Årsredovisning 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

Dokumentet är delat för att hålla varje sida lätt att hämta. Del 1 · Del 2 · Del 3 · Del 4

===== SIDA 1 =====

Fastigheter för framtidens logistik
Årsredovisning med hållbarhetsrapport
ÅR 2023

===== SIDA 2 =====

Innehållsförteckning
Catena AB
2
INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
INLEDNING
Catena – detta är vi!   3–7
VD-ord  8–9
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affären
Så skapar vi värde 
 11
Förvaltning  12
Fastighetsutveckling  13–14
Markbank  15–16
Verksamheten 2023
2023 – starkt resultat trots omvärldsutmaningar 
 17–19
Regionernas utveckling  20
Fastighetsförteckning  21–26
Fastighetsvärdering  27
Organisation  28
Finansiering
Finansiering och kapitalstruktur 
 29–31
Aktuell intjäningsförmåga  32
Catena-aktien
Catena-aktiens utveckling 
 33–34
Marknadsutsikter  35
Riskhantering
Risker och riskhantering 
 36–39
HÅLLBARHETSRAPPORT
Hållbarhet på Catena
Hållbarhet – en avgörande del i affären 
 41-42
FN:s globala mål  43
Hållbarhetsstyrning  44–47
Hållbara fastigheter
Växthusgasutsläpp 
 48–50
Energi  51–52
Utsläpp till luft, vatten och mark  53
Vatten  54
Biodiversitet  55–56
Markanvändning  57
Materialval  58–59
TCFD  60–62
EU:s taxonomiförordning  63–64
Ansvarsfullt företagande
Arbetsmiljö 
 65–66
Hälsa och säkerhet  67–68
Mänskliga rättigheter  69
Antikorruption, regelefterlevnad och etik  70
Hållbarhetsnoter
Redovisningsprinciper 
 71–72
Miljöindikatorer, EPRA  73–76
Sociala indikatorer, EPRA 77–78
GRI-index  79–86
EPRA sBPR  87
Taxonomitabeller  88–92
Revisorns rapport  93
Om den här rapporten
Catena redovisar koncernens finansiella och ickefinansiella information 
i en gemensam rapport. Rapporten speglar bolagets verksamhet och 
integrerar ekonomisk-, hållbarhets- och bolagsstyrningsinformation för att 
ge en övergripande och sammanhängande beskrivning.
 Ca tenas legala årsredovisning inkluderar förvaltningsberättelse och 
finansiella rapporter och omfattar sidorna 11–39 och 96–146 samt har upp-
rättats i enlighet med IFRS. Alla värden uttrycks i Mkr och sifferuppgifter 
inom parentes avser 2022, om inget annat anges. Catenas hållbarhets-
rapport i enlighet med årsredovisningslagen omfattar sidorna 41–92.
 Ca tenas hållbarhetsrapport har upprättats enligt GRI Standarder, nivå 
Core. Catena har även beaktat EPRA Sustainability Best Practices Recom-
mendations Guidelines.
FINANSIELL INFORMATION & BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT
Innehållsförteckning  95
Koncernen
Finansiella rapporter 
 96–99
Noter  100–123
Moderbolaget
Finansiella rapporter 
 124–126
Noter  127–136
Bolagsstyrningsrapport  137–142
Styrelse och företagsledning  143–144
Vinstdisposition  145
Årsredovisningens undertecknande  146
Revisionsberättelse  147–150
ÖVERSIKTER OCH INFORMATION
Flerårsöversikt 
 152
Information
EPRA nyckeltal  153
Definitioner  154–155
Catena året om  156
Adresser  157

===== SIDA 3 =====

Catena – detta är vi!

===== SIDA 4 =====

Genom samarbete och på ett hållbart sätt utvecklar Catena effektiva logistik-  
anläggningar som är anpassade för såväl dagens som morgondagens varuflöden. 
Anläggningarna förvaltas långsiktigt av oss – vi brukar säga att vi har ett evighets -
perspektiv både när det gäller fastigheter och hyresgästrelationer. 
2 278
Uthyrbar yta, tkvm
5,1
Genomsnittlig 
kontraktstid, år
96,6
Ekonomisk ut- 
hyrningsgrad, %
37,1
Belåningsgrad, %
132
Fastigheter
30 872
Fastighetsvärde, Mkr 
884
Miljöcertifierad yta, tkvm
4 %
Förvaltningsresultat per aktie ökade till 22,15 kr.
Överträffar förväntningar
I stort som smått är vi affärs- 
mässiga och vi har kunskaper  
som matchar dagens och mogon- 
dagens behov. Med det som 
utgångspunkt gör vi alltid det lilla 
extra och vågar vara innovativa.
Är engagerade
Vi arbetar nära våra kunder och 
varandra och vi brinner för det vi 
gör. På Catena tror vi på att ha kul 
på jobbet och vi är inte rädda för 
att glädjen ska smitta av sig – det 
bjuder vi gärna på!
Tar ansvar över tid
Såväl vår egen arbetsmiljö som 
samhället i stort påverkas av hur 
vi agerar och de beslut vi fattar. 
Det vi levererar måste vara håll-
bart över tid – ekologiskt, socialt 
och ekonomiskt. 0
5
10
15
20
25
30
Kr/aktie
2019 2020 2021 2022 2023
Catena AB
4
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023

===== SIDA 5 =====

Vi verkar i Skandinavien, ett av de rikaste områdena i världen. 
Befolkningen växer, under 2023 uppmättes befolkningen i Sverige, 
Norge och Danmark till närmare 22 miljoner. Per capita överstiger 
BNP det europeiska snittet, vilket innebär en förhållandevis stark 
köpkraft i området
1. Ur ett logistiskt perspektiv är de skandinaviska 
länderna väl positionerade. När världens alla nationer rankas av-
seende infrastruktur, logistik och hantering av försörjningskedjor 
återfinns samtliga inom topp-20
2.
 C atenas förvaltning drivs utifrån fem regioner 3  och vi äger  
fastigheter från Luleå i norr till danska Kolding i söder.
1 Eurostat.
2 T he World Bank, Logistics Performance Index, 2023.
3  F rån 1 januari 2024 förändras  Catenas regionsindelning, läs mer på sidan 26.
Stockholm 
Fastigheter i regionen: 48
Fastighetsvärde: 12 036 Mkr
Hyresvärde: 757 Mkr
Total uthyrbar yta: 852 tkvm
Helsingborg 
Fastigheter i regionen: 27
Fastighetsvärde: 5 822 Mkr
Hyresvärde: 364 Mkr
Total uthyrbar yta: 510 tkvm
Jönköping 
Fastigheter i regionen: 11
Fastighetsvärde: 2 008 Mkr
Hyresvärde: 103 Mkr
Total uthyrbar yta: 158 tkvm
Malmö 
Fastigheter i regionen: 24
(varav 11 fastigheter i Danmark)
Fastighetsvärde: 5 655 Mkr
Hyresvärde: 357 Mkr
Total uthyrbar yta: 386 tkvm
Göteborg
Fastigheter i regionen: 22
Fastighetsvärde: 5 351 Mkr
Hyresvärde: 316 Mkr
Total uthyrbar yta: 372 tkvm
Catena AB
5
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023

===== SIDA 6 =====

Globala trender formar framtidens logistikfastigheter
Generellt innebär en integrerad världsmarknad med kom-
plexa, globala flöden att logistikkedjorna blir alltmer kritiska 
för samhället. Urbanisering och demografiutveckling ställer 
krav på nya typer av logistiklösningar nära kund och ökar 
behovet av individanpassade leveranser. Automation och 
robotisering bidrar till smartare logistik och den accele-
rerande digitaliseringen möjliggör snabba, anpassade 
och mer klimatsmarta leveranser och driver tillväxt inom 
e-handeln. Alltsammans skapar behov av nya logistikytor. 
Jämte alla trender löper ett ständigt ökande och alltmer 
angeläget behov av att göra leveranskedjorna mer hållbara. 
När linjära flöden förändras till cirkulära modeller måste 
logistiken kunna möta behoven som uppstår. Returflöden 
kan exempelvis få en avgörande betydelse i samhället och 
kräva mer ytor.
En marknad som efterfrågar mer
Den skandinaviska logistikfastighetsmarknaden har 
generellt låg vakansgrad. I kombination med ett ökande 
internationellt intresse och brist på bra mark leder det 
långsiktigt till konkurrens om fastigheter och tomter och 
skapar utrymme för en positiv hyresutveckling även i tider 
av samhällsekonomisk nedgång. Geopolitiska spänningar, 
handelshinder och ökade fraktkostnader innebär vidare att 
företag behåller större lager och försörjer fler funktioner. 
Det ökar efterfrågan på logistikanläggningar i rätt lägen. 
Beteendeförändringar, som exempelvis ett ökat intresse 
för att köpa matvaror online, driver efterfrågan på moderna 
och energieffektiva kyllager. Många äldre kylförvarings-
anläggningar drar mycket energi och Catena ser en stor 
potential inom segmentet. Utöver behoven av kyllager ökar 
även behoven av terminaler och distributionslager som en 
följd av marknadstrenderna.
Fokuserad affärsmodell skapar aktieägarvärde
Sedan 2013, då Catena valde att fokusera på logis-
tikfastigheter, har vi stadigt skapat aktieägarvärde. 
Koncernens fastighetsvärde har vuxit från 4 722 Mkr 
2013 till 30 872 Mkr 2023. Förvaltningsresultatet har 
under samma period ökat med 23 procent per år i 
genomsnitt. Ett starkt kassaflöde ger utrymme för 
fortsatt utveckling och aktieägarvärde. Utdelnings-
policyn innebär att vi långsiktigt ska utdela minst  
50 procent av förvaltningsresultatet efter schablon- 
beräknad skatt. Vi arbetar kontinuerligt med att 
skapa värde för alla våra intressenter.
Vision värd att investera i
Catena vill länka Skandinaviens godsflöden. Arbetet för att nå dit har genom åren resulterat i en  
förmåga att skapa stark tillväxt och ständigt förbättra vårt förvaltningsresultat. En unik markbank 
och ett strukturerat hållbarhetsarbete är några av garanterna för fortsatt positiv utveckling.
Catena AB
6
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023

