
34
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 35 =====

Ökad andel hållbar finansiering
Låg inflation, sänkningar av marknadsräntor och ökad tillgång till kapital präglade finansieringsmarknaderna 
under 2024. Omställningen till nya marknadsförutsättningar fortsatte genom ytterligare räntesäkringar 
och förstärkning av det egna kapitalet genom emission. Trianon fortsatte att satsa på ökad andel hållbar 
bankfinansiering genom att teckna hållbarhetslänkade lån om 2,5 Mdkr i slutet av året. 
Vi har hållbarhetslänkat lån om ytterligare 
2,5 Mdkr under 2024, vilket gör att vi 
kan fortsätta med våra kloka investeringar i 
energieffektiviseringar och sociala investeringar. 
Nu uppgår andelen hållbar finansiering till 
hela 70 procent. Trots att tillgången på kapital 
och likviditeten i obligationsmarknaden ökat 
fortsätter vi strategin med en hög andel 
bankfinansiering.
Mari-Louise Hedbys, ekonomichef och vice VD
Omställningen till nya marknadsförutsättningar 
fortsatte och året 2024 präglades av Riksbankens 
sänkningar av styrräntan med start våren 2024, 
från 4 till 2,75 procent i slutet av året. Tillgången 
till kapital ökade markant speciellt under andra 
halvåret då obligationsmarknaden tog fart. Under 
hösten emitterade Trianon obligationer till histo-
riskt låg marginal, 2,15 procent på två år. Huvud-
saklig finansiering utgörs fortsatt av bankfinan-
siering, där samma eller lägre bankmarginaler har 
gällt vid refinansieringar. Andel bankfinansiering 
uppgick vid årets slut till cirka 95 procent och 
Trianon samarbetar med samtliga större banker 
verksamma i Sverige. 
Hållbar finansiering
Trianon strävar efter att öka andelen hållbar finan-
siering både gällande obligations- och bankfinan-
siering. 
 Sedan 2022 har Trianon ett ramverk för hållbar 
finansiering där samtliga skuldinstrument kan ingå. 
Ramverket, har upprättats i enlighet med Sustai-
nability Bond Guidelines (utformat av ICMA) samt 
Green Loan Principles och Social Loan Principles 
(utformade av LMA) och granskats och godkänts 
av ISS ESG som extern part. Utifrån Trianons fast-
ighetsbestånd om totalt 13,2 Mdkr vid periodens 
utgång har 5,3 Mdkr definierats som möjligt att 
koppla till ramverket. Under 2024 har samtlig 
obligationsfinansiering varit kopplat till ramverket, 
vilket beskrivs närmare på sidorna 38–39. 
 Redan 2022 tecknades det första hållbarhets-
länkade banklånet. I slutet av 2024 hållbarhets-
länkades ytterligare cirka 2,5 Mdkr av befintliga 
lån i Nordea till sociala och gröna mål kopplade 
till Trianons affärsplan. Lånen är kopplade till 
två miljömässiga och två sociala hållbarhetsmål 
med fokus bland annat på energieffektivisering, 
klimatpåverkan, trygghet och inkludering i bo-
stadsområdena. Om målen nås, ges lägre ränta 
på lånen. I slutet av året erhöll Trianon dessutom 
en kreditlimit på 100 Mkr över två år att utnyttjas 
för investeringar i förbättrad energiprestanda i 
befintliga fastigheter.
 Andelen hållbar finansiering uppgick till 70 
procent vid årets slut och Trianon har satt ett 
ambitiöst mål till år 2030 att enbart ha hållbar 
finansiering.
Fortsatt återköp av hållbar hybridobligation och 
kontantemission
Under våren 2024 erbjöd Trianon innehavare av 
bolagets befintliga efterställda hybridobligationer 
att delta i ett frivilligt återköpserbjudande där 
obligationerna löstes in mot B-aktier i bolaget 
genom kvittningsemission. Syftet var att förbättra 
bolagets kassaflöde samt öka vinsten per aktie 
och erbjudandet accepterades av innehavare 
av 76 Mkr. Efter återköpen genomförda under 
2023 och 2024 återstår ett nominellt belopp 
om 54 Mkr motsvarande cirka 11 procent av 
det ursprungliga beloppet om 500 Mkr. Första 
inlösendatum för resterande obligationer är 
november 2025, vilka löper med en rörlig ränta 
om STIBOR 3M plus 7 procent och är bokförda 
som eget kapital.
 En riktad kontantemission gjordes i samband 
med kvittningsemissionen, vilket tillförde bolaget 
cirka 184 Mkr i likviditet. Sammantaget ökade 
transaktionerna antalet B-aktier med 16 250 000 
aktier och utspädningen blev cirka 8,1 procent.
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION
35
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 36 =====

Finanspolicy 
Mål Utfall 2024 Utfall 2023
Räntebindningstid, år 1 2–4 3,4 2,6
Kapitalbindningstid, år 2 2,7 2,9
1 Räntebindningstid påverkas av både andel ränteswap samt av andel lån med fast ränta, vilken uppgick till 26 procent (21).
Finanspolicy 
Trianons finanspolicy syftar till att säkerställa att 
bolagets expansionsmål och lönsamhetsmål ska 
kunna uppnås med tillfredsställande risknivå. Den 
fastställs av styrelsen och prövas minst årligen.  
Trianons risker består i huvudsak av likviditetsrisk, 
refinansieringsrisk och ränterisk. Se beskrivning i 
not 3 sidorna 69–71. 
Skulder 
Koncernens räntebärande skulder uppgick till 
7 342,2 Mkr (7 100,6) vid periodens slut, varav 
obligationslån uppgick till 398,4 Mkr (222,7). Be-
viljad checkkredit uppgick till 60 Mkr (60), varav 
utnyttjat till 0,0 Mkr (21,7). Beviljad kreditlimit för 
energiinvesteringar uppgick till 100 Mkr (0), varav 
utnyttjat till 0,0 Mkr (0,0). 
Skulden har ökat i samband med förvärv av 
fastigheter och färdigställande av nyproduk -
tion samt minskat beroende på försäljning av 
fastigheter, återbetalning av lån och löpande 
amorteringar.  
 Andel bankfinansiering uppgick till 95 procent 
(97) och andel obligationsfinansiering till 5 pro-
cent (3). Av totala räntebärande skulder var 95 
procent (97) säkerställda mot pantbrev och 
5 procent (3) icke säkerställda.
 
Genomsnittlig ränta och räntebindning 
Trianon fortsatte strategin att räntesäkra både 
genom räntederivat samt teckna lån till fast 
ränta med löptider på en till tre år. Detta ökade 
säkringsgraden till 83 procent (83). Den genom-
snittliga räntebindningstiden uppgick till cirka 3,4 
år (2,6). Målsättning enligt Trianons finanspolicy 
är att koncernens räntebindning ska uppgå till 
mellan två och fyra år. Av totala räntebärande 
skulder har 74 procent (79) rörlig ränta och 26 
procent (21) fast ränta. 
 Den genomsnittliga räntan under perioden 
uppgick till 3,9 procent (3,9). Belåningsgraden 
uppgick till 54,7 procent (57,1) jämfört med det 
finansiella målet att ej överstiga en belåningsgrad 
om 60 procent. Belåningsgraden i förhållande till 
balansomslutning uppgick till 50,5 procent (51,5). 
Kapitalbindningen uppgick till 2,7 år (2,9) vid 
periodens slut. 
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick till 5 415,0 Mkr  
(5 020,3), varav 5 415,0 Mkr (5 020,3) var hän- 
förligt till moderbolagets aktieägare. Eget kapital 
har påverkats av nyemission om 252,3 Mkr 
(368,4) och av återköp av hybridobligation med 
-76,0 Mkr (-98,0) samt utdelning kopplat till hybri-
dobligation med -8,1 Mkr (-58,5). Eget kapital per 
aktie uppgick till 27,02 kronor per aktie (27,27) 
samt efter avdrag för eget kapital hänförligt till hy-
bridobligationer till 26,77 kronor per aktie (26,58) 
inklusive hybridkapital. Soliditeten uppgick till 37,9 
procent (36,8) vid periodens slut.  
 Koncernens likvida medel uppgick till 124,5 Mkr 
(109,8). Outnyttjad checkkredit uppgick till 60,0 
Mkr (38,3) vid periodens utgång. En kreditlimit 
om 100 Mkr har erhållits i december 2024 att ut-
nyttja för energiinvesteringar i befintligt bestånd. 
Kovenanter
I ramavtal med koncernens finansierande banker 
har Trianon förbundit sig att uppfylla följande  
kovenanter: Belåningsgraden ska ej överstiga 60 
procent, räntetäckningsgraden ska ej understiga 
1,5 gånger och soliditeten ska ej understiga 30 
procent. Samtliga kovenanter har uppfyllts både 
under innevarande och föregående räkenskaps-
år. För mer information se not 3, sidorna 69–71. 
Obligationsmål, Hållbart finansieringsramverk och 
särskilda lånevillkor gällande banklån om totalt 
3,7 Mdkr innehåller ägarförändringsklausul om 
kontrollen över koncernen förändras.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
36
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 37 =====

0
500
1 000
1 500
2 000
Förfalloprofil, lån
Q1 2025 Q4 2025Q3 2025Q2 2025 2026 2028 E/f_ter 20292027
Banklån, säkerställda
Mdkr
Obligationer, icke säkerställdaHybridobligationer
0
2 000
4 000
6 000
8 000
Fördelning finansiering
Q4 2023 Q3 2024Q2 2024Q1 2024 Q4 2024 2026 E/f_ter 20272025
Hybridobligationer
Mdkr
Obligationer, icke säkerställda
Banklån, säkerställda
Gyrsel Goga, Adrian Kowalczuk, Dennis 
Johansson och Mizgin Ulusoy från Trianon 
vid Kv Trädgårn, Svedala 1:87.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
37
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 38 =====