===== SIDA 7 =====

faktorer som gör Catena marknadsledande
Sedan Catena valde inriktning mot logistikfastigheter 2013 har visionen varit tydlig – Catena vill länka  
Skandinaviens godsflöden. Fem företagsspecifika faktorer bidrar till att skapa värde och visar vägen framåt.
En fokuserad affärsmodell 
Med en inriktning på strategiskt 
placerade logistikfastigheter 
har Catena etablerat värde-
full specialistkompetens och 
erfarenhet. Tillsammans med ett 
långsiktigt ägarskap säkerställer 
det Catenas starka ställning på 
marknaden och ger våra kunder 
en proaktiv partner som tar 
ansvar över tid.
Långsiktiga kundrelationer 
Ett starkt kassaflöde säkerställs 
genom långa relationer med en 
stor bredd av kunder. Flera av 
dem tillhör marknadens största 
aktörer och många har samhälls-
bärande funktioner. Det utgör 
en trygg och stabil grund för 
Catena.
Fokus på hållbarhet  
ger ökad attraktivitet
Förmågan att erbjuda smarta 
ytor och optimera flöden med 
minimal påverkan är avgörande. 
Klimatförändringen bidrar till 
ökad sårbarhet och ställer krav 
på en fungerande handel och 
där cirkulära affärsmodeller 
skapar helt nya logistiska behov. 
Catena tar sig an alla områden 
där bolaget kan agera mer 
hållbart på ett systematiskt sätt. 
Genomtänkta strategier och 
ett långsiktigt förhållningssätt 
gynnar både ekonomiska, sociala 
och miljömässiga värden.
En marknadsledande  
markbank
Historiskt har Catena fram-
gångsrikt förvärvat råmark med 
goda, framtida möjligheter för 
etablering. Det gör att Catena 
idag har en total potentiell 
markbank om cirka 4,6 miljoner 
kvm i strategiska logistiklägen. 
Värdefull kompetens om såväl 
mark med logistikpotential som 
kommunernas detaljplans-
processer gör Catena till en 
attraktiv partner.
Hållbar och effektiv  
projektutveckling
Utveckling och förädling  
är viktiga delar av Catenas 
affärsmodell och skapar 
förutsättningar för värdetill-
växt i befintligt bestånd eller 
genom nybyggnadsprojekt. 
Med ett fokus på hållbara och 
effektiva logistikfastigheter i 
anslutning till viktiga logistiska 
nav kommer skalfördelar.
5
Catena AB
7
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023

===== SIDA 8 =====

Vi vill förändra bilden av logistikfastigheter
Under 2023 har fastighetsbranschen präglats av en generell 
oro. Transaktionsvolymerna minskade med knappt 60 procent 
jämfört med 2022 och behovet av att anpassa skuldsättningen i 
branschen till en ny räntemiljö har stått i fokus för många bolag. 
Tyvärr har vi inte sett en återgång till ett stabilare säkerhetspoli-
tiskt läge i världen och den bistra ekonomiska utvecklingen har 
pressat konsumtionen bland hushåll och påverkat investerings-
planerna för många företag. 
 Ca tena har klarat sig förhållandevis väl i denna verklighet. 
Dels tack vare vår starka finansiella ställning, dels för att vi 
fortsatt upplever en efterfrågan inom logistikfastighetssektorn. 
Omvärldsläget bidrar till att våra kunder lägger större fokus på 
att optimera distributionsnätverk och försörjningskedjor för att 
kunna möta en alltmer osäker tillvaro och oförutsedda om-
världshändelser. 
Resan fortsätter  
Vi håller fast vid vår specialisering inom logistikfastighets-
segmentet men det är ett val som inte på något sätt innebär 
stagnation – tvärtom. Catena utvecklas i en mängd olika dimen-
sioner och förändringstakten i bolaget är högre än någonsin.  
 Ut över att vi växer som bolag så är vårt erbjudande till mark -
naden något helt annat än tidigare. Komplexiteten i logistik-
fastigheter ökar, men det gör också möjligheterna. Under 2023 
pågick flera byggnationer som på allvar sätter standarden för 
framtidens logistikfastigheter. I Jönköping syns nu siluetten av 
den 86 600 kvm stora logistikanläggning vi bygger för Elgigan-
ten – ett banbrytande projekt. Målsättningen är att det ska bli 
den första logistikanläggningen i Sverige som certifieras enligt 
WELL Core, en internationell standard med syfte att främja 
hälsa och välmående för de som arbetar i byggnaden. I Helsing-
borg påbörjade vi etableringen av Logistikposition Ramlösa. Det 
blir ett helt nytt område alldeles intill E6 som vi tillsammans med 
hyresgästen Nowaste Logistics utformar på ett hållbart sätt, där 
estetik och teknik går hand i hand. Samtidigt växer Logistikposi-
tion Landvetter fram utanför Göteborg som kommer att tillföra 
värdefulla och moderna logistikytor på ett attraktivt läge. Det nya 
området präglas av smarta och hållbara lösningar, exempelvis 
sker spolning av toaletter med insamlat regnvatten för att minska 
vattenanvändningen.
 V årt förvärv av fastighetsutvecklingsbolaget Bockasjö under 
hösten har tillfört välkommen kraft och kapacitet i organisatio-
nen. Genom att sammanföra två framgångsrika affärsmodeller 
bibehåller vi ett högt tempo i vår projekt- och affärsutveckling. 
Vid efterfrågan av logistikytor aktualiseras alltid frågor kopplade 
till långsiktigt hållbara lösningar, teknisk innovation och framtida 
energiförsörjning. Tack vare vår specialiserade inriktning och 
kunskap om logistikfastigheter och vårt långsiktiga ägarperspek-
tiv kan vi besvara de frågorna och agera proaktivt. Vi förnyar vårt 
erbjudande kontinuerligt för att kunna säkerställa samma profes-
sionella bemötande även i framtiden. 
 E nergieffektivisering, flexibilitet i energianvändningen och 
framtida energiförsörjning är områden där utvecklingen går 
mycket snabbt. Tillsammans med våra hyresgäster ser vi stora 
möjligheter att öka produktionen av förnybar energi. Vi driver 
på olika sätt på för att våra insatser också ska stöttas av politiska 
reformer, men ser fortfarande att mycket återstår på den fronten. 
Access till energisystem och investeringar i kraftnäten är exem-
pelvis nödvändigheter för att vi ska kunna maximera vår potential 
som energiproducent och modern fastighetsägare. Sedan 2022 
är det belgiska logistikfastighetsbolaget WDP en av huvudägarna 
i Catena. De har framgångsrikt integrerat energiproduktion som 
"Catena utvecklas i en mängd olika 
dimensioner och förändringstakten 
i bolaget är högre än någonsin"
Catena AB
8
INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Catena – detta är vi!     VD-ord

===== SIDA 9 =====

en naturlig del av grundutförandet av sina logistikfastigheter 
och bidrar med sin överkapacitet på en energimarknad som 
välkomnar tillskottet – en modell vi inspireras av och som skulle 
kunna tjäna som inspiration även för svensk energipolitik.  
 Samman taget har det för Catena varit ett mycket händelse-
rikt år. Alla kliv vi tagit bidrar till att vi står än mer starka och är 
fortsatt väl positionerade. 
Logistiken i huvudrollen för samhällets omställning  
Vi verkar i en kontext som ger stor påverkan på vår omvärld – 
både direkt och indirekt. Vi kan också konstatera att det finns 
mycket i det sammanhang vi verkar i som kan utvecklas eller 
göras annorlunda för att bidra till ett mer hållbart samhälle. 
Genom vårt arbete och våra leveranser vill vi förändra uppfatt-
ningen om vad en logistikfastighet är och vilken nytta den kan 
göra. Det handlar om att genomlysa hanteringen av gods och 
varor, men också om våra anläggningars roll som attraktiva 
arbetsplatser, om vår framtida energiförsörjning och om hur vi 
vill att logistiken i samhället ska fungera i framtiden. För oss är 
hållbarhet en integrerad del av affären och de offensiva hållbar-
hetsmål som vi satte 2022 avspeglas idag fullt ut i utvecklingen 
av vårt erbjudande, vårt sätt att arbeta och i våra resultat.  
 U nder 2023 har vi lagt stor kraft på den dubbla väsentlighets -
analys som avgör vilka hållbarhetsfrågor som vi ska rapportera 
på enligt CSRD och ESRS och som också gör att vi tydligare 
kan identifiera påverkan, risker och möjligheter. Analysen ligger 
till grund för vår hållbarhetsrapportering 2024 och vi ser stora 
fördelar med ett större fokus på finansiell väsentlighet för att 
driva omställning. 
Resiliens för bibehållen förändringstakt 
Det är stimulerande att verka i ett företag som växer och utveck-
las, men bakom det ligger ett hårt arbete. Förväntningarna på det 
vi levererar är höga och jag kan inte nog understryka att det är 
alla de insatser som görs varje dag av Catenas medarbetare som 
i slutändan gör skillnad. Samtidigt som vi skapar nya affärer drivs 
flera koncerngemensamma interna utvecklingsprojekt i syfte att 
möjliggöra ett mer effektivt arbetssätt och att vara väl rustade 
för förändringar i omvärlden. Organisationen växer och vi förfinar 
ständigt våra processer och sätt att arbeta. 
 J ag vill rikta ett tack till alla Catenas medarbetare för deras en -
gagemang, vilja att överträffa förväntningar och förmåga att lyfta 
blicken och se de långsiktiga målen även i en alltmer föränderlig 
tillvaro – det förhållningssättet är nyckeln till fortsatt framgång. Vi 
utgår från och ser fram emot att förändringstakten kommer vara 
fortsatt hög även under 2024 och framåt. 
Helsingborg i mars 2024 
Jörgen Eriksson, VD Catena AB
"De offensiva hållbarhetsmål som vi satte 
2022 avspeglas idag fullt ut i utvecklingen 
av vårt erbjudande, vårt sätt att arbeta och 
i våra resultat"
Catena AB
9
INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Catena – detta är vi!     VD-ord

===== SIDA 10 =====

Förvaltningsberättelse

===== SIDA 11 =====

AFFÄRSIDÉ
Catena ska på ett hållbart sätt och genom samarbete 
 utveckla och långsiktigt förvalta effektiva  logis tikanlägg-
ningar som försörjer  s torstadsregioner i Skandinavien
ÖVERGRIPANDE MÅL
Ett starkt kassaflöde från den löpande verksamheten som  möjliggör  hållbar tillväxt och stabil avkastning
VISION
Att länka Skandinaviens godsflöden
MÅL OCH STRATEGIER UTIFRÅN FYRA HORISONTER
VÄRDEGRUND 
• Överträffa  
förväntningar
• Ta ansvar över tid
• Vara engagerade
Fastighetsutveckling FinansieringHållbarhet Marknad
INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Affären – så skapar vi värde
Catena erbjuder attraktiva logistikanläggningar på strategiska lägen. Tillsammans med våra intressenter skapar 
vi långsiktigt hållbara värden och spelar därmed en viktig roll för framtidens logistik- och samhällsutveckling.
Ett välfungerande logistiskt nätverk är beroende av genomtänkta 
nav och knutpunkter. Catena flyttar hela tiden fram positionerna 
för att bidra till att forma framtidens logistik. Ett långsiktigt och 
kundnära förhållningssätt är vår utgångspunkt. Visionen är att 
länka Skandinaviens godsflöden. 
 V årt framgångsrika arbete avspeglas i att vi över tid har ge -
nererat en stabil avkastning – den totala utdelningen under åren 
2016–2023 uppgår till 1 940 Mkr.
Vårt arbete sker utifrån fyra strategiska horisonter
Hos alla oss som arbetar på Catena finns ett starkt driv och en 
stolthet över det vi levererar. Det är när mål och strategier om-
sätts i verklighet som utveckling sker. 
 V årt arbete genomsyras av vår värdegrund – att överträffa 
förväntningar, ta ansvar över tid och dela med oss av vårt stora 
engagemang är ingångsvärden i alla relationer och i stora som 
små beslut. Vår affärsplan med mål och strategier utgår från fyra 
strategiska horisonter: 
Fastighetsutveckling
Catena vill erbjuda fler hållbara och effektiva logistikanläggning-
ar för att bli ett ännu bättre alternativ för kunder, placerare och 
medarbetare. Det övergripande målet är att generera ett starkt 
kassaflöde från den löpande verksamheten för att möjliggöra håll-
bar tillväxt och stabil avkastning. Ambitionen är att förvaltnings-
resultatet ska växa med minst 10 procent årligen. Tillsammans 
med egen projektutveckling utgör förvärv av mark och fastigheter 
viktiga delar av Catenas tillväxtstrategi. 
→ Läs mer om fastighetsutveckling på sidorna 13–14. 
Hållbarhet
Genom att utöva ett positivt inflytande på våra affärspartners och 
vår miljö och på olika sätt vara delaktiga i samhällsutvecklingen 
tar vi långsiktigt ansvar. Våra mål för 2030 är att all uthyrningsbar 
yta i koncernen ska vara miljöcertifierad, nettonoll växthusgas-
utsläpp och att hela beståndet ska vara nettopositivt gällande 
biodiversitet. Vi har vidare en ambition att nå ett Trust Index om 
85 i medarbetarundersökningen Great Place to Work. 
→ Läs mer om hållbarhet på sidorna 41–92. 
Marknad 
Catena vill vara förstahandsvalet vid behov av större logistikytor. 
Goda relationer och ett starkt varumärke är viktiga framgångs-
faktorer. Vi vill befästa positionen som ett företag i framkant 
inom logistikområdet. Fokus ligger på innovativa och hållbara 
kunder där Catena som långsiktig, kundnära och proaktiv 
samtalspart möter de behov som uppstår när varuflöden och 
kundbeteenden förändras. 
→ Läs mer om marknad på sidan 35. 
Finansiering
Inom ramen för vår finanspolicy säkerställs ändamålsenlig 
finansiering till lägsta möjliga kostnad på kort och lång sikt. Ett 
antal finansiella mål skapar stabilitet: vi vill upprätthålla lägst en 
Investment Grade rating, vår soliditet ska uppgå till minst 40 
procent, räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2 gånger, 
den genomsnittliga kapitalbindningen ska uppgå till minst 2,5 år, 
av utestående kreditvolym ska minst 50 procent vara grön till 
2025 och belåningsgraden ska uppgå till högst 50 procent. 
→ Läs mer om finansiering på sidorna 29–31. 
Catena AB
11
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Så skapar vi värde     Förvaltning     Fastighetsutveckling     Markbank
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 12 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
En kundnära förvaltning där Catenas medarbetare ständigt vill överträffa förväntningar skapar rätt 
förutsättningar för ett lönsamt fastighetsbestånd och vi bidrar samtidigt till att våra hyresgäster når 
sina affärsmål. Det genuina engagemanget och de långsiktiga relationerna kännetecknar Catena.
Flexibilitet och service
En stor och varierande fastighetsportfölj gör det möjligt att möta 
behov som uppstår och på ett flexibelt sätt kunna reglera ytor 
i takt med hyresgästernas utveckling. Catena har därutöver en 
bred kompetens inom logistik och fastigheter och samarbetar 
med ett nätverk av specialister inom områden såsom säkerhet, 
IT-system för styrning, hanteringsutrustning eller helautoma-
tiserade lösningar. På så sätt kan Catena smidigt hjälpa till att 
anpassa fastigheter efter nya behov eller förutsättningar.
Effektivitet och underhåll
Catenas fastigheter förbättras löpande. Hyresgästen ska alltid 
känna en trygghet i att fastigheten hålls i gott skick och att 
kontrollen av fastigheten är en del av erbjudandet. Ibland, inte 
minst när det gäller kostnads- eller energieffektiviseringar, 
initieras förädlingen av Catena och ibland sker det i samverkan 
med en befintlig eller ny hyresgäst. Tack vare viljan till förbättring 
och förmågan att hitta nya lösningar förfinas ständigt Catenas 
kunderbjudande och processer.
Finns vid kundens sida
Catena är en långsiktig partner och den aktiva förvaltningen har 
resulterat i att bolaget under året fortsatt att stärka kundrelatio-
ner och ökat antalet kunder. En kompetent och handlingskraftig 
förvaltningsorganisation på plats i regionerna säkerställer relatio-
nen med hyresgästerna och gör det möjligt att snabbt agera på 
problem som kan uppstå.
 U nder året har vi genomfört en omfattande kundunder -
sökning (Fastighetsbarometern) där vi kunde konstatera ett 
nöjd-kund-index om 76 vilket ligger strax över branschindex för 
övriga fastighetsbolag inom segmentet lager/industri som deltar 
i undersökningen. Genom att ligga steget före och utmana kring 
befintliga och nya behov hjälper Catena sina kunder att nå sina 
affärsmål samtidigt som nya affärsmöjligheter fångas upp.
Förvaltning
Fastigheten Plantehuset  3 i Helsingborg.
Catena AB
12
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Så skapar vi värde     Förvaltning     Fastighetsutveckling     Markbank
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 13 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Fastighetsutveckling 
Catena växer genom förädling av befintliga fastigheter och etablering av nya strategiska
logistikpositioner. Ambitionen är att matcha våra hyresgästers behov – nu och i framtiden.
På balansdagen äger och förvaltar Catena 132 fastigheter på stra-
tegiska lägen, bestående av både förvärvade och egenutvecklade 
fastigheter. Målsättningen är att minst 1 Mdkr årligen ska gå till 
egen projektutveckling, det ger goda förutsättningar för att kunna 
växa tillsammans med nya och befintliga kunder och, i förläng-
ningen, generera starka kassaflöden.
 U nder 2023 investerade Catena totalt 1 939 Mkr (1 418) i ny-, till- 
och ombyggnationer. Under de senaste fem åren har bolaget i 
genomsnitt investerat för 1 198 Mkr årligen. Totalt löper på balans-
dagen projekt med kvarvarande investeringar om cirka 2,4 Mdkr.
Utveckling av befintliga anläggningar
En förädling av befintliga fastigheter höjer ständigt kvalitets- 
nivån och intjäningsförmågan i beståndet och fastigheterna blir 
mer hållbara över tid. På det viset utvecklas och anpassas äldre 
anläggningar efter uppdaterade krav och behov. Förändrade 
logistikflöden eller nya köpmönster påverkar också i hög grad 
fastigheternas utformning. 
 P rojekt för ökad energieffektivitet är ett annat sätt att utveckla 
befintliga fastigheter. Bättre miljöprestanda och lägre kostnader 
är målet och det kan ge stor effekt att välja rätt värmekälla, instal-
lera solceller, skapa möjligheter för batterilagring eller säkerställa 
mer effektiva ventilationslösningar.
Genom ny- och tillbyggnation vässas erbjudandet
Flera av Catenas mest framträdande logistikpositioner fortsätter 
att växa. Att vidareutveckla de möjligheter som erbjuds på be-
fintliga fastigheter är prioriterat – det kan exempelvis ske genom 
byggrätter eller kompletteringsförvärv. 
 P latsutveckling som omfattar ett helt område skapar samord -
ningsvinster som gynnar både Catena och hyresgästerna. Logis-
tikposition Landvetter med hyresgästerna Menigo och MM-Sport 
närmar sig färdigställande och med det etableringen av ett helt 
nytt logistiknav med stor potential. Läget är optimalt för omlast-
ning av gods och varor som dels försörjer Göteborgsregionen, 
dels övriga Norden med nära access till både flygplats och hamn. 
Under året kunde vi även börja verkställa planerna för Logistik-
position Ramlösa i Helsingborg. Tillsammans med Nowaste Logis-
tics tilldelades Catena markanvisning 2021 för fastigheterna efter 
en markanvisningstävling på initiativ av Helsingborgs stad. Under 
året har byggnationen inletts av tre logistikanläggningar som 
även omfattar en höglagerdel. Catenas ambition är att området 
ska utvecklas hållbart, användas effektivt och utformas estetiskt 
tilltalande. Att skapa attraktiva arbetsplatser och ett område som 
uppskattas av besökare är centralt i projektet. Med en laga kraft-
vunnen detaljplan kan även Logistikposition Söderåsen i Bjuvs 
kommun påbörjas. Fastigheten omfattar en markyta om totalt 
565 000 kvm. 
 I Jönköping byggs Catenas största logistikanläggning genom 
tiderna – Elgigantens nya anläggning med en yta om totalt  
86 600 kvm. Målsättningen är att den nya anläggningen ska 
certifieras enligt både BREEAM Excellent och WELL Core. En 
framtida WELL-certifiering skulle innebära att den kan bli den för-
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering
Materialval spelar roll
För oss är det avgörande att våra fastigheter  
står sig över tid. Därför har vi valt att bygga  
flera av våra fastigheter i limträ. På bilden syns  
de 30 meter höga pelarna av limträ på fastig- 
heten Stigamo 1:49 i Jönköping, där hyresgästen 
Nowaste Logistics kommer hantera godsflöden 
för Granngården. Genom att bygga med limträ 
kan vi minska fastighetens koldioxidavtryck, 
eftersom energianvändningen vid tillverkningen 
är mycket liten jämfört med andra konstruktions-
material. Limträ är också ett framtidssäkert och 
långsiktigt hållbart val. Det är ett starkt material 
som varken böjer eller kröker sig – och som lätt 
kan återanvändas eller återvinnas.
sta logistikanläggningen i Sverige som svarar mot WELL-kraven 
och därmed sätta en ny standard för logistikfastigheter gällande 
social hållbarhet. Bara några kilometer bort byggs ytterligare en 
anläggning där Nowaste Logistics ska hantera Granngårdens 
godsflöden. På fastigheten Sockret 4 i centrala Malmö sker en 
spännande utveckling. Byggnationen för Lekia färdigställdes  
under 2023 då Catena även offentliggjorde uppförandet av 
en 13 700 kvm stor logistikanläggning med omfattande ytor 
för kontor för e-handelsföretaget Rugvista. Etableringen utgör 
ytterligare ett led i Catenas arbete att bidra till utvecklingen av 
Malmös hamnområden, där vi tillför nya och genomtänkta  
logistikanläggningar som bidrar till områdets attraktivitet.
 Målsä ttningen för Catena är att bygga hållbart över tid. Våra 
mål innebär att vi alltid vill minimera växthusgasutsläpp och 
arbeta för att öka biodiversiteten på fastigheterna. Alla nyprodu-
cerade logistikanläggningar miljöcertifieras.
Så skapar vi värde     Förvaltning     Fastighetsutveckling      Markbank
Catena AB
13
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023