Hållbara ramverk
Trianon hade tre obligationsemissioner utestående vid periodens utgång. En 
hållbar hybridobligation (emitterad 2022) till ett nominellt belopp om 54 Mkr 
samt två hållbara obligationer (emitterade 2023 och 2024) till ett nominellt 
belopp om 400 Mkr, samtliga kopplade till Trianons hållbara ramverk. Syftet 
är att ge bolaget ökade möjligheter att göra sociala och gröna investeringar i 
södra och östra Malmö. Mer information om Trianons ramverk för hållbara 
investeringar finns på bolagets hemsida.
Så här används intäkterna
Ett belopp motsvarande nettointäkterna från Trianons hållbara finansierings-
instrument ska användas för att finansiera eller refinansiera, helt eller delvis, 
fullständiga, stödberättigade tillgångar och aktiviteter som ger tydliga 
miljöfördelar (gröna stödberättigade tillgångar) och/eller sociala fördelar 
(sociala stödberättigade tillgångar). Look back-perioden gäller för intäkterna 
och är begränsad till två år. Bolaget kommer kontinuerligt att använda sig av 
sitt professionella omdöme och sin hållbarhetsexpertis när det identifierar de 
stödberättigade tillgångar och aktiviteter som kan komma i fråga.
Rapportering
För att vara helt transparent gentemot investerare och andra intressenter 
förbinder sig Trianon att rapportera årligen så länge som företaget har 
hållbara finansieringsinstrument utestående. Information om allokeringen av 
intäkterna kommer att förnyas årligen fram till dess att de är helt fördelade, 
och i god tid om det sker en väsentlig utveckling. Rapporten kommer att 
finnas tillgänglig på Trianons webbplats www.trianon.se och kommer att 
täcka några av följande områden: 
Rapportering om allokering av intäkter 
• Totala beloppet för utfärdade instrument för hållbar finansiering.
• Andel av intäkterna som används för finansiering/åter-finansiering och
andel av intäkterna som används för de kategorier som beskrivs i avsnitt 2.
• Andel av icke tilldelade intäkter (i förekommande fall).
• Förteckning över byggnader som finansierats med hjälp av hållbar
finansiering, om det inte är konfidentiellt.
Rapportering av effekter 
Trianon har för avsikt att rapportera om kvantitativa effektindikatorer där 
relevanta uppgifter finns tillgängliga för huvudkategorierna till höger på 
denna sida.
Gröna och energieffektiva byggnader SDG:er
Relevant 
miljömål enligt 
EU:s taxonomi
Kategori I – Nya byggnader och större renoveringarKategori I – Nya byggnader och större renoveringar1
Begränsa 
klimat- 
förändringarna
i. Nya byggnader som antingen uppfyller eller har som mål att uppfylla kraven2
för Miljöbyggnad Silver eller en likvärdig nivå från ett certifieringssystem, eller
ii. Nya byggnader med en energiförbrukning som ligger minst 20% under den tillämpliga
nationella byggnadsordningen3, eller
iii. Nya byggnader med energicertifikat (EPC) A eller B, eller
iv. Större renoveringar som leder till en besparing av efterfrågan på primärenergi
med minst 30%.
Kategori II – Befintliga byggnader
i. Byggnader som uppfyller kraven enligt i., ii. eller iii. i kategori I, eller
ii. Byggnader inom de 15% av det nationella byggnadsbeståndet, de 15% definieras enligt
primärenergibehovet eller baserat på EPC-nivåer enligt tillgängliga oberoende studier.
           Investeringar i energieffektivitet
Energirenoveringar, till exempel installation av solpaneler, värmepumpar, förbättringar av  
ventilationssystem, utbyggnad av fjärrvärme- och fjärrkylsystem, förbättringar och införande 
av kontrollsystem samt infrastruktur för el- eller hybridfordon.
Begränsa 
klimat- 
förändringarna
Prisvärda bostäder
Nya och befintliga byggnader med hyreslägenheter med reglerad hyra. Hyran förhandlas 
årligen mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen på grundval av bruksvärdet. Stöd-
berättigade tillgångar kommer att vara belägna i "utsatta områden", "särskilt utsatta områden" 
och "riskområden" enligt vad den svenska polisen har fastställt. För att öka säkerheten i 
dessa områden har Trianon sociala initiativ, se mer information i avsnitt 1. Målgrupp: boende 
i ett utsatt område, ett särskilt utsatt område eller ett riskområde enligt den svenska polisens 
kartläggning4.
1 Nya byggnader definieras som byggnader som byggts efter den 31 december 2020 och befintliga byggnader definieras  
som byggnader som byggts före den 31 december 2020, i linje med den nuvarande definitionen i EU:s taxonomi.
2 Byggnader med målet att få miljöcertifiering inom 24 månader från obligationsemissionen.
3 Byggnadsstandard som gäller vid byggnadstillfället.
4 Polisens Sverigekarta.
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION
38
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 39 =====

Gröna stödberättigade tillgångar Indikator
Gröna och energi- 
effektiva byggnader
• Energiförbrukning i (MWh och/eller kWh/kvm).
• Uppskattade årliga växthusgasutsläpp som 
minskas eller undviks (tCO2e).
• Klass för energicertifikat, om det finns ett 
sådant.
• Typ av certifiering och eventuell nivå  
(t.ex. Miljöbyggnad Silver).
Energieffektivitet
• Besparad energi per kvm.
• Uppskattade årliga växthusgasutsläpp som 
minskas eller undviks (tCO2e).
Sociala stödberättigade tillgångar Indikator
Prisvärda bostäder
• Totalt antal byggnader och hyreslägenheter 
i "utsatta områden", ”särskilt utsatta områden" 
och "riskområden". 
• NKI: Hyresgästundersökning för att mäta  
attraktiviteten och den upplevda tryggheten  
i våra bostadsområden.
• Andra kvalitativa parametrar som visar att  
företaget tillhandahåller funktionella, säkra  
och hälsosamma lokaler i samhället.
Gröna stödberättigade tillgångar
Fastighetssektorn står för en tredjedel av den 
totala energi användningen i Sverige och en  
sjättedel av koldioxidutsläppen.
 Investeringar i gröna och energieffektiva bygg-
nader spelar därför en nyckelroll i energiomställ-
ningen. Detta bekräftas ytterligare av Europeiska 
kommissionens starka fokus på byggnaders 
energieffektivitet, som är det målinriktade måttet 
i flera av kommissionens strategier, till exempel i 
EU:s taxonomi. Trianon definierar Green Eligible 
Assets enligt tabellen till höger gällande gröna 
och energieffektiva byggnader. 
Sociala stödberättigade tillgångar
Sociala stödberättigande tillgångar är sådana 
som direkt syftar till att synliggöra eller bekämpa 
en specifik social fråga och/eller strävar efter att 
uppnå positiva sociala resultat, särskilt, men inte 
uteslutande, för en eller flera målgrupper. Trianon 
definierar socialt berättigade tillgångar enligt 
tabellen till höger gällande prisvärda bostäder. 
Nya hållbarhetslänkade lån  
med Nordea – ökar andel hållbar 
finansiering till 70 procent
Trianon förstärker hållbarhetsarbetet ytterligare  
och tecknar hållbarhetslänkade lån med Nordea. 
Befintliga lån om cirka 2,5 Mdkr blir, med de nya 
avtalen, hållbarhetslänkade och kopplas till Trianons 
övergripande hållbarhetsmål, däribland pågående 
arbete med att förbättra fastigheternas energiklass. 
 Lånen är kopplade till två miljömässiga och två 
sociala hållbarhetsmål med fokus bland annat på 
energieffektivisering, klimatpåverkan, trygghet och 
inkludering i bostadsområdena. Om målen nås,  
ges lägre ränta på lånen.
Målen är:
1. Tryggare bostadsområden
2. Inkluderande bostadsmarknad
3. Minskad energianvändning
4. Minskad andel fastigheter med 
energideklarationer i klasserna F & G
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
39
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 40 =====