===== SIDA 14 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Större projekt under året 
Projekt Kommun Yta, kvm
Bedömt drift- 
överskott, Mkr
Uppskattad  
investering, Mkr
Upparbetat  
2023-12-31, Mkr
Klart
Uthyrningsgrad 2023-12-31
Miljö- 
certifiering
Färdigställda ny- och tillbyggnad >75 Mkr
Planeraren 2, ICA Borlänge 3 570 5 90 84 2023-04-01, 100% uthyrt
Statorn 31, SGD Norrköping 8 400 6 115 111 2023-07-01, 100% uthyrt
Norra Varalöv 31:11, Carepa Ängelholm 6 900 5 87 87 2023-09-01, 100% uthyrt
Totalt färdigställda större projekt 18 870 16 292 282
Pågående ny- och tillbyggnad >75 Mkr
Sockret 4, Lekia Malmö 18 700 13 208 224 Q1 2024, 62% uthyrt
Dansered 1:66, Menigo Härryda 42 300 38 607 433 Q4 2024, 100% uthyrt
Dansered 1:66, MM-Sport Härryda 8 690 6 108 108 Q1 2024, 100% uthyrt
Dansered 1:66, Hus C Härryda 33 120 24 344 107 *
Hyltena 1:102, Elgiganten Jönköping 86 600 45 813 704 Q2 2024, 100% uthyrt
Stenvreten 8:33, Coop Enköping 5 800 8 124 97 Q1 2024, 100% uthyrt
Stigamo 1:49, Nowaste Logistics Jönköping 33 000 25 379 117 Q4 2024, 38% uthyrt
Klökan 1:25, Kyl- & Frysexpressen Nord Sundsvall 5 012 8 120 36 Q2 2024, 100% uthyrt
Vevaxeln 1 & Vipparmen 1, Nowaste Logistics Helsingborg 75 000 67 950 84 Q1 2026, 0% uthyrt
Sockret 4, Rugvista Malmö 13 700 14 195 2 Q2 2025, 100% uthyrt
Totalt pågående större projekt 321 922 248 3 848 1 912
* Pausat för vidare dialog med Trafikverket.
SILVER
SILVER
SILVER
Catena AB
14
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering
Så skapar vi värde     Förvaltning     Fastighetsutveckling      Markbank

===== SIDA 15 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Markbank 
Catena har en attraktiv projektportfölj, i egen räkning eller i form av byggrätter och
optioner. Med vår markreserv investerar vi aktivt i utvecklingen av nya logistiklägen och
skapar unika möjligheter som kan aktiveras när tiden är rätt och rätt kund finns på plats.
Brist på mark på rätt läge
I takt med ett växande behov av ny logistisk infrastruktur ökar 
etableringstakten av nya logistikanläggningar. För att bygga dem 
krävs stora markytor vilket är bakgrunden till den markbrist som 
råder idag, särskilt i områden som är attraktiva för logistiketable-
ringar. Eftersom marken i så kallade primelägen är begränsad 
och den svenska detaljplansprocessen har ett tidsspann om 
5–10 år finns en utbuds- och efterfrågeproblematik med stigan-
de markpriser som följd. 
 F astighetsbolag som kan erbjuda kunder etablering på bra 
logistiklägen har därmed en stark konkurrensfördel. Catena har 
under lång tid utvecklat värdefull kompetens för att i tidigt skede 
identifiera och förvärva attraktiva marktillgångar och noggrant 
kunna följa detaljplansprocessen. Långvariga relationer med 
kommuner och näringsliv skapar förvärvsmöjligheter. Ett lång- 
siktigt ägande tillsammans med ett strukturerat hållbarhets- 
arbete  bidrar till att göra Catena till en attraktiv partner.
Catena är väl positionerade
Catena har en total potentiell markbank om cirka 4,6 miljoner 
kvm i strategiska logistiklägen, primärt i Sverige. Markbanken 
består av marktillgångar i egen bok, via option och via joint 
 ventures. Per årets utgång uppgår mark i egen bok till cirka  
2,5 miljoner kvm varav cirka 1,9 miljoner kvm är detaljplanerad.
 I normalf allet begränsas affärsrisken genom att mark förvärvas 
med en option där tillträde till marken sker först när detaljplanen 
vinner laga kraft. Historiskt har Catena framgångsrikt förvärvat 
råmark i tidiga skeden med goda möjligheter att få en godkänd 
detaljplan för etablering av logistikfastigheter. Vid utgången av 
2023 var 40 procent av markbanken detaljplanelagd och 52 
procent var i en pågående process att få en godkänd detaljplan. 
Vid en fullt detaljplanelagd markbank uppskattar Catena att 
den totala byggrättsvolymen uppgår till 1,7 miljoner kvm. Be-
fintlig markbank möjliggör en framtida investeringsvolym om 
uppskattningsvis 16,5 Mdkr. Historiskt har Catena befunnit sig 
på en marginal över marknadens avkastningskrav på uppemot 
2–3 procentenheter i samband med nyproduktion. I nuvarande 
marknad väntas marginalen minska något. För att säkerställa en 
god säkerhetsmarginal startas nya projekt i normalfallet först 
när vi har tecknat hyreskontrakt med kund.
Större möjliga projekt
Område Kommun Total markyta, kvm Ägarandel, % Prognos byggklar mark 
Ägda/delägda (i urval)
Stockholm Syd Nykvarn/Södertälje 450 000 100 Omgående
Logistikposition Sunnanå Burlöv 120 000 100 Omgående
Folkestaleden Eskilstuna 75 000 100 Omgående
Gårdsten Göteborg 47 000 100 Omgående
Köpingegården Helsingborg 42 000 100 Omgående
Mappen Linköping 40 000 100 Omgående
Logistikposition Katrineholm Katrineholm 30 000 100 Omgående
Logistikposition Söderåsen Bjuv 565 000 100 Q2 2024
Örebro Syd Örebro 920 000 50 Q3 2024
E-City Engelholm Ängelholm 490 000 100 Q2 2025
Logistikposition Järna Södertälje 1 000 000 50 Q1 2027
Logistikposition Tostarp Helsingborg 345 000 100 Q1 2029
Catena AB
15
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering
Så skapar vi värde     Förvaltning     Fastighetsutveckling     Markbank

===== SIDA 16 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Århus
Göteborg
Kungälv
Horsens
Kolding Odense
Köpenhamn Malmö
Helsingborg
Ängelholm
Halmstad
Kungsbacka
Borås
Kristianstad
Växjö
Nässjö Oskarshamn
Norrköping
Örebro
Hallsberg
Karlstad
Katrineholm
Södertälje
Stockholm
Eskilstuna
Västerås
Morgongåva
Borlänge
Gävle
Sundsvall
Östersund
Umeå
Luleå
Linköping
Jönköping
Hilleröd
Markbank
Catena har metodiskt förvärvat strategiska markfastigheter som 
utgör viktiga framtida pusselbitar i ett växande logistiskt nätverk.
Potentiell BTA
1 700 tkvm
Potentiell investering
16 500 Mkr
Örebro Syd (JV, 50%)
Törsjö
920 000 kvm mark
Inväntar detaljplan
Stockholm Syd
Nykvarn/Södertälje
450 000 kvm mark
Detaljplan godkänd
Logistikposition Järna (JV, 50%)
Södertälje
1 000 000 kvm mark
Inväntar detaljplan
Logistikposition Söderåsen
Bjuv
565 000 kvm mark
Detaljplan godkänd
E-City Engelholm
Ängelholm
490 000 kvm mark
Inväntar detaljplan
Logistikposition Sunnanå
Burlöv
120 000 kvm mark
Detaljplan godkänd
Total yta
4 600 tkvm
Catena AB
16
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering
Så skapar vi värde     Förvaltning     Fastighetsutveckling     Markbank

===== SIDA 17 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Logistikfastighetsmarknaden i stort och Catena i synnerhet har lyckats hålla emot väl trots en 
makroekonomiskt utmanande miljö 2023. Hyresintäkterna för 2023 steg 17 procent till 1 808 Mkr. 
Förvaltningsresultatet uppgick till 1 107 Mkr – en ökning med 16 procent jämfört med förra året. 
Med ett starkt resultat och en stabil balansräkning har Catena de bästa förutsättningarna att fort -
satt vidareutveckla sin redan starka position på den skandinaviska logistikfastighetsmarknaden.
Fastighetsbeståndet
Catenas fastighetsbestånd utgjordes per den 31 december 2023, 
efter transaktioner och fastighetsregleringar, av 132 logistikfastig-
heter (125) belägna vid viktiga transportleder och befolknings- 
centra i huvudsak i södra och mellersta Sverige. Den totala uthyr-
bara arean uppgick till 2 278 tkvm (2 185). Det totala hyresvärdet 
uppgick till 1 897 Mkr (1 645) och kontrakterade hyresintäkter på 
årsbasis till 1 832 Mkr (1 599).
→ Läs mer om Catenas projekt på sidorna 13-16.
→ En fullständig fastighetsförteckning finns på sidorna 21–26.
Intäkter och hyra
Hyresintäkterna under året ökade med 17 procent till 1 808 Mkr  
(1 544), vilket motsvarar 802 kr/kvm (711). I jämförbart bestånd 
ökade hyresintäkterna med 11,6 procent mot föregående år.
Resterande intäktsökning avser färdigställda projekt samt effek-
ten av transaktioner. Uthyrningsgraden minskade något till 96,6 
procent (97,2). Catena har strategiskt placerade logistikanlägg-
ningar och ett fokuserat och aktivt uthyrningsarbete.
 A v Catenas kontrakterade årshyra utgör intäkter från avtal med 
en löptid överstigande tre år cirka 63 procent (70) av den totala 
årshyran. Det innebär stabila intäkter som inte varierar nämnvärt 
mellan perioder, förutom vid förvärv och försäljning. Den genom-
snittliga kvarvarande hyresavtalstiden uppgår till drygt fem år.
Uthyrning och inflyttning
Under året flyttade 64 hyresgäster in med nytecknade kontrakt 
på en sammanlagd yta om 136 223 kvm. Kontraktsvärde avseen-
de denna inflyttning uppgick till 122 Mkr (125) medan avflyttning-
en stannade på 121 Mkr (40) för 67 uppsagda kontrakt med en 
sammanlagd yta om 157 156 kvm. Det innebär en nettoinflyttning 
motsvarande ett värde på 1 Mkr (85).
Kontraktsstruktur
Kontraktsportföljen är långsiktig och hyresgästerna utgörs till 
övervägande del av stora, solida och väl etablerade företag verk-
samma inom olika sektorer såsom logistik, transport samt daglig-
Genomsnittlig 
kontraktstid
Ekonomisk 
uthyrningsgrad
Fastighetsbeståndets 
värdeutveckling
Fastighetsbeståndet 
per region, Mkr
Göteborg, 5 351
Helsingborg, 5 822
Jönköping, 2 008
Malmö, 5 655
Stockholm, 12 036
0
8 000
16 000
24 000
32 000
Mkr
-19- 20 -21- 22 -23 0
1
2
3
4
5
6
År
-19- 20 -21- 22 -23
0
20
40
60
80
100
%
-19- 20 -21- 22 -23
2023 – starkt resultat trots omvärldsutmaningar
Catena AB
17
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Året som gått     Regionernas utveckling     Fastighetsförteckning     Fastighetsvärdering     Organisation
Fastigheten Viby  19:106  
i Upplands-Bro.
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 18 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
varu- och sällanköpshandel. Det minskar risken för kundförluster 
drivna av kunders obestånd. En betydande del av kundbasen 
utgörs av e-handelsföretag.
 V äxande kundsegment är också tredjepartslogistiker och kyl-  
lagerkunder. Catenas tio största hyresgäster, varav flera av dem 
hyr lokaler med varierande storlek och kontraktslängd på olika 
platser, svarade per 31 december 2023 för 44 procent (44) av 
koncernens kontrakterade hyresintäkter.
 Den genomsnittliga kv arvarande hyresavtalstiden var på 
bokslutsdagen fortsatt stabilt lång och uppgick till 5,1 år (5,5). Det 
är dock värt att notera att många av bolagen representeras av ett 
antal lokalt beslutande enheter.
→ Tabell över kontraktens förfallostruktur finns på sidan 105, i not 5 Hyresintäkter. 
Driftöverskott och överskottsgrad
Driftöverskottet, hyresintäkterna med avdrag för fastighetskost-
nader och fastighetsadministration, ökade under året med 19 
procent till 1 447 Mkr (1 220). Primärt är det en följd av de ökade 
ytorna, den stabila uthyrningsgraden, hyresökningar och effekti-
viseringar, inte minst på energiområdet. Bland annat har Catena 
fortsatt investera i energibesparande teknik som mer hållbar 
uppvärmning samt bättre belysnings- och ventilationssystem. 
Fastighetskostnaderna ökade till -361 Mkr (-324), vilket motsvarar 
160 kr/kvm (150). Högre elpriser och driftskostnader är huvud- 
anledningarna till den högre kostnaden per kvm i jämförelse  
med förra året. En stor del av kostnadsökningen vidarefaktureras 
till kund. Överskottsgraden uppgick sammanfattningsvis till stabila 
80 procent (79). Det förekommer säsongsvariationer inom drift 
och underhåll av fastigheter. Stränga vintrar eller en ovanligt varm 
sommar kan innebära ökade kostnader. Variationerna uppvägs till 
viss del av vidarefakturerade kostnader till hyresgästerna.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet, redovisat resultat med återläggning av 
värdeförändringar, ökade jämfört med föregående år med 153 
Mkr eller 16 procent till 1 107 Mkr (954). Den främsta anledningen 
till det förbättrade förvaltningsresultatet är ett ökat driftöverskott. 
Även en värdeförändring på grund av färdigställt projekt i intres-
sebolaget Foodhills Fastighet AB har påverkat resultatet positivt 
med 35 Mkr.
 F örvaltningsresultatet påverkades också av de finansiella kost -
naderna som under året uppgick till -363 Mkr (-247). Räntekost-
naderna har ökat mot bakgrund av högre marknadsräntor och 
en större låneportfölj. Under året har ränta uppgående till 41 Mkr 
aktiverats i projekt.
→ Läs mer om finansiering på sidorna 29–31.
Årets resultat
Årets resultat minskade till 986 Mkr (1 996), vilket är 1 010 Mkr 
lägre än föregående år. De orealiserade värdeförändringarna på 
fastigheter är 524 Mkr (765). Den orealiserade värdeförändring-
en på derivat uppgick till -296 Mkr (644). I slutet av året sjönk de 
långa marknadsräntorna kraftigt vilket har påverkat värdet på 
derivatportföljen negativt över året som helhet. De orealiserade 
värdeförändringarna är av redovisningskaraktär och påverkar inte 
kassaflödet.
→ Läs mer om årets resultat på sidorna 95-136, Finansiell information. 
Fastighetsbeståndets utveckling
Catenas fastighetsportfölj har successivt utvecklats med fler 
moderna logistikanläggningar samt byggbar mark med en ökad 
potential för ytterligare förbättrat förvaltningsresultat.
Förvärv
Catena har under året förvärvat åtta fastigheter, varav fyra mark-
fastigheter, till ett sammanlagt värde om 1 209 Mkr. En fastighet 
är belägen i Horsens, Danmark med DKI Logistics A/S som 
hyresgäst. Två fastigheter tillträddes från ICA Fastigheter med 
densamma som hyresgäst via en sale and leaseback-transaktion. 
Dessa är belägna i Stockholm och Göteborg. Tillträde till en av 
två förvärvade fastigheter i Kungsbacka har också genomförts. 
Markförvärven ligger i Helsingborg, Jönköping, Göteborg och 
Sundsvall.
Kundgrupper,  
kontraktsvärde
Catenas 10 största kunder  
per 31 december 2023,  
kontraktsvärde
1. DHL, 10%
2. ICA, 8%
3. Martin & Servera, 6%
4. PostNord, 5%
5. Boozt, 3%
6. Nowaste Logistics, 3%
7. DKI Logistics, 3%
8. Dagab, 2% 
9. Intervare, 2%
10. Menigo, 2%
Logistik och transport, 38%
Dagligvaror, 25%
Sällanköpsvaror, 17%
Sjukvård, 4%
Bygg och inredning, 4%