Aktien
Fastighetsbranschen återhämtade sig på börsen under 2024, särskilt andra halvåret, med starkare 
tillväxt för bostadsrelaterade bolag och stabila hyresaktörer. Lägre finansieringskostnader 
förbättrade branschens kassaflöden och minskade pressen på marginalerna. 
Trianonaktien handlas i Mid Cap-segmentet 
med kortnamnet (TRIAN B) och ISIN-kod 
SE0018013658. 
 Under 2024 steg börskursen med nästan  
23 procent (-20). Stockholm Nasdaq som helhet 
steg med 6 procent. OMX Stockholm Real Estate 
PI, det index där Trianon ingår, slutade på minus 
3,5 procent. 
 Den totala omsättningen av Trianons B-aktier
under 2024 var drygt 23 miljoner aktier, till ett
värde av cirka 455 Mkr, vilket innebar en 
genomsnittlig omsättning på 92 075 aktier per 
handelsdag. Högsta handelskursen under 2024 
noterades den 17 september med 26,90 kr och 
den lägsta den 16 februari med 15,00 kr.
 Trianonaktiens totalavkastning under året var 
23 procent. OMX Stockholm Gross Index (GI) 
ökade med 9 procent. Under de senaste fem 
åren har Trianonaktien haft en genomsnittlig total-
avkastning om 9 procent per år, motsvarande 
siffra för OMX Stockholm GI är cirka 12 procent.
Aktiekapital
Per den 31 december 2024 fanns totalt  
200 374 662 aktier (184 124 662) i bolaget,  
varav 6 084 472 A-aktier (6 084 472) och  
194 290 190 B-aktier (178 040 190). Aktierna  
är denominerade i kr och varje aktie har ett 
kvotvärde på 0,625 kr per aktie (0,625). Aktie- 
kapitalet uppgår till 125,2 Mkr (115,1). Varje  
A-aktie berättigar innehavaren till en röst på 
bolagsstämman och varje B-aktie berättigar inne-
havaren till en tiondels röst på bolagsstämman. 
Varje aktieägare har rätt att rösta för samtliga 
aktier som aktieägaren har i bolaget.
Konvertering av hybridobligationer och 
kontantemission
Under våren 2024 erbjöd Trianon innehavare av 
bolagets befintliga efterställda hybridobligationer 
att delta i ett frivilligt återköpserbjudande där 
obligationerna löstes in mot B-aktier i bolaget 
genom kvittningsemission. Syftet var att förbättra 
bolagets kassaflöde samt öka vinsten per aktie 
och erbjudandet accepterades av innehavare 
av 76 Mkr. Efter återköpen genomförda under 
2023 och 2024 återstår ett nominellt belopp 
om 54 Mkr motsvarande cirka 11 procent av 
det ursprungliga beloppet om 500 Mkr. Första 
inlösendatum för resterande obligationer är 
november 2025, vilka löper med en rörlig ränta 
om STIBOR 3M plus 7 procent och är bokförda 
som eget kapital.
Kursutveckling och aktieomsättning, 1 januari–31 december 2024 Totalavkastning Trianon jämfört med OMX Stockholm Gross Index (GI)
En riktad kontantemission gjordes i samband 
med kvittningsemissionen, vilket tillförde bolaget 
cirka 184 Mkr i likviditet. Sammantaget ökade 
transaktionerna antalet B-aktier med 16 250 000 
aktier och utspädningen blev cirka 8,1 procent.
Utdelning och utdelningspolicy
Utdelningen ska långsiktigt uppgå till högst 30 
procent av förvaltningsresultatet minskat med 
betald skatt.
 Trianons styrelse föreslår årsstämman att 
ingen utdelning ska lämnas för räkenskapsåret 
2024 i syfte att investera i tillväxt. Ingen utdelning 
lämnades heller för räkenskapsåret 2023. Målsätt-
ningen framöver är att dela ut högst 30 procent 
av förvaltningsresultatet minskat med betald skatt 
i enlighet med utdelningspolicyn.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
0
1 800
3 600
5 400
7 200
9 000
jan
Trianon B
OMX Stockholm PI
OMX Stockholm Real Estate PI
Kr KrAntal aktier
feb mar apr jun jul aug sep okt nov decmaj 2020 2021 2022 2023 2024
0
6
12
18
24
30
Trianon B
OMX Stockholm Gross Index
Omsa/t_t antal aktier/månad, 
tusental
0
10
20
30
40
50
60
70
80
0
1 800
3 600
5 400
7 200
9 000
jan
Trianon B
OMX Stockholm PI
OMX Stockholm Real Estate PI
Kr KrAntal aktier
feb mar apr jun jul aug sep okt nov decmaj 2020 2021 2022 2023 2024
0
6
12
18
24
30
Trianon B
OMX Stockholm Gross Index
Omsa/t_t antal aktier/månad, 
tusental
Marknadsnoterade obligationer
Trianon har tre marknadsnoterade obligationslån 
utestående. Under 2022 emitterades en hållbar 
hybridobligation om 500 Mkr. Efter återköps- 
erbjudande, beskrivet ovan, uppgick totalt ute-
stående belopp till 54 Mkr vid räkenskapsårets 
utgång. Under 2023 emitterades en senior hållbar 
obligation med 2 års löptid under en ram om 500 
Mkr. Totalt utestående belopp uppgick till 300 Mkr 
vid räkenskapsårets utgång. I oktober 2024 har 
nya seniora icke säkerställda hållbara obligationer 
om 100 Mkr emitterats under en ny ram om 500 
Mkr med löptid om 2 år och ränta om 3M Stibor  
+ 215 baspunkter. Samtliga obligationerna är note-
rade på Nasdaq Stockholm Sustainable Bond List. 
För ytterligare information om obligationslånen 
samt villkor se finansiering på sidorna 35–37.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
40
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 41 =====

Nyckeltal per aktie 2024 2023 2022 2021 2020
Antal utestående aktier, tusental 1 200 374,7 184 124,7 157 506,0 157 006,0 149 862,0
Genomsnittligt antal utestående aktier, 
tusental 1, 2 195 934,8 159 037,4 157 127,6 150 992,8 147 857,6
Eget kapital per aktie, kr 27,02 27,27 34,11 33,23 23,57
Eget kapital per aktie, kr 3 26,77 26,58 31,14 30,60 20,58
Resultat per aktie, kr 2 1,11 -1,59 0,84 8,41 3,31
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,91 1,02 1,48 6,70 6,07
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,47 32,09 39,35 38,79 28,22
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 3 31,22 31,40 36,38 36,16 25,23
1 Antal aktier samt genomsnittligt antal aktier omräknat med hänsyn till split 4:1 den 27 maj 2022. 
2 Definition enligt IFRS.
3 Efter avdrag för eget kapital hänförligt till hybridobligation.
Namn Summa Innehav Innehav Summa Röster Röster
Olof Andersson privat och via bolag 52 174 577 26,04% 7 819 343,3 30,65%
Briban Invest AB 52 021 915 25,96% 7 804 077,1 30,59%
Grenspecialisten Förvaltning AB 19 329 718 9,65% 1 932 971,8 7,58%
SEB Fonder 11 722 711 5,85% 1 172 271,1 4,59%
Länsförsäkringar Fastighetsfond 9 998 154 4,99% 999 815,4 3,92%
Mats Cederholm privat och via bolag 5 362 559 2,68% 808 509,5 3,17%
Familjen Eklund privat och via bolag 5 280 000 2,64% 528 000,0 2,07%
Handelsbanken Fonder 3 907 827 1,95% 390 782,7 1,53%
Verdipapirfondet Odin Eiendom 3 743 366 1,87% 374 336,6 1,47%
Humle småbolagsfond 2 750 000 1,37% 275 000,0 1,08%
Övriga aktieägare 34 083 835 17,01% 3 408 383,5 13,36%
Summa 200 374 662 100,00% 25 513 491,0 100,00%
Ägare den 31 december 2024 
De två största ägarna i Trianon är Olof Andersson privat och via bolag samt Jan Barchan via bolag. De representerar 
vardera cirka 26 procent av bolagets totala aktier samt cirka 31 procent av bolagets totala röster. 
Aktiekapitalets utveckling
Besluts tidpunkt 
        Förändring av antal aktier             Antal aktier efter transaktionen            Aktiekapital (kr)
Händelse A-aktier B-aktier A-aktier B-aktier Summa aktier För ändring Totalt
1991-06-20 Nyemission 74 000 20 600 504 000 610 000 1 114 000 946 000 6 846 000
1992-01-03 Utbyte av konvertibler 37 000 0 541 000 630 600 1 171 600 370 000 7 216 000
2008-10-29 Nyemission 1 082 000 342 000 1 623 000 972 600 2 595 600 14 240 000 21 456 000
2010-05-17 Nyemission 168 391 54 221 1 791 391 1 026 821 2 818 212 2 226 120 23 682 120
2010-06-03 Nyemission 1 621 700 50 000 3 413 091 1 076 821 4 489 912 21 217 000 44 899 120
2011-06-09 Nyemission 682 618 215 364 4 095 709 1 292 185 5 387 894 8 979 820 53 878 940
2012-06-29 Nyemission 0 1 001 992 4 095 709 2 294 177 6 389 886 10 019 920 63 898 860
2015-04-16 Nyemission 409 571 229 418 4 505 280 2 523 595 7 028 875 6 389 890 70 288 750
2017-04-03 Aktiesplit (4:1) 0 0 18 021 120 10 094 380 28 115 500 0 70 288 750
2017-04-03 Omstämpling -16 500 002 16 500 002 1 521 118 26 594 382 28 115 500 0 70 288 750
2017-06-21 Nyemission 0 6 250 000 1 521 118 32 844 382 34 365 500 15 625 000 85 913 750
2019-11-27 Nyemission 0 2 100 000 1 521 118 34 944 382 36 465 500 5 250 000 91 163 750
2020-07-08 Nyemission 0 1 000 000 1 521 118 35 944 382 37 465 500 2 500 000 93 663 750
2021-08-03 Nyemission genom apport 0 285 990 1 521 118 36 230 372 37 751 490 714 975 94 378 725
2021-11-18 Nyemission 0 1 500 000 1 521 118 37 730 372 39 251 490 3 750 000 98 128 725
2022-05-24 Aktiesplit (4:1) 0 0 6 084 472 150 921 488 157 005 960 0 98 128 725
2022-09-20 Emission genom konvertering 0 407 690 6 084 472 151 329 178 157 413 650 254 806 98 383 531
2022-12-06 Emission genom konvertering 0 92 307 6 084 472 151 421 485 157 505 957 57 692 98 441 223
2023-12-11 Emission genom kvittning 0 26 618 705 6 084 472 178 040 190 184 124 662 16 636 691 115 077 914
2024-04-10 Nyemission 0 11 500 000 6 084 472 189 540 190 195 624 662 7 187 500 122 265 414
2024-04-10 Emission genom kvittning 0 4 750 000 6 084 472 194 290 190 200 374 662 2 968 750 125 234 164
Summa 6 084 472 194 290 190 200 374 662 125 234 164
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
41
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 42 =====