Industri, 3%
Paketering, 2%
Statlig, 2%
Övrigt, 5%
Hyresintäkter och 
överskottsgrad
Driftöverskott Förvaltningsresultat och kassa- 
flöde före förändring av rörelsekapital
In- och utflyttning
In
Ut
Netto
Hyresintäkter
Överskottsgrad
Förvaltningsresultat
Kassaflöde före förändring 
i rörelsekapital
Mkr
-19- 20 -21- 22 -23
-150
-100
-50
0
50
100
150
0
500
1 000
1 500
2 000
0
25
50
75
10
0
Mkr %
-19- 20 -21- 22 -23
0
300
600
900
1 200
1 500
Mkr
-19- 20 -21- 22 -23 0
300
600
900
1 200
Mkr
-19- 20 -21- 22 -23
Catena AB
18
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Året som gått     Regionernas utveckling     Fastighetsförteckning     Fastighetsvärdering     Organisation
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 19 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Investeringar
Investeringar i ny-, om- och tillbyggnader i befintliga fastigheter 
har gjorts med 1 939 Mkr. Den största investeringen i befintliga 
fastigheter under året har skett på Hyltena 1:102 där Catena 
uppför en 86 600 kvm stor logistikanläggning till hyresgästen El-
giganten. Större investeringar har också skett på Logistikposition 
Landvetter utanför Göteborg där Catena uppför en ny kyl- och 
frysanläggning till hyresgästen Menigo Foodservice och i Malmö 
på Sockret 4 där Catena uppfört en 18 700 kvm stor logistikan-
läggning till hyresgästen Lekia.
 S törre hyresgästanpassningar har gjorts på bland annat fastig -
heten Adaptern 1 i Norrköping.
Avyttringar
Under året har Catena avyttrat fastigheten Källbäcksryd 1:408 
med en yta om 1 247 kvm. Det sammantagna fastighetsvärdet 
uppgick till 9 Mkr, se not 13 Förvaltningsfastigheter, sidan 110.
Orealiserade värdeförändringar 
De orealiserade värdeförändringarna på fastigheter uppgick  
till 524 Mkr (765). Detta motsvarar 1,7 procent av värdet före  
justering. För mark är värdeförändringarna markant positiva  
(se vidare beskrivning under Fastighetsvärdering, sidan 27)  
medan högre avkastningskrav är huvudanledningen bakom  
negativa orealiserade värdeförändringar för övriga beståndet.
Närståendetransaktioner 
I årets resultat ingår mindre närståendetransaktioner med  
Hansan AB, Evidens BLW AB och Rögle Marknads AB.
Väsentliga händelser under räkenskapsåret 2023
2023-02-21
Catena uppdaterar sin finanspolicy och adderar nyckeltalet  
Net Debt/EBITDA.
2023-05-12
NCR bekräftar Catenas kreditbetyg BBB- och justerar utsikterna 
från stabila till positiva.
2023-05-25
Fitch Ratings publicerar Catenas långsiktiga kreditbetyg BBB- 
med stabila utsikter. 
2023-06-13
Utvecklingen av Logistikposition Ramlösa inleds och Catena  
startar byggnation av tre logistikanläggningar i Helsingborg om 
totalt cirka 75 000 kvm och investerar 950 Mkr.
Fastighetsförvärv
Fastighetsbeteckning Tillträde Region Kommun Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Hyresintäkt/ 
år, Mkr
Egeskovvej 24 2023-01-23 Malmö Horsens, DK 31 900 492 21
Arendal 13:3 2023-02-01 Göteborg Göteborg 17 307 300 19
Viby 19:106 2023-02-01 Stockholm Upplands-Bro 7 335 200 11
Stigamo 1:49 2023-03-13 Jönköping Jönköping mark 72 0
Gårdsten 45:24 2023-06-09 Göteborg Göteborg mark 42 0
Klökan 1:25 2023-07-13 Stockholm Sundsvall mark 3 0
Äskatorp 4:9 2023-09-01 Göteborg Kungsbacka 5 918 113 7
Vasatorp 1:10 2023-10-27 Helsingborg Helsingborg mark 37 0
Totalt 62 460 1 259 58
Fastighetsförsäljningar 
Fastighetsbeteckning Frånträde Region Kommun Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr Resultat, Mkr
Källbäcksryd 1:408 2023-03-01 Göteborg Borås 1 247 9 1
Totalt 1 247 9 1
2023-07-04
Catena accelererar sin projektkapacitet genom förvärv av  
Bockasjö AB för 462 Mkr. I samband med affären, som tillträddes 
i oktober 2023, emitterade Catena nya aktier som en del av 
köpeskillingen. Förvärvet skedde mot bakgrund av Catenas 
tillväxtplaner och stora befintliga markbank med flera områden 
som är i startgroparna för byggnation. Detta, tillsammans med 
en fortsatt efterfrågan, gör att Catena ser möjligheter att växa 
genom projektutveckling. Affären sker som ett bolagsförvärv där 
Catena förvärvar Bockasjö med dotterbolag till en köpeskilling 
om 462 Mkr före tilläggsköpeskillingar som baseras på framtida 
projekt, varav 125 Mkr betalas via nyemitterade Catena-aktier.
2023-10-04
Catena tillträder förvärvet av Bockasjö och genomför en riktad 
nyemission av 328 094 aktier till säljarna av Bockasjö.
2023-10-13
Catena utser valberedning inför årsstämma 2024.
2023-10-31
Catena offentliggör ökning av antalet aktier och röster under 
oktober 2023 med 328 094 aktier och röster.
Ersättningar till ledande befattningshavare 
Ingen uppdatering har under året skett avseende riktlinjer för  
ersättningar till ledande befattningshavare, läs mer i not 9,  
Anställda och Personalkostnader, sidorna 106–107.
Moderbolagets resultat
Moderbolag är Catena AB (publ). Moderbolagets verksamhet 
består av koncernsamordnande uppgifter och äga aktier i rörelse-
drivande bolag. Resultatet före skatt uppgick till 98 Mkr (852). Det 
lägre resultatet för året är hänförligt till ökade räntekostnader och 
förändrade orealiserade värdeförändringar på finansiella instru-
ment. Moderbolagets tillgångar uppgick till 13 853 Mkr  
(13 247) och soliditeten uppgick till 56,8 procent (60,9).
Vinstdisposition
Moderbolagets fria egna kapital uppgick till 7 640 925 870 kro-
nor. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att beloppet 
disponeras som så att utdelning till aktieägarna sker med 8,50 
kronor per aktie uppgående till ett totalt belopp om 426 806 063 
kronor. I ny räkning balanseras således 7 214 119 807 kronor. Läs 
mer om Catenas vinstdisposition på sidan 145. 
Catena AB
19
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Året som gått     Regionernas utveckling     Fastighetsförteckning     Fastighetsvärdering     Organisation
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 20 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Catenas förvaltning under 2023 drivs utifrån våra fem regioner där Region Malmö 
även omfattar Danmark och Region Stockholm även omfattar norra Sverige.
Göteborg Helsingborg Jönköping Malmö Stockholm
Nyckeltal 2023 2022
För-
ändr.%
Överskottsgrad, % 85 84 1,2
Kontrakterad  
årshyra, Mkr 305 257 18,7
Hyresvärde, Mkr 316 260 21,5
Förvaltnings- 
resultat, Mkr 142 147 -3,4
Uthyrbar yta, tkvm 372 350 6,3
Antal fastigheter 22 20 10,0
Antal kontrakt 58 58 0,0
Nyckeltal 2023 2022
För-
ändr.%
Överskottsgrad, % 75 78 -3,8
Kontrakterad  
årshyra, Mkr 356 314 13,4
Hyresvärde, Mkr 364 322 13,0
Förvaltnings- 
resultat, Mkr 152 166 -8,4
Uthyrbar yta, tkvm 510 501 1,8
Antal fastigheter 27 26 3,8
Antal kontrakt 125 130 -3,8
Nyckeltal 2023 2022
För-
ändr.%
Överskottsgrad, % 82 76 7,9
Kontrakterad  
årshyra, Mkr 102 85 20,0
Hyresvärde, Mkr 103 87 18,4
Förvaltnings- 
resultat, Mkr 45 55 -18,2
Uthyrbar yta, tkvm 158 147 7,5
Antal fastigheter 11 10 10,0
Antal kontrakt 15 15 0,0
Nyckeltal 2023 2022
För-
ändr.%
Överskottsgrad, % 76 71 7,0
Kontrakterad  
årshyra, Mkr 340 313 8,6
Hyresvärde, Mkr 357 320 11,6
Förvaltnings- 
resultat, Mkr 202 131 54,2
Uthyrbar yta, tkvm 386 354 9,0
Antal fastigheter 24 23 4,3
Antal kontrakt 55 54 1,9
Nyckeltal 2023 2022
För-
ändr.%
Överskottsgrad, % 82 82 0,0
Kontrakterad  
årshyra, Mkr 729 630 15,7
Hyresvärde, Mkr 757 656 15,4
Förvaltnings- 
resultat, Mkr 429 380 12,9
Uthyrbar yta, tkvm 852 833 2,3
Antal fastigheter 48 46 4,3
Antal kontrakt 193 199 -3,0
0
100
200
300
Mkr
-19- 20 -21- 22 -23
0
100
200
300
400
Mkr
-19- 20 -21- 22 -23 0