Principer för värdering
Trianons fastigheter värderas till verkligt värde 
i enlighet med IFRS. Förvaltningsfastigheter i 
Trianons bestånd värderas till verkligt värde an-
tingen genom externa värderingar av oberoende 
externa värderare eller genom interna värderingar.
 Under räkenskapsåret 2024 har cirka 99 
procent av det totala fastighetsbeståndet extern-
värderats. I december 2024 värderades cirka 87 
procent av fastighetsbeståndet och resterande 
fastigheter har internvärderats per bokslutsda-
tum. Externa värderingar har utförts av Forum 
Fastighetsekonomi AB, Malmöbryggan Fastig-
hetsekonomi AB, Croisette Real Estate Partner 
samt Newsec Advisory Sweden AB.
Värdeförändringar
Fastigheternas marknadsvärde uppgick den 31  
december 2024 till 13 189,8 Mkr (12 288,6). 
Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 
194,5 Mkr (349,7) för perioden. Investeringarna 
avser främst löpande lägenhetsrenoveringar i bo-
stadsbeståndet, hyresgästanpassningar i lokaler, 
nyproduktionsprojekt samt fastighetsförbättran-
de åtgärder med ökat driftnetto som följd.
 Investeringar i fastigheter via bolag uppgick  
till 610,0 Mkr (146,7). Försäljning av fastigheter 
via bolag uppgick till -95,4 Mkr (-626,2). 
 Årets värdeförändringar har uppgått till 156,2 
Mkr (-314,6) exklusive uppskjuten skatt. Genom-
snittlig direktavkastning uppgick till 4,8 procent 
(4,8) vid periodens utgång. För ytterligare infor-
mation om resultat per segment se not 36,  
sidan 88.
Värderingsmetod
Externvärderingarna har utförts genom analys av 
varje fastighets status, hyres- och marknadssitu-
ation. Värderingen har som huvudmetod utförts 
genom s.k. kassaflödeskalkyl av varje fastighet, 
vilket innebär nuvärdesberäkning av bedömda 
framtida driftsnetton, räntebidrag och investe-
ringar. För beräkning av framtida kassaflöden har 
hänsyn tagits till marknaden och närområdets 
framtida utveckling, fastigheternas marknadsför-
utsättningar och marknadsposition, marknads-
mässiga hyresvillkor samt drifts- och underhålls-
kostnader i likartade fastigheter jämfört med 
bolagets fastigheter. Till detta kommer nuvärdet 
av ett bedömt marknadsvärde vid kalkylperiodens 
slut. För värderingarna har en fem- till femton-
årig kalkylperiod använts. Jämförelse och analys 
har även gjorts av genomförda fastighetstrans-
aktioner inom respektive delmarknad. Antalet 
jämförelseobjekt som bytt ägare på den öppna 
marknaden kan ibland vara få, vilket kan göra det 
svårare att härleda avkastningskravet under vissa 
perioder. I avsaknad av transaktioner kan infor-
mation istället hämtas från liknande orter eller 
likartade fastigheter. I avsaknad av transaktioner 
som helhet baseras bedömningen på rådande 
makroekonomiska faktorer. Transaktionsmarkna-
den, som varit avvaktande i början av året, ökade 
omsättningen under andra halvåret 2024, vilket 
innebär att antalet jämförelseobjekt ökat i slutet 
av året.
Värderingsantaganden
Följande antaganden och bedömningar har 
använts vid externvärderingen per 31 december 
2024:
• Inflation har antagits till 1 procent under 
2025 och därefter 2 procent årligen under 
kalkylperioden.
• Hyresutvecklingen har i huvudsak antagits 
följa inflationen eller i förekommande fall 
indexuppräkning.
• Kalkylränta och avkastningskrav baseras på 
analyser av genomförda transaktioner samt 
individuella bedömningar avseende risknivå, 
sannolik köpare och fastighetens marknads-
position.
• Avkastningskraven sträcker sig från  
2,8 procent till 7,0 procent.
Projektfastigheter externvärderas då de har en 
färdigställandegrad som är tillräckligt hög för att 
möjliggöra en tillförlitlig värdering. Fram till dess 
värderas fastigheterna till anskaffningsvärde. 
Därefter beräknas värdeförändringen för projek-
tet i förhållande till färdigställandegrad. 
 För mer information om fastighetsvärderingar 
och känslighetsanalyser se not 18, sid 76–77. 
0
3 000
6 000
9 000
12 000
15 000
2024
Mkr
2020 2021 2022 2023
Verkligt värde förvaltningsfastigheter
12 289 13 190
9 462
12 666 12 863
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
42
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 43 =====

Stiftelsen Momentum möjliggör  
en meningsfull fritid för unga
Stiftelsen Momentum grundades genom bidrag från MKB (Malmö kommunala bostadsbolag), Trianon 
samt privata donationer från några av Trianons huvudägare. Stiftelsen bedriver via lokala föreningar 
verksamhet för barn och unga under hela året, både under terminerna och under sommarlovet. Totalt 
har tusentals aktiviteter ägt rum under året: Basket, bokcirklar, simskola, utflykter och fotbollsträning.
Foto: Stiftelsen Momentum Malmö
43
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 44 =====

Kategori Risk Påverkan Sannolikhet Prioritet
Omvärldsrisker IT-säkerhet Bevaka
Geopolitisk oro Bevaka
Strategiskt Styrning Bevaka
Planering och resursallokering Fokus
Affärsplan, uppföljning mm Fokus
Sammanslagningar & förvärv Fokus
Marknadsdynamik/Makro Bevaka
Kommunikation och relationer Bevaka
Operationellt Förvärv och avyttring av fastigheter Bevaka
Fastighetsförvaltning Bevaka
Hyresintäkter Bevaka
Driftskostnader Bevaka
Uthyrning Bevaka
Kompetensförsörjning Fokus
Oförutsedda händelser Bevaka
Legala/Regelefterlevnad Bolagskod Bevaka
Legalt Fokus
Regelmässigt Bevaka
Bokföring och rapportering Bevaka
Finansiellt Fastighetsvärden Bevaka
Förändringar i marknadsräntor Fokus
Finansiering Fokus
Bokföring och rapportering Bevaka
Kapitalstruktur Bevaka
Skatt Bevaka
Hållbarhetsrisker Miljö och klimat Fokus
Medarbetare Fokus
Sociala förhållanden Bevaka
Antikorruption Fokus
Mänskliga rättigheter Bevaka
Risker och riskhantering
Trianons verksamhet är förknippad 
med olika typer av risker som kan 
påverka bolaget. Arbetet med 
att identifiera, analysera, hantera 
och övervaka Trianons risker har 
genomförts av bolagets styrelse 
i en strukturerad ERM-process 
(Enterprise Risk Management). 
Ledning och styrelse har i slutet 
av året även genomfört en dubbel 
väsentlighetsanalys för att identifiera 
och prioritera de mest väsentliga 
ESG-riskerna (Environmental, Social, 
Governance) för bolaget. Arbetet 
fortsätter under nästkommande år. 
På sidorna 45–47 beskrivs de mest 
väsentliga riskerna för Trianon.
Låg risk
Medel
Hög risk
INNEHÅLL OM TRIANON HÅLLBARHET VERKSAMHETEN BOLAGSSTYRNING ÅRSREDOVISNING 2024 INFORMATION
44
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 45 =====

Riskområde Beskrivning Riskhantering
Omvärldsrisker – risker påverkade av externa faktorer och händelser
IT-säkerhet Efter hand som digitaliseringen och cyberhoten ökar i världen 
finns en ökad sårbarhet och en risk att informationssäkerheten 
äventyras.
Utbildningsinsatser har genomförts för att öka medvetenheten 
hos samtliga anställda om IT-relaterade hot, såsom bedrägeri, 
sabotage, skadlig kod, virus och dataöverträdelser. Trianon 
har investerat i infrastruktur och datamiljö med fokus på 
säkerhet och funktionalitet i syfte att motverka intrång och 
informationsläckage.
Geopolitisk oro Högre osäkerhet kring det geopolitiska läget påverkar de 
finansiella riskerna, stressar banksystemet, driver inflation och 
ökar räntekostnaderna. En snabbföränderlig omvärld innebär att 
kriser kan få lokala, nationella och globala effekter.
Omvärldsbevakning sker löpande av styrelse och ledning i syfte 
att kunna vara proaktiva och agera snabbt i händelse av kris eller 
andra uppkomna situationer.
Strategiska risker – risker som kan hindra Trianon från att uppnå bolagets vision och mål
Affärsplan Marknadsförändringar, händelser i omvärlden, konkurrens, 
finansiella faktorer, regulatoriska förändringar samt rykte och 
varumärke är exempel på risker som kan påverka Trianons 
långsiktiga förmåga att uppnå finansiella mål och hållbarhetsmål.
För att kontinuerligt utvärdera huruvida bolaget har rätt strategi, 
beslutar styrelsen om affärsplan och mål i 3–6-årsperioder. 
Trianons styrelse beslutade i november 2024 om en ny 
affärsplan med nya finansiella mål och hållbarhetsmål gällande 
2025–2030. 
Operationella risker – risker relaterade till effektivitet och hantering av resurser i bolaget
Förvärv och avyttring av 
fastigheter
Förvärv och avyttring av fastigheter är en viktig del av 
verksamheten och en förutsättning är att utbudet på 
marknaden motsvarar förväntningar och investeringsförmåga 
gällande läge och förväntad avkastning. Tillgången till och 
efterfrågan på fastigheter och byggrätter, konkurrens, planering, 
lokala föreskrifter samt tillgången till finansiering kan begränsa 
möjligheter att genomföra förvärv till förmånliga villkor.
Vid förvärv görs tekniska, miljömässiga, legala och 
skattemässiga utredningar av fastigheternas och bolagens 
status. Dessa görs av både interna och externa resurser, i form 
av oberoende externa konsulter. För ytterligare information, se 
not 18.
Driftskostnader och
fastighetsförvaltning
Ökade drifts- och underhållskostnader på grund av inflation 
kan leda till en negativ effekt. Driftskostnader utgörs 
huvudsakligen av kostnader för värme och el, renhållning och 
vatten. Värmekostnader är föremål för säsongsvariationer och 
kostnaderna stiger under vintern. Risk finns att eventuella 
kostnadshöjningar inte kan kompenseras genom motsvarande 
hyresökningar.
Trianon arbetar med en aktiv förvaltning av fastigheterna och 
utvärderar ständigt förbättringar för att öka intäkterna och 
minska driftskostnader samt utvärderar energieffektiviseringar. 
Vid upphandlingar eftersträvas centrala avtal för att hålla nere 
fastighetskostnaderna.
Kompetensförsörjning Det är viktigt för Trianon att behålla och motivera medarbetarna 
samt att rekrytera kvalificerad personal i framtiden. Om 
bolaget misslyckas med att behålla eller rekrytera ledande 
befattningshavare och annan nyckelpersonal skulle det kunna 
inverka negativt på bolagets verksamhet och resultat. Trianons 
framtida utveckling är i hög grad beroende av ledningens, 
nyckelpersoners och övriga medarbetares kompetens, 
erfarenhet och förmåga.
Trianon arbetar ständigt med attraktiviteten som arbetsgivare 
genom olika åtgärder. Ett utvecklingsarbete har aktiverats i syfte 
att öka delaktigheten, hantera hög arbetsbelastning och stress 
samt utveckla ledare och chefer. Företaget erbjuder interna 
karriärvägar för att kunna behålla duktiga medarbetare och 
uppmuntrar arbetsrotation och att medarbetare vidareutvecklas.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
45
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 46 =====

Riskområde Beskrivning Riskhantering
Finansiella risker – risker i Trianons finansiering
Fastighetsvärden Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan 
föranleda att värdet på fastigheterna sjunker. Samtliga Trianons 
fastigheter klassificeras som förvaltningsfastigheter och 
redovisas till verkligt värde. Verkligt värde fastställs genom 
en bedömning av marknadsvärdet för varje enskild fastighet. 
Fastigheternas värde påverkas av ett flertal faktorer såsom dels 
fastighetsspecifika:
• vakansgrad
• hyresnivå
• kontraktslängd
• driftskostnader
dels marknadsspecifika:
• avkastningskrav
kalkylräntor från jämförbara transaktioner  
på fastighetsmarknaden 
Extern värdering av fastigheterna sker normalt sett minst en 
gång per år och kompletteras med interna värderingar, vilka 
görs minst kvartalsvis. Trianon har en god marknadskännedom 
om fastighetsmarknaden i Malmö med omnejd. Utveckling 
av fastigheterna sker ständigt för att både öka intäkter och 
minska kostnader. Sociala satsningar i bostadsområden 
medverkar till att öka stabiliteten och tryggheten och leder 
dessutom till attraktiva bostadsområden, vilket också påverkar 
fastighetsvärdena positivt.
För ytterligare information se not 18.
Förändringar i  
marknadsräntor
Med ränterisk avses risken för att förändrade marknadsräntor 
kan få en negativ effekt på koncernens resultat och kassaflöden. 
Huvuddelen av Trianons finansiering sker genom upplåning från 
kreditinstitut och de långfristiga skulderna löper med fast eller 
rörlig ränta.
Med ränterisk avses risken för att förändrade marknadsräntor 
kan få en negativ effekt på koncernens resultat och 
kassaflöden. Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade 
inflationstakten och de kortare räntorna påverkas främst av 
Riksbankens styrränta.
Trianons finanspolicy sätter mål gällande ränteexponering för 
koncernens låneportfölj. Målsättningen är att den genomsnittliga 
räntebindningstiden ska uppgå till 2–4 år.
Räntesäkringar sker genom ränteswappar.
Räntebindningen uppgick till 3,4 år (2,6).
Andelen lån med fast ränta uppgick till 26 procent (21). 
För ytterligare information se not 3.
Finansiering Med refinansieringsrisk menas risken att det inte är möjligt 
att refinansiera ett lån eller annan finansiell förpliktelse som 
förfaller till betalning, eller risken att refinansiering måste ske vid 
ogynnsamma marknadslägen till ofördelaktiga räntevillkor.
Trianons finanspolicy sätter mål gällande kapitalbindning 
för koncernens låneportfölj. Den genomsnittliga 
kapitalbindningstiden ska uppgå till 2 år.
Låneportföljen fördelas på olika kapitalbindningstider 
och en jämn förfallostruktur eftersträvas bland långivare. 
Kapitalbindningen uppgick till cirka 2,7 år (2,9).
En likviditetsreserv ska vid varje tid finnas tillgänglig.
För ytterligare information se not 3.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
46
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 47 =====

Riskområde Beskrivning Riskhantering
Hållbarhetsrisker
Miljö och klimat Enligt Boverket står fastigheter för ungefär 40 procent av 
Sveriges energianvändning, som går till el och uppvärmning. 
Energibehovet behöver därmed reduceras genom 
driftoptimering av befintliga fastigheter och högre krav på 
energiprestanda och klimatanpassning behöver ställas när vi 
bygger om eller nytt. 
• Prioritera energi- och värmeeffektivisering i fastigheterna.
• Inventera fastighetsbeståndet och vidta nödvändiga 
åtgärder.
• Genomföra klimatriskanalyser av fastighetsbeståndet.
• Investering i förnybara energikällor.
• Upprätthålla god kunskap om lagar och förordningar.
Läs mer i hållbarhetsredovisningen på sidorna 12–19.
Medarbetare Medarbetarna är viktiga tillgångar som driver verksamheten 
framåt. En risk kan vara att misslyckas med trivsel, trygghet, 
rekrytering och utveckling. Missnöjda medarbetare, brister 
i den psykosociala arbetsmiljön, bristfälligt ledarskap och 
otillräcklig kompetens kan leda till bland annat ökade 
kostnader, försämrad prestation, skadat varumärke samt 
försämrad lönsamhet.
• Ett långsiktigt arbete och ett gott ledarskap i syfte att öka 
medarbetarnas trivsel och välmående. 
• En väl förankrad gemensam värdegrund. 
• Marknadsmässiga ersättningar. 
• Medarbetarundersökningar och uppföljningar. 
• Kontinuerligt arbete med Trianons arbetsmiljö. 
Läs mer på sidorna 18–19.
Sociala förhållanden Låg sysselsättningsgrad, hög omflyttningstakt samt 
upplevelse av otrygghet i bostadsområdena kan leda  
till ökat antal vakanser samt försämrad lönsamhet.
• Aktivt arbeta för att skapa jobb i bolagets socioekonomiskt 
utsatta områden. 
• Renovera med rimliga hyreshöjningar. 
• Flexibla inkomstkrav på hyresgästerna i bolagets 
uthyrningspolicy. 
• Fysiska åtgärder i utemiljön.
Läs mer på sidorna 16–17.
Antikorruption I bygg- och fastighetsbranschen kan finnas etiska risker inom 
korruption, med bland annat olovlig andrahandsuthyrning, 
mutor, oschyssta arbetsvillkor och fusk i byggbranschen. 
Riskerna kan finnas inom Trianon och hos anlitade 
leverantörer. Korruption och oegentligheter kan medföra stor 
skada för enskilda individer, varumärket och bolaget med 
ekonomiska förluster som följd.
• Bolagets attestordning samt inköpspolicy tillsammans 
med uppförandekod för medarbetare och leverantörer ska 
medverka till god kontroll och affärsetik. 
• Utbildning för Trianons medarbetare i uppförandekoden. 
• Genomföra årliga leverantörsbedömningar och 
leverantörsrevisioner.
Läs mer på sidan 18–19.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN            BOLAGSSTYRNING           ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
47
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 48 =====

Trianon vann priset som 
Årets samhällsförbättrare 2024
Sedan december har Trianon varit nominerad och finalist i kategorin Årets samhällsförbättrare 
– ett pris som delades ut av Malmö stad och Vinge under Malmö Näringslivsgala i mars 2025. 
Vi är naturligtvis både glada och stolta att få ta emot ett så fint pris som är ett tydligt kvitto på 
att vårt sätt att kombinera affärsnytta, kundnytta och samhällsnytta går alldeles utmärkt. Vårt 
bultande Malmöhjärta ger oss alla i Trianon kraft att göra det där lilla extra, varje dag.
48
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 49 =====

Ett nytt avstamp för den goda affären
2024 markerar ett betydelsefullt år i Trianons resa. Året har inneburit ett 
strukturerat anpassnings- och omställningsarbete för att göra bolaget redo för 
nästa fas. Vi tar nu avstamp mot framtiden med en ny affärsplan för 2025–2030 
som adresserar de möjligheter som ligger framför oss, med tydligt fokus på ökad tillväxt 
och värdeskapande. Vi har i samband med detta uppdaterat våra finansiella mål, 
hållbarhetsmål och utdelningspolicy. Vår stabila grund är den goda affären som 
kombinerar samhällsnytta, kundnytta och affärsnytta. 
Den omvärld vi verkar i har präglats av stora rörelser under året. Vi ser hur den globala 
omställningen – såväl ekonomisk som teknologisk och hållbarhetsdriven – skapar 
förutsättningar för oss att vara innovativa och tänka nytt. Styrelsen och ledningen har under 
året arbetat intensivt med att framtidssäkra vår affär och skapa finansiell stabilitet som ger oss 
handlingsutrymme framåt. I styrelsen har vi haft 22 protokollförda möten där tid ägnats åt 
omvärldsanalys, finansiering och transaktioner såväl som frågor rörande riskhantering, informationssäkerhet,  
hållbarhetsfrågor och implementering av ny rapporteringslagstiftning, CSRD. 
Året och arbetet med affärsplanen har också inneburit reflektion över den resa vi gjort tillsammans sedan Trianons 
börsnotering 2017. Det är med stolthet jag ser tillbaka på hur vi nära tredubblat fastighetsvärdet och samtidigt 
levererat tydligt värdeskapande såväl finansiellt som hållbarhetsmässigt. Trianon har idag mycket goda 
förutsättningar att leverera stabila resultat och samtidigt ta nya initiativ som stärker vår roll som en långsiktigt 
samhällsutvecklare.
För egen del har det varit en oerhört lärorika och givande år, inledningsvis som ledamot och de senaste åren som 
ordförande. När jag nu i maj lämnar ordförandeposten vill jag uttrycka min tacksamhet för förtroendet att få vara 
en del av bolagets utveckling och för det fantastiska arbete som alla medarbetare och ni andra som står vid 
Trianons sida har bidragit med. Jag ser med tillförsikt fram emot att fortsatt följa Trianon som stolt supporter.
Bolaget går nu in i 2025 med en tydlig riktning för att fortsätta resan framåt. Ett varmt tack till er alla som på  
olika sätt bidrar till Trianons framgångar.
Viktoria Bergman, styrelsens ordförande.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING            ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
49
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 50 =====