40
80
120
Mkr
-19- 20 -21- 22 -23
0
100
200
300
400
Mkr
-19- 20 -21- 22 -23
0
150
300
450
600
750
Mkr
-19- 20 -21- 22 -23
0
2 000
4 000
6 000
0
20
40
60
80
10
0
Mkr %
-19- 20 -21- 22 -23
0
2 000
4 000
6 000
0
20
40
60
80
10
0
Mkr %
-19- 20 -21- 22 -23
0
550
1 100
1 650
2 200
0
20
40
60
80
100
Mkr %
-19- 20 -21- 22 -23
0
2 000
4 000
6 000
0
20
40
60
80
10
0
Mkr %
-19- 20 -21- 22 -23
0
2 500
5 000
7 500
10 000
12 500
0
20
40
60
80
10
0
Mkr %
-19- 20 -21- 22 -23
Hyresintäkter      Driftöverskott Hyresintäkter      Driftöverskott Hyresintäkter      Driftöverskott Hyresintäkter      Driftöverskott Hyresintäkter      Driftöverskott
Fastighetsvärde      Uthyrningsgrad Fastighetsvärde      Uthyrningsgrad Fastighetsvärde      Uthyrningsgrad Fastighetsvärde      Uthyrningsgrad Fastighetsvärde      Uthyrningsgrad
Regionernas utveckling
Catena AB
20
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Året som gått     Regionernas utveckling      Fastighetsförteckning     Fastighetsvärdering     Organisation
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 21 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Regionvis per den 31 december 2023.
1
2
3
4
5
67
8 9
10
11 12
13
1415
19
16
20
17
21
18
22
Fastighetsförteckning
Region Göteborg
                    Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress Värdeår
Tax.-
värde, tkr
Hyres- 
värde, tkr 
Kontr. 
hyra, tkr
Logistik- 
lager
Distri- 
bution Terminal Övrigt Totalt
Region Göteborg
1 Vindtunneln 1 Borås Vevgatan 18 2002 74 901 13 822 13 822 16 897 0 0 0 16 897
2 Dansered 1:66 Härryda Flygplatsvägen Mark 17 000 0 0 0 0 0 0 0
3 Backa 97:10 Hisings Backa Exportgatan 43 1979-
1983
57 901 11 651 11 651 13 983 0 0 0 13 983
4 Varla 6:15 Kungsbacka Kabelgatan 5 1980-
1982
88 611 18 290 16 654 24 974 0 0 0 24 974
5 Vindtunneln 2 Borås Segloravägen 6 2006 80 200 10 419 10 419 16 391 0 0 0 16 391
6 Björröd 1:205 Landvetter Västra Björröds- 
vägen 4
2018 26 927 7 254 7 254 0 3 380 0 0 3 380
7 Backa 23:2 Hisings Backa Exportgatan 20 A 2006 36 400 6 200 6 200 0 3 984 0 0 3 984
8 Generatorn 11 Mölndal Aminogatan 32 C 2006 13 545 3 172 3 172 0 1 995 0 0 1 995
9 Klarinetten 1 Mölndal Arnegårdsgatan 12 2007 25 800 6 824 6 824 0 0 0 4 257 4 257
10 Muttern 6 Kungälv Bilgatan 25 2010 49 870 5 870 5 870 8 000 0 0 0 8 000
11 Åre 92 Borås Bergkantsgatan 6 2021 24 000 19 847 19 847 38 293 0 0 0 38 293
12 Hevea 3 Borås Norra Däckvägen 4 1986 47 044 12 149 9 703 19 519 0 0 0 19 519
13 Björröd 1:208 Landvetter Västra Björröds- 
vägen 13
2021 35 437 5 785 5 785 7 550 0 0 0 7 550
14 Vrangelsro 5:4 Holm Fraktgatan 2 2009 231 480 47 064 47 064 49 980 0 0 0 49 980
15 Gårdsten 45:24 Göteborg Mark - 0 0 0 0 0 0 0
16 Arendal 13:3 Göteborg Arendalsvägen 12 2020 139 000 21 970 21 970 17 307 0 0 0 17 307
17 Äskatorp 4:9 Fjärås Äskatorpsvägen 4 2023 15 012 6 744 6 744 0 5 918 0 0 5 918
18 Backa 23:5 Hisings Backa Exportgatan 14-16 2013, 
Spec
49 263 19 291 19 291 7 670 7 659 0 0 12 329
19 Fördelaren 1 Kungälv Truckgatan 15 1979-
2006
264 733 37 780 37 780 0 54 000 0 0 54 000
20 Bulten 1 Kungälv Bultgatan 27 1997 90 344 17 511 11 520 23 091 0 0 0 23 091
21 Solsten 1:102 Mölnlycke Fibervägen 2-8 1987, 
2013, 
2015
133 207 41 103 41 103 44 727 0 0 0 44 727
22 Backa 23:9 Hisings Backa Exportgatan 20 2009 16 683 2 812 2 812 1 824 0 0 0 1 824
Totalt Region Göteborg 1 517 358 315 559 305 487 290 206 76 936 0 4 257 371 399
Catena AB
21
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Året som gått     Regionernas utveckling     Fastighetsförteckning      Fastighetsvärdering     Organisation
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 22 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
                    Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress Värdeår
Tax.-
värde, tkr
Hyres- 
värde, tkr 
Kontr. 
hyra, tkr
Logistik- 
lager
Distri- 
bution Terminal Övrigt Totalt
Region Helsingborg
23 Plantehuset 3 Helsingborg Mineralgatan 14-17 2019 181 617 77 156 77 156 0 80 769 18 300 0 99 069
24 Vasatorp 1:10 Mörarp Vasatorpsallén Mark - 0 0 0 0 0 0 0
25 Remmen 1 Åstorp Ji-Te Gatan 9 / 
Persbogatan 1
1978-
1985
14 346 4 472 3 983 0 6 782 0 0 6 782
26 Lejonet 6 Åstorp Bangatan 7 1973 3 068 1 110 1 110 0 1 785 0 0 1 785
27 Lejonet 7 Åstorp Bangatan  9 A 1984-
1996-
1997
9 566 2 155 2 155 0 3 624 0 0 3 624
28 Köpingegården 1 Helsingborg Trintegatan 10, 13, 15 2004, 
2013
122 991 31 284 31 284 14 403 0 26 139 0 40 542
29 Kopparverket 11 Helsingborg Stormgatan 11 2007 114 400 8 611 8 611 26 600 0 0 0 26 600
30 Plantehuset 2 Helsingborg Mineralgatan 11 2011 13 607 4 718 4 718 4 694 0 0 0 4 694
31 Hästhagen 4 Helsingborg Landskronav 5, 7 / 
Rännarbanan 30
2008 105 800 38 921 37 365 50 823 0 0 0 50 823
32 Förmannen 4 Ängelholm Transportgatan 13 1993 63 871 13 884 13 884 22 241 0 0 0 22 241
33 Misteln 1 Åhus Täppetleden 1 2011 9 332 1 759 1 759 1 900 0 0 0 1 900
34 Rebbelberga 
26:37
Ängelholm Framtidsgatan 3 2007 60 936 10 537 10 537 15 960 0 0 0 15 960
35 Norra Varalöv 
31:11
Ängelholm Produktionsvägen 
4, 8, 10 
2018 217 553 64 478 64 478 89 449 0 0 0 89 449
36 Kärra 1:23 Ängelholm Helsingborgsvägen 
528
1929 2 010 168 168 0 0 0 200 200
37 Norra Varalöv 
31:5
Ängelholm Produktions- 
vägen 11
2011 7 908 2 291 2 291 4 056 0 0 0 4 056
38 Rebbelberga 
26:38
Ängelholm Framtidsgatan 5 1998,
2011
4 659 879 879 849 0 0 0 849
39 Vångagärdet 20 Helsingborg Landskronavägen 
23, 25 A & B
1974-
1975, 
1990
95 754 31 399 25 370 25 690 0 0 0 25 690
40 Arnulf  
Överland 1
Kristianstad Estrids Väg 2
1997 3 310 1 568 1 568 0 2 722 0 0 2 722
41 Kärra 1:9 Ängelholm Helsingborgsvägen 
496
Mark 17 699 278 278 0 0 0 239 239
42 Vrams Gunnars-
torp 1:15
Bjuv Mark 13 350 28 28 0 0 0 0 0
43 Broby 57:5 Åstorp Bronsgatan 11 2021 42 484 12 761 12 761 0 10 800 0 0 10 800
44 Konen 5 Halmstad Kristineheds- 
vägen 16
2011 5 082 1 276 1 276 0 727 0 0 727
45 Hammaren 1 Klippan Stackarpsvägen 8 1977 23 357 6 884 6 485 18 456 0 0 0 18 456
46 Hammaren 2 Klippan Stackarpsvägen 10 2002 68 550 19 494 19 494 32 550 0 0 0 32 550
47 Bunkagården 
Mellersta 2
Helsingborg Bunkagårdsgatan 5 Spec 0 13 309 13 309 0 28 250 0 0 28 250
48 Fräsaren 12 Halmstad Fräsaregatan 6 Spec 0 4 646 4 646 0 0 5 435 0 5 435
49 Bunkagården 
Mellersta 1
Helsingborg Bunkagårdsgatan 1 2022 104 400 10 121 10 121 0 0 0 16 478 16 478
Totalt Region Helsingborg 1 305 650
364 187 355 713 307 671 135 459 49 874 16 917 509 921
23
36
49
24
37
25
38
26
39
27
40
28
41
29 4230
43
31
44
32
45
33
46
34
47
35
48
Region Helsingborg
Catena AB
22
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Året som gått     Regionernas utveckling     Fastighetsförteckning      Fastighetsvärdering     Organisation
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 23 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
                    Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress Värdeår
Tax.-
värde, tkr
Hyres- 
värde, tkr 
Kontr. 
hyra, tkr
Logistik- 
lager
Distri- 
bution Terminal Övrigt Totalt
Region Jönköping
50 Barnarps- 
Kråkebo 1:44
Jönköping Möbelvägen 39 1991 115 116 15 017 15 017 34 126 0 0 0 34 126
51 Lagret 1 Nässjö Terminalgatan 6 2004 66 224 24 282 24 282 0 24 404 0 0 24 404
52 Lagret 4 Nässjö Terminalgatan 6 2016 44 795 16 251 16 251 25 152 0 0 0 25 152
53 Tahe 1:64 Taberg Målövägen 2 1980 113 854 22 780 21 926 43 000 0 0 0 43 000
54 Barnarps- 
Kråkebo 1:56
Jönköping Stolsvägen 2 2001 22 156 3 073 3 073 4 030 0 0 0 4 030
55 Postiljonen 1 Växjö Nylandavägen 2 1998 17 477 7 199 7 199 0 0 6 702 0 6 702