Bolagsstyrningsrapport
Principer för bolagsstyrning 
Fastighets AB Trianon (publ) är ett svenskt 
publikt aktiebolag med säte i Malmö. Bolagets 
B-aktier är noterade på Nasdaq Stockholm.  
Bolaget ska uppföra, köpa, förvalta och sälja  
fast egendom samt annan därmed förenlig 
verksamhet.
 Styrningen av Trianon grundas på bolagets 
bolagsordning, svensk lag, interna regler och 
föreskrifter samt Nasdaqs regelverk för emitten-
ter. Trianon följer Svensk kod för bolagsstyrning 
(”Koden”). 
Aktieägare och aktier
Bolagets aktiekapital den 31 december 2024 
uppgick till  125 234 164 kr och kvotvärdet per 
aktie till 0,625 kr. Bolaget har totalt 200 374 662 
aktier varav 6 084 472 A-aktier och 194 290 190 
B-aktier. A-aktien berättigar till 1 röst och B-aktien 
till 1/10 röst, innebärande ett totalt antal röster 
om 25 513 447 stycken. Börsvärdet den 31 
december 2024 uppgick till 4,1 Mdkr.
 De två största ägarna i bolaget är Olof Anders-
son privat och via bolag samt Jan Barchan via 
bolag, som vardera representerar cirka 26 pro-
cent av bolagets totala aktier samt cirka 31 pro-
cent av bolagets totala röster. Mer information 
om bolagets ägarstruktur finns på sidan 41.
Årsstämma
Trianons årsstämma äger rum den 15 maj 2025. 
Årsstämman är Trianons högsta beslutande 
organ och där utövar aktieägarna sin rösträtt i 
nyckelfrågor, till exempel fastställande av resultat- 
och balansräkningar, disposition av bolagets 
resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens 
ledamöter och verkställande direktör, val av sty-
relseledamöter och revisor samt ersättning till 
styrelsen och revisorn. Årsstämma ska hållas 
Aktieägare 
via bolagsstämma
VD
Olof Andersson
Styrelse
Företagsledning
Revisionsutskott
RevisorerValberedning
Viktiga externa regelverk 
• Svensk aktiebolagslag
• Nasdaq Stockholms regelverk  
för emittenter
• Svensk kod för bolagsstyrning
• IFRS standarder
• EU:s marknadsmissbruksförordning
• Sustainability Bond Guidelines 
(ICMA)
• Green Loan Principles, Social Loan 
Principles (LMA)
• EU:s taxonomiförordning
• Corporate Sustainability Reporting 
Directive (CSRD)
Viktiga interna regelverk
• Bolagsordning
• Styrelsens arbetsordning
• VD-instruktion
• Kommunikationspolicy, Insiderpolicy, 
Finanspolicy, Skattepolicy och 
Uppförandekoder
• Processer för intern kontroll  
och riskhantering
• Övriga styrinstrument, policydokument, 
manualer och rekommendationer
Valberedning 2025
Namn Representerar Ägarandel Funktion
Torbjörn Granevärn Olof Andersson Förvaltnings AB 26,04% Ordförande 
Jan Barchan Briban Invest AB 25,96% Ledamot
Katarina Berggren Grenspecialisten Förvaltning AB 9,65% Ledamot
Erik Ståhl Hallengren SEB Investment Management AB 5,85% Ledamot
Viktoria Bergman Styrelseordförande Trianon 0,00% Ledamot
inom sex månader från utgången av räkenskaps-
året. Utöver årsstämma kan extra bolagsstämma 
sammankallas.
Styrningsstruktur
Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av Tri-
anons verksamhet fördelas mellan styrelsen, verk-
ställande direktören och företagsledningen. Det 
är aktieägarna via stämman som ytterst fattar 
beslut om bolagets styrning.
 Enligt bolagets bolagsordning sker kallelse till 
årsstämma genom annonsering i Post- och Inri-
kes Tidningar och genom att kallelsen hålls till-
gänglig på bolagets webbplats. Att kallelse har 
skett ska samtidigt annonseras i Dagens Industri.
Rätt att delta i bolagsstämma
Aktieägare som vill delta på årsstämma ska dels 
vara införd i den av Euroclear Sweden förda 
aktieboken fem vardagar före stämman, dels 
anmäla sig hos bolaget för deltagande i årsstäm-
man senast den dag som anges i kallelsen till 
stämman. Aktieägare kan närvara vid årsstämmor 
personligen eller genom ombud och kan även 
biträdas av högst två personer. Aktieägare är 
berättigade att rösta för samtliga aktier som aktie-
ägaren innehar.
Initiativ från aktieägare
Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat 
på årsstämman måste skicka en skriftlig begäran 
härom till styrelsen. Begäran ska vara styrelsen 
tillhanda i god tid före årsstämman, i enlighet 
med vad som meddelas på bolagets webbplats i 
samband med att tid och ort för årsstämman läm-
nas.
Valberedning
Vid bolagets årsstämma den 15 maj 2024 beslöts 
att styrelsens ordförande, baserat på ägandet i 
slutet av september månad 2024, ska samman-
kalla en valberedning bestående av styrelsens 
ordförande samt en representant för var och en 
av de fyra största aktieägarna i bolaget. Om nå-
gon av de fyra största aktieägarna väljer att avstå 
från sin rätt att utse en ledamot av valberedning-
en övergår rätten till den aktieägare som, efter 
dessa aktieägare, har det största aktieinnehavet. 
Valberedningen ska kvarstå till dess att nästa val-
beredning har utsetts. Valberedningen ska utföra 
vad som åligger valberedningen enligt Svensk 
kod för bolagsstyrning.
 Valberedningens förslag kommer att presente-
ras i kallelsen till årsstämman och på bolagets 
webbplats.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING            ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
50
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 51 =====

Årsstämma 2024
Årsstämma hölls i bolaget den 15 maj 2024. Vid 
stämman fanns 87 procent av rösterna represen-
terade. Stämman fattade beslut i de ärenden 
som ankommer på stämman i enlighet med 
bolagsordningen. Räkenskaperna för 2023 fast-
ställdes av stämman och styrelseledamöterna 
och VD beviljades ansvarsfrihet för räkenskaps-
året 2023.
• Omval av styrelseledamöterna Olof Andersson, 
Axel Barchan, Viktoria Bergman, Richard 
Hultin, Patrik Emanuelsson och Sofie Karlsryd 
till ordinarie styrelseledamöter samt att nyvälja 
Emil Hjalmarsson till ordinarie styrelseledamot 
för tiden intill slutet av nästa årsstämma. 
Viktoria Bergman valdes som styrelse ord för-
ande.
• Styrelsens ersättning ska uppgå till totalt  
660 000 kr (1 050 000), varav styrelsens 
ordförande ska erhålla 330 000 kr (300 000) 
samt övriga ledamöter som ej är anställda i 
bolaget ska erhålla 165 000 kr (150 000).
• Arvode för arbete i revisionsutskottet ska utgå 
med totalt 132 000 kr (120 000) varav 66 000 
kr (60 000) till ordföranden och 33 000 kr 
(30 000) vardera till övriga ledamöter.
• Beslut om ingen utdelning för räkenskapsåret 
2023.
• Principer för utseende av valberedning enligt 
ovan under Valberedning.
• Omval av Mazars AB, med Anders Persson  
som huvudansvarig revisor.
• Beslut om att godkänna styrelsens 
ersättningsrapport.
• Emissionsbemyndigande om 10 procent av 
det totala antalet aktier i bolaget.
• Bemyndigande om förvärv och överlåtelse av 
egna aktier om högst 10 procent av samtliga 
aktier i bolaget.
• Beslut om riktlinjer för ersättning till ledande 
befattningshavare.
• Ändring av bolagsordningen för att möjliggöra 
poströstning före stämman.  
Extra bolagsstämma 2024
Extra bolagsstämma i bolaget hölls den 5 april 
2024. Vid stämman fattades beslut om riktad 
kontant nyemission, riktad nyemission till vissa 
befintliga aktieägare samt riktad kvittningsemis-
sion till innehavare av bolagets hybridobligationer.  
Sammantaget ökades aktiekapitalet i bolaget 
med 10 156 250 kronor och antalet B-aktier 
ökade med 16 250 000 aktier. I samband med 
kvittningsemissionen återköptes bolagets  
hybridobligationer till ett belopp om 76 Mkr. 
Styrelse
Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning och 
organisation. Det innebär ansvar för att, bland  
annat, fastställa mål och strategier, säkerställa  
rutiner och system för utvärdering av fastställda 
mål och identifiera hur hållbarhetsfrågor påverkar 
bolagets risker och möjligheter. Dessutom ska 
styrelsen fortlöpande utvärdera bolagets resultat 
och finansiella ställning, utvärdera den operativa 
ledningen samt fastställa erforderliga riktlinjer för 
bolagets uppträdande i samhället i syfte att säker-
ställa dess långsiktiga värdeskapande förmåga. 
Styrelsen ansvarar också för att säker ställa att års-
redovisningen och delårsrappor ter upprättas i 
rätt tid. Styrelsen utser även bolagets verk-
ställande direktör.
 Styrelseledamöterna väljs normalt av årsstäm-
man för tiden intill slutet av nästa årsstämma.  
Enligt bolagets bolagsordning ska styrelsen, till 
den del den väljs av årsstämman, bestå av minst 
tre ledamöter och högst tio ledamöter, med 
högst tre suppleanter.
 Styrelsen ska, i enlighet med Koden, vara 
präglad av mångsidighet och bredd avseende 
ledamöternas kompetens, erfarenhet och bak-
grund.
 Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som 
revideras årligen och fastställs på det konstitue-
rande styrelsemötet varje år. Arbetsordningen 
reglerar bland annat styrelsepraxis, funktioner 
och fördelningen av arbete mellan styrelseleda-
möterna och verkställande direktör samt finansiell 
rapportering. I samband med det konstituerande 
styrelsemötet fastställer styrelsen även instruktio-
nen för verkställande direktör.
 Styrelsen sammanträder enligt ett årligen fast-
ställt schema. Utöver dessa styrelsemöten kan 
ytterligare styrelsemöten sammankallas för att 
hantera frågor som inte kan hänskjutas till ett 
ordinarie styrelsemöte. Utöver styrelsemötena 
har styrelseordföranden och verkställande direk-
tören en fortlöpande dialog rörande ledningen av 
bolaget.
Utskott
Styrelsen har inom sig ett revisionsutskott bestå-
ende av två styrelseledamöter, jämte styrelseord-
föranden. Syftet med revisionsutskottet är att öka 
kvaliteten på bolagets och koncernens revision, 
förstärka kontakten mellan styrelsen och bola-
gets revisor samt öka kvaliteten och förstärka till-
synen och kontrollen över bolagets finansiella ris-
kexponering, riskhantering, finansiella rapporte-
ring och hållbarhetsrapportering.
 Bolagets revisorer har medverkat vid tre 
utskottsmöten, ett styrelsemöte samt haft enskilt 
möte med styrelsen utan deltagande av företags-
ledningen. 
Revisionsutskottet genomförde fem samman- 
träden under 2024.
 Styrelsen har beslutat att inte inrätta något sär-
skilt ersättningsutskott, utan att styrelsen i stället i 
sin helhet ska fullgöra de uppgifter som sådant 
utskott ska ha enligt Koden.
Styrelsens arbete 2024
Styrelsen har bestått av sju ledamöter.
 Styrelsen har haft 22 protokollförda styrelse-
möten under året. Fokus vid mötena under året 
har varit strategifrågor, transaktioner, organisa-
tion, fastställande av delårsrapporter, prognoser, 
hållbarhetsfrågor, omvärldsfrågor, riskhantering 
samt ett utökat fokus på finansieringsfrågor och 
kassaflöde. Vid det konstituerande styrelse mötet 
som hölls efter årsstämman fattades beslut om 
firmateckning.
 Beslut fattades gällande styrelsens arbetsord-
ning samt VD-instruktion som fastställdes vid 
mötet. Utvärdering av VD har skett under året. 
Utvärdering av styrelsen skedde i november 
2024 och rapporterades därefter till valbered-
ningen. Styrelseutvärderingen följer riktlinjerna  
för styrelseutvärderingen i Koden.
December styrelsemöte
Budget
Utvärdering  
styrelse och VD
Oktober styrelsemöte 
Tredje kvartalsrapporten
September strategimöte
Mål och strategi
Hållbarhetsfrågor
Affärsplan
Policyer
Riskhantering
Augusti styrelsemöte
Andra kvartalsrapporten
Prognos
Februari styrelsemöte 
Helårsresultat
Bokslutskommuniké
Förslag vinstdisposition
Mars styrelsemöte
Årsredovisning
Förberedelse årsmöte
Avrapportering revisor
Ersättningsrapport
Maj styrelsemöte
Första kvartalsrapporten
Maj årsstämma
Maj konstituerande möte
Firmateckning
Styrelsens arbetsordning
VD-instruktion
JAN
FEB
MAR
APR
MAJ
JUNI
JULI
AUG
SEP
OKT
NOV
DEC
ÅRSCYKEL
Styrelsens arbete
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING            ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
51
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 52 =====

Ledning 
Koncernens ledning utgörs av den verkställande 
direktören, bolagets vice verkställande direktör 
och ekonomichef, affärsutvecklingschef bostad 
och hållbarhetschef, affärsutvecklingschef kom-
mersiella fastigheter, transaktionschef, chefsjurist, 
IT- och redovisningschef samt HR- och kommuni-
kationschef/IR.
 Den verkställande direktören är underordnad 
styrelsen och ansvarar för bolagets löpande för-
valtning och den dagliga driften av koncernens 
verksamhet. Arbetsfördelningen mellan styrelsen 
och verkställande direktören anges i arbetsord-
ningen för styrelsen och instruktionen för verk-
ställande direktör. Verkställande direktören ansva-
rar också för att upprätta rapporter och samman-
ställa information från ledningen inför styrelse-
möten och är föredragande av materialet på 
styrelsemötena.
 Verkställande direktören ska hålla styrelsen 
kontinuerligt informerad om utvecklingen av bola-
gets verksamhet, omsättningens utveckling, bola-
gets resultat och ekonomiska ställning, likviditets- 
och kreditläge, viktigare affärshändelser samt 
varje annan händelse, omständighet eller förhål-
lande som kan antas vara av väsentlig betydelse 
för bolagets aktieägare.
Ersättning och anställningsvillkor för  
verkställande direktören och övriga ledande 
befattningshavare 
Trianon ska erbjuda marknadsmässiga ersätt-
ningsnivåer och anställningsvillkor som möjliggör 
att kunna rekrytera och behålla ledande befatt-
ningshavare med hög kompetens och kapacitet 
att nå uppställda mål. Med ledande befattningsha-
vare avses verkställande direktören samt övriga 
medlemmar av koncernledningen. Hela styrelsen 
förutom verkställande direktören bereder frågan 
om principer för ersättning och anställningsvillkor 
för koncernledningen och beslutar om verkstäl-
lande direktörens ersättningar och anställningsvill-
kor. 
 Trianons årsstämma har beslutat om följande 
riktlinjer för ersättningar och andra anställningsvill-
kor: Ersättningen ska vara marknadsmässig och 
får bestå av följande komponenter: fast kontant-
lön, pensionsförmåner och andra förmåner. 
Ingen rörlig ersättning tillämpas. Bolagsstämman 
kan därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer
– besluta om exempelvis aktie- och aktiekursrela-
terade ersättningar. Den fasta lönen ska beakta 
den enskildes ansvarsområden och erfarenhet. 
För verkställande direktören ska pensionsförmå-
ner, innefattande sjukförsäkring, vara premiebe-
stämda. Pensionspremierna för premiebestämd 
pension ska uppgå till högst 35 procent av den 
årliga kontantlönen. Möjlighet ska finnas att, efter 
förhandling, omvandla fast lön till pensionsavsätt-
ning. Verkställande direktören ska ha rätt till  
tjänstebil. 
 Ersättning till VD framgår av årsredovisningens 
not 8, sidan 73.
 Enligt verkställande direktörens anställningsav-
tal gäller en uppsägningstid om tolv månader vid 
uppsägning från bolagets sida. Om verkställande 
direktören säger upp sig är uppsägningstiden sex 
månader. Utöver lön under uppsägningstiden har 
verkställande direktören vidare rätt till avgångsve-
derlag om sex månadslöner vid uppsägning från 
bolagets sida. Enligt anställningsavtalet för vice 
verkställande direktören/ekonomichefen gäller en 
ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Res-
pektive anställningsavtal för verkställande direktö-
ren och vice verkställande direktören/ekonomi-
chefen innehåller sedvanliga konkurrensklausuler 
som omfattar en period om tolv månader efter 
anställningens upphörande. Trianon har följt de 
av årsstämman 2024 beslutade riktlinjerna. Ersätt-
ningsrapport finns tillgänglig på bolagets webb-
plats sedan 2021.
Organisation
Genomsnittligt antal anställda under 2024 var 86, 
varav 35 kvinnor och 51 män. 
 Förutom stabsfunktioner såsom juridik, HR 
och kommunikation har verksamheten delats upp 
i ansvarsområden för Affärsutveckling bostad, 
Affärsutveckling kommersiella fastigheter och 
Ekonomi & finans.
Den segmentsindelade förvaltningsorganisatio-
nen benämns Affärsutveckling bostad och Affärs-
utveckling kommersiella fastigheter och infördes i 
november 2023.
 Affärsutvecklingschefen för bostadssegmentet 
ansvarar för förvaltning, uthyrning och utveckling 
av bostäder samt bolagets hållbarhetsarbete. 
Affärsutvecklingschefen för det kommersiella seg-
mentet ansvarar för förvaltning, uthyrning och 
utveckling av kommersiella fastigheter.
 Ekonomichefen ansvarar för ekonomi, finans-
funktion och Investor relations.
Intern kontroll
Styrelsen har det övergripande ansvaret för den 
interna kontrollen av den finansiella rapporte-
ringen. Syftet med intern kontroll avseende den 
finansiella rapporteringen är att säkerställa att de 
finansiella rapporterna är tillförlitliga och fram-
tagna i enlighet med god redovisningssed och i 
övrigt följer tillämpliga lagar och regler.
 Trianon tillämpar COSO-ramverket, som är ett 
internationellt erkänt och vedertaget ramverk för 
att beskriva bolagets kontrollstruktur. COSO 
beskriver den interna kontrollen som uppdelad 
på fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedöm-
ning, kontrollaktiviteter, information och kommu-
nikation samt uppföljning.
 Kontrollmiljö – den interna kontrollen bygger 
på ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar 
genom styrelsens arbetsordning, instruktion för 
kommittéerna, VD och den finansiella rapporte-
ringen, uppförandekod och policyer.
 Riskbedömning – identifiering, bedömning och 
hantering av risker är central både gällande pro-
cessen för den övergripande riskanalysen samt 
identifiering av väsentliga processer kopplade till 
intern kontroll för den finansiella rapporteringen.
 Kontrollaktiviteter – till varje identifierad risk 
ska kontroller kopplas till dess att risken anses eli-
minerad alternativt reducerad till acceptabel nivå.
 Information och kommunikation – relevant 
information ska kommuniceras på rätt sätt, till rätt 
mottagare och vid rätt tidpunkt. Ledningsgrupp-
ens möten ska användas som ett forum för kom-
munikation och informationsspridning.
 Styrning och uppföljning – systemet för intern 
kontroll och riskhantering ska följas upp kontinu-
erligt och syftar till att säkerställa att systemet 
upprätthålls, att förändringar sker vid behov och 
att utvärdera förändringar i arbetssätt.
 För att säkerställa den interna kontrollen har 
styrelsen utifrån ett övergripande perspektiv fast-
ställt policydokument, vilka revideras och fastslås 
årligen.
 Utifrån dessa ansvarar VD för att utforma 
interna processer och instruktioner.
 Väsentliga styrdokument och policyer fastslås 
och revideras av styrelsen, bland annat:
• Styrelsens arbetsordning
• VD-instruktion
• Affärsplan
• Kommunikationspolicy och Insiderpolicy
• Finanspolicy
• Uppförandekod, medarbetare och leverantörer
• Intern kontrollpolicy
Väsentliga styrdokument och policyer som  
fastslås och revideras av ledningen:
• IT-policy
• Inköpspolicy
• Uthyrningspolicy
Revision
Revisorn ska granska bolagets årsredovisning 
och räkenskaper samt styrelsens och VD:s för-
valtning av bolaget. Efter varje räkenskapsår ska 
revisorn lämna en revisionsberättelse och en kon-
cernrevisionsberättelse till årsstämman. Enligt 
bolagets bolagsordning ska bolaget ha lägst en 
och högst två revisorer med högst två revisorss-
uppleanter. Bolagets revisor är Forvis Mazars AB 
med Anders Persson som huvudansvarig revisor. 
Den totala ersättningen till bolagets revisorer 
framgår av not 9, sidan 74. 
 Övriga bolagsstyrningsdokument såsom 
Bolags  ordning finns tillgängliga på bolagets 
webbplats, www.trianon.se.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING            ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
52
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 53 =====

Styrelse
Viktoria Bergman Olof Andersson Axel Barchan Patrik Emanuelsson Emil Hjalmarsson Richard Hultin Sofie Karlsryd
Styrelseordförande Verkställande direktör  
och styrelseledamot
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Invald 2017 2006 2020 2023 2024 2021 2010
Född 1965 1965 1993 1966 1989 1956 1986
Utbildning Communication Executives 
Program, Handelshögskolan  
i Stockholm. Berghs School 
of Communication.
Ekonomie kandidatexamen 
vid Lunds universitet.
Studier vid Militärhögskolan 
och IHM.
Civilingenjör Industriell 
ekonomi, Kungliga Tekniska 
Högskolan
Civilingenjör, Väg och vatten 
vid Lunds tekniska högskola.
Kandidatexamen i Folkhälso-
vetenskap, Malmö universitet.
Övriga uppdrag Styrelseordförande i Galber 
AB. Styrelseledamot i Duni 
Group, Novus Group och 
Cinis Fertilizer samt vice ord-
förande i WaterAid Sverige.
Styrelseledamot och 
verkställande direktör i Olof 
Andersson Förvaltnings AB. 
Styrelseledamot i Sydsvenska 
Hem AB, Förvaltnings AB  
Norra Vallgatan, Anbace Invest 
AB. Styrelsesuppleant i Frukt-
handlarn På Limhamn AB.
Styrelseledamot och verksam 
i Briban Invest AB. Styrelse- 
ledamot i Utvecklings AB 
Laburnum och nok9 AB.
Verkställande direktör HEBA 
Fastighets AB. Styrelseleda-
mot i Colive AB.
Investeringsansvarig på 
Grenspecialisten. Styrelse-
ledamot i Boule Diagnostics 
(ordförande revisionsutskott), 
Lime Technologies (ledamot 
revisionsutskott) samt Exsitec 
(ledamot revisionsutskott)
Styrelseledamot i At Work 
Sweden AB, IW Service AB, 
SMT Malmö Partner Holding 
AB samt Burlöv Center  
Fastighets AB.
VD Burlöv Center Fastighets 
AB, styrelseordförande i Olof 
Andersson Förvaltnings AB, 
styrelseledamot i SJK Invest 
AB.
Tidigare sysselsättning 
och huvudsaklig arbets-
livserfarenhet
Kommunikations- och hållbar-
hetsdirektör och medlem 
av koncernledningen E.ON 
Nordic. Kommunikations-
direktör och medlem av 
koncernledningen Trelleborg-
koncernen. Olika befattningar 
i Falcon Bryggerier/Unilever 
samt Cerealiakoncernen. Sty-
relseledamot i Vattenfall AB.
Styrelseordförande och VD 
i Sydgrönt AB. Styrelseleda-
mot i Malmö Cityfastigheter 
AB, Malmö Citysamverkan 
AB, Copenhagen Malmö 
Port AB samt i På Limhamn 
ekonomisk förening.
Investment banking,  
Carnegie.
VD i Locum, Micasa fastighe-
ter samt Vice VD AB Svenska 
Bostäder. Styrelseordförande 
i IF Brommapojkarna samt 
styrelseledamot i St. Erik 
Försäkring AB.
Kreditanalytiker på Nordea 
och Danske Bank med fokus 
på företagsobligationer. Sty-
relseledamot i MultiQ AB. 
VD Skanska Öresund AB,  
Vice VD Skanska AB samt 
olika befattningar i Skanska-
koncernen.
Fastighetschef på Wihlborgs 
Fastigheter AB. Styrelse- 
ledamot i Eurocorp AB samt 
styrelsesuppleant i NJF Fast-
igheter AB.
Beroende i förhållande 
till större ägare eller 
position
Oberoende till bolaget och 
ledning. Oberoende till 
huvudägare.
Beroende till bolaget och 
ledning. Beroende till huvud-
ägare.
Oberoende till bolaget och 
ledning. Beroende till huvud-
ägare.
Oberoende till bolaget och 
ledning. Oberoende till 
huvudägare.
Oberoende till bolaget,  
ledning samt till större aktie- 
ägare. Emellertid beroende  
till Grenspecialisten.
Oberoende till bolaget och 
ledning. Oberoende till 
huvud ägare.
Beroende till bolaget och 
ledning. Beroende till huvud-
ägare.
Eget och närståendes 
aktieinnehav 2024
20 000 B-aktier 2 890 984 A-aktier och  
49 293 593 B-aktier, privat 
och via Olof Andersson  
Förvaltnings AB.
115 600 B-aktier Inget 20 000 B-aktier 5 320 B-aktier 35 932 B-aktier
Styrelsemöten, närvaro 22 av 22 21 av 22 20 av 22 22 av 22 8 av 222 22 av 22 19 av 22
Revisionsutskott, 
närvaro
5 av 5 5 av 5 – 5 av 5 2 av 52 – –
Summa ersättning 2024, 
Tkr 1
384 – 75 189 – 158 75
   varav styrelsen, Tkr 321 – 75 158 – 158 75
   varav utskott, Tkr 63 – – 31 – – –
1 Ersättning till styrelsen för perioden januari–december 2024. Arvodet till styrelsens ledamöter valda av årsstämman beslutas av årsstämman och ersättning har utgått enligt not 8, sidan 73. Ersättning till ledamöter utgör ersättning exklusive reseersättning. Styrelseledamoten Richard Hultin har 
via bolag erhållit konsultarvode för tjänster avseende managementtjänster till delägda bolag. Arvodet uppgick till 272 172 kr under 2024. Inga ytterligare ersättningar utöver styrelsearvoden och arvoden för utskottsarbete har utgått till resterande styrelsemedlemmar.
2 Nyvaldes vid årsstämman 15 maj 2024 och har närvarat vid samtliga styrelse- och revisionsutskottsmöten sedan dess.  
Tidigare styrelseledamoten Jens Ismunden deltog vid 14 av 22 styrelsemöten samt 3 av 5 revisionsutskottsmöten och erhöll en ersättning om 90 Tkr.
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING            ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
53
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 54 =====

Koncernledning
Olof Andersson Mari-Louise Hedbys Anna Heide Jonas Karlsryd Lars Åkewall Therése Altenby Jens Bergman Nina Wallenberg
Verkställande direktör  
och styrelseledamot
Ekonomichef och vice VD Affärsutvecklingschef 
bostad. Ansvarig för 
förvaltning, uthyrning och 
nyproduktion i bostads-
segmentet samt det 
övergripande hållbarhets-
arbetet.
Transaktionschef Affärsutvecklingschef 
kommersiella fastigheter. 
Ansvarig för förvaltning, 
uthyrning, nyproduktion 
i det kommersiella seg-
mentet.
Chefsjurist IT- och redovisningschef Kommunikations/ 
IR- och HR-chef
Född 1965 1964 1970 1985 1963 1983 1977 1973
Anställd och  
i nuvarande befattning
2006, i nuvarande  
befattning sedan 2006
2012, i nuvarande  
befattning sedan 2015
2017, i nuvarande  
befattning sedan 2023
2010, i nuvarande  
befattning sedan 2021
2013, i nuvarande  
befattning sedan 2013
2021, i nuvarande  
befattning sedan 2023
2021, i nuvarande  
befattning sedan 2022
2020, i nuvarande  
befattning sedan 2022
Utbildning Ekonomexamen,  
Lunds universitet
Ekonomexamen,  
Lunds universitet
Fastighetsföretagande,  
Malmö universitet
Ekonomexamen,  
Lunds universitet
Jur. kand,  
Lunds universitet
Ekonomexamen,  
Växjö universitet
Ekonomexamen,  
Lunds universitet
Övriga uppdrag Styrelseledamot och verk-
ställande direktör i Olof 
Andersson Förvaltnings 
AB. Styrelseledamot i 
Sydsvenska Hem AB, 
Förvaltnings AB Norra 
Vallgatan, Anbace Invest 
AB. Styrelsesuppleant 
i Frukthandlarn På Lim-
hamn AB.
Styrelseledamot i Mahema 
Invest AB. Innehar även 
ett flertal uppdrag inom 
Trianonkoncernen.
Styrelseledamot i Fastig-
hetsägarna Syd, styrelse-
ledamot i FC Rosengård.
Styrelseordförande i  
SJK Invest AB.
Styrelseledamot i Dorp 
Invest AB. Innehar även 
ett flertal uppdrag i intres-
sebolag till Trianon.
Styrelseledamot i Malmö 
Citysamverkan AB.
Tidigare erfarenhet Styrelseordförande och 
VD i Sydgrönt AB. Styrel-
seledamot i Copenhagen 
Malmö Port AB, Malmö 
Cityfastigheter AB, Malmö 
Citysamverkan AB samt i 
På Limhamn ekonomisk 
förening.
Business Controller 
Finnlines samt diverse  
ekonomichefsuppdrag.
Olika befattningar inom 
MKB Fastighets AB, den 
senaste som CSR-chef. 
Business controller, 
Fastighets AB Trianon. 
Förvaltare, Fastighets AB 
Trianon.
VD Eurocorp AB och 
Förvaltningschef MKB 
Fastighets AB.
Chefsjurist Heimstaden 
AB (publ), dessförinnan 
bolagsjurist Heimstaden 
AB.
CFO Signatur Fastigheter 
AB (publ) samt diverse 
uppdrag som ekonomi-
ansvarig och business 
controller.
Styrelseledamot i Kraft-
ringen Service AB, Kom-
munikationschef Svedala 
kommun samt diverse 
uppdrag som kommunika-
tionsansvarig.
Eget och närståendes 
aktieinnehav 2024
2 890 984 A-aktier och  
49 293 593 B-aktier,  
privat och via Olof An-
dersson Förvaltnings AB.
213 302 B-aktier 133 702 B-aktier 337 736 B-aktier 356 923 B-aktier 118 000 B-aktier 1 000 B-aktier 12 576 B-aktier
INNEHÅLL           OM TRIANON            HÅLLBARHET           VERKSAMHETEN           BOLAGSSTYRNING            ÅRSREDOVISNING 2024           INFORMATION
54
Fastighets AB Trianon   |   Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 55 =====