56 Däcket 1 Oskarshamn Lövgrensvägen 4 Spec 0 1 587 1 587 0 0 2 908 0 2 908
57 Hyltena 1:102 Jönköping Mark 0 0 0 0 0 0 0 0
58 Stigamo 1:49 Jönköping Mark 25 000 0 0 0 0 0 0 0
59 Rockan 2 Värnamo Torpvägen 2 Spec 0 6 261 6 261 0 0 9 809 0 9 809
60 Smeden 1 Växjö Ljungadalsgatan 10 Spec 0 6 290 6 290 0 0 8 210 0 8 210
Totalt Region Jönköping 404 622 102 741 101 888 106 308 24 404 27 629 0 158 341
50
52
54
56
58
5153
55
57
59
60
Region Jönköping
Catena AB
23
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Året som gått     Regionernas utveckling     Fastighetsförteckning      Fastighetsvärdering     Organisation
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 24 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
                    Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress Värdeår
Tax.-
värde, tkr
Hyres- 
värde, tkr 
Kontr. 
hyra, tkr
Logistik- 
lager
Distri- 
bution Terminal Övrigt Totalt
Region Malmö
61 Sunnanå 12:51 Arlöv Flansbjersvägen 
10 & 12
Spec 0 25 067 25 067 0 0 18 794 0 18 794
62 Sunnanå 12:52 Arlöv Flansbjersvägen 
13-18
2018-
2020
337 600 67 974 67 974 8 362 54 141 0 0 62 503
63 Sockret 4 Malmö Lodgatan 9-13/
Tånggatan 4
Mark 19 000 0 0 0 0 0 0 0
64 Tågarp 16:22 Arlöv Företagsvägen 14 1974 31 400 8 028 7 996 9 849 0 0 0 9 849
65 Sunnanå 5:16 Arlöv Mark 11 954 0 0 0 0 0 0 0
66 Morup 5 Malmö Kosterögatan 12-14 Spec 0 19 824 12 641 0 24 931 0 0 24 931
67 Lokesvej 18 Hilleröd Lokesvej 18 0 6 683 6 683 0 4 176 0 0 4 176
68 Kometvej 1 Horsens Kometvej 17 0 5 072 5 072 0 4 484 0 0 4 484
69 M.P Allerups 
Vej 61
Odense M.P Allerups Vej 61 0
4 504 4 504 0 2 340 0 0 2 340
70 Hammerholmen 
47-49
Hvidovre Hammerholmen 
47-49
0 14 327 14 327 16 489 0 0 0 16 489
71 Kokbjerg 15 Kolding Kokbjerg 15 0 13 007 13 007 15 327 0 0 0 15 327
72 Norddigesvej 3 Risskov Norddigesvej 3 0 3 354 3 354 4 497 0 0 0 4 497
73 Bavnevej 13 Vamdrup Bavnevej 13 0 12 375 12 375 0 0 26 841 0 26 841
74 Kokmose 2-6 Kolding Kokmose 2-6 0 6 890 6 890 10 686 0 0 0 10 686
75 Egeskovvej 20 Horsens Egeskovvej 20 0 21 632 21 632 31 900 0 0 0 31 900
76 Egeskovvej 24 Horsens Egeskovvej 24 0 21 632 21 632 31 900 0 0 0 31 900
77 Bronsringen 1 & 3 Oxie Bronsgjutare- 
gatan 4
2008 54 000 9 915 9 915 0 5 510 0 0 5 510
78 Tågarp 16:17 Arlöv Lagervägen 4 1976-
1978
159 946 46 828 46 543 0 47 682 0 0 47 682
79 Kornmarksvej 1 Bröndby Kornmarksvej 1 0 50 609 41 432 0 47 121 0 0 47 121
80 Slätthög 6 Malmö Olsgårdsgatan 8 B 2014 25 317 3 292 3 292 3 158 0 0 0 3 158
81 Tankbilen 9 Trelleborg Godsvägen 9 2008 35 821 6 449 6 449 8 700 0 0 0 8 700
82 Olsgård 4 Malmö Olsgårdsgatan 11 2018 15 895 2 113 2 113 1 526 0 0 0 1 526
83 Slätthög 4 Malmö Olsgårdsgatan 8 A 2015 20 602 3 426 3 426 2 848 0 0 0 2 848
84 Slätthög 1 Malmö Olsgårdsgatan 6 2015 36 967 4 280 3 955 4 486 0 0 0 4 486
Totalt Region Malmö 748 502 357 281 340 279 149 728 190 385 45 635 0 385 748
61
73
62
74
63
75
64
76
65
77
66
78
67
79
68
80
69 8170
8271 83
72
84
Region Malmö
Catena AB
24
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Året som gått     Regionernas utveckling     Fastighetsförteckning      Fastighetsvärdering     Organisation
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 25 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
                    Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress Värdeår
Tax.-
värde, tkr
Hyres- 
värde, tkr 
Kontr. 
hyra, tkr
Logistik- 
lager
Distri- 
bution Terminal Övrigt Totalt
Region Stockholm
85 Tuvängen 1 Södertälje Morabergsvägen 
25
2000 21 128 3 310 3 310 0 2 640 0 0 2 640
86 Dikartorp 3:12 Järfälla Passadvägen 8-10 1977-
2015
185 173 27 572 27 572 29 585 0 0 0 29 585
87 Nattskiftet 11 Hägersten Elektrav 11-23/ 
Drivhjulsv 42
1996 11 165 49 194 48 645 0 25 617 0 0 25 617
88 Slottshagen 2:1 Norrköping Kommendant- 
vägen 5
Spec 0 11 697 10 826 0 0 15 126 0 15 126
89 Sothönan 3 Katrineholm Industrigatan 7,11 / 
Terminalgatan 3
1986, 
2019, 
Spec
24 646 18 794 18 794 11 977 0 14 840 0 26 817
90 Terminalen 1 Hallsberg Hallsbergs- 
terminalen 12-20
Spec 0 14 552 14 552 0 0 25 850 0 25 850
91 Jordbromalm 
4:33
Haninge Lillsjövägen 19 2005 165 776 19 829 19 829 23 847 0 0 0 23 847
92 Skogskojan 1 Östersund Grindvägen 3 Spec 0 4 659 4 659 0
0 3 466 0 3 466
93 Drivremmen 1 Hägersten Drivhjulsv 17/ 
Västberga Allé 41
Spec 0 31 032 31 032 0 0 33 123 0 33 123
94 Ekeby 2:2 Eskilstuna Folkestaleden 3 1976 4 185 4 122 4 122 0 0 7 976 0 7 976
95 Batteriet 7 & 8 Umeå Spårvägen 26 A & B Spec 0 2 222 2 222 0 0 4 376 0 4 376
96 Målås 4:4 Sundsvall Förmanslänken 9 A Spec 0 4 346 4 346 0 0 8 120 0 8 120
97 Östanvinden 5 Karlstad Östanvindsgatan 4 1983 3 155 998 998 0 1 330 0 0 1 330
98 Basfiolen 7 Norrköping Moa Martinsons 
Gata 10 A
1983 4 957 672 672 0 1 318 0 0 1 318
99 Vasslan 1 Årsta Sockengränd 2 1986 51 635 7 473 7 459 0 5 431 0 0 5 431
100 Värdshuset 3 Sundsvall Värdshusvägen 5 1985 3 677 1 010 1 010 0 1 512 0 0 1 512
101 Sörby Urfjäll 38:2 Gävle Elektrikergatan 4 1990 5 496 994 994 0 1 427 0 0 1 427
102 Källstalöt 1:6, 1:7 Eskilstuna Brunnsta 19 1975 81 070 22 168 22 168 32 200 0
0 0 32 200
103 Stenvreten 8:33 Enköping Varggatan 17 2010 49 000 18 339 18 339 0 10 873 0 0 10 873
104 Rosersberg 11:81 Rosersberg Metallvägen 31 2006 172 400 24 831 24 831 0 30 045 0 0 30 045
105 Rosersberg 11:116 Rosersberg Metallvägen 60 2013 104 200 10 841 10 841 10 171 0 0 0 10 171
106 Statorn 31 Norrköping Malmgatan 14 1972, 
1977
59 600 22 094 22 094 0 24 172 0 0 24 172
107 Törsjö 2:49 Örebro Paketvägen 1, 3 2001,
2002,
2004
207 768 34 262 34 262 56 955 0 0 0 56 955
108 Mosås 4:66 Örebro Paketvägen 10 Spec 0 8 336 8 336 0 0 8 885 0 8 885
109 Mosås 4:57 Örebro Paketvägen 6 1970 39 517 5 115 5 085 12 089 0 0 0 12 089
110 Snesholm 1:16 Morgongåva Molnebov. 10/
Tjusarev. 40
2018 75 182 24 575 24 575 0 38 000 0 0 38 000
111 Lagret 1 Umeå Depåvägen 1 1991 126 902 28 441 24 622 0 24 892 0 0 24 892
112 Välingen 2 Karlstad Välsviksleden 218 2009 12 374 3 437 3 437 3 810 0
0 0 3 810
113 Magasinet 3 Järna Tuna Industriväg 35 1970 70 659 15 901 14 738 20 440 0 0 800 21 240
114 Storheden 2:1 Luleå Makadamvägen 12 2021 11 400 5 990 5 990 4 502 0 0 0 4 502
85
93
89
97
87
95
91
99
8694
90
9888
96
92
100
104
108
112
126
116
130
101
105
109
113
127
117
131
121
102
106
110
114
128
118
132
122
120
103
107
111
125
115
129
119 123
124
Region Stockholm
→  T abellen över Region Stockholm fortsätter på nästa sida.
Catena AB
25
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Året som gått     Regionernas utveckling     Fastighetsförteckning      Fastighetsvärdering     Organisation
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 26 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
                    Typ, kvm
Fastighet Postadress Adress Värdeår
Tax.-
värde, tkr
Hyres- 
värde, tkr 
Kontr. 
hyra, tkr
Logistik- 
lager
Distri- 
bution Terminal Övrigt Totalt
Region Stockholm forts.
115 Morgongåva 
15:33
Morgongåva Tjusarvägen 2022 74 376 21 629 21 629 38 069 0 0 0 38 069
116 Glasblåsaren 14 Linköping Tornbyvägen 9 2009 65 600 13 110 13 110 9 640 0 0 0 9 640
117 Ånsta 2:10, Södra Nykvarn Almnäsvägen Mark 46 000 0 0 0 0 0 0 0
118 Ånsta 2:11, Norra Nykvarn Almnäsvägen Mark 34 000 0 0 0 0 0 0 0
119 Logistiken 3 Umeå Godsvägen 12 2015 178 000 25 381 25 381 23 005 0 0 0 23 005
120 Klökan 1:25 Sundsvall Lagbasvägen 10 Mark - 0 0 0 0 0 0 0
121 Viby 19:106 Kungsängen Mätarvägen 39 2020 53 600 10 904 10 904 7 335 0 0 0 7 335
122 Sköns Prästbord 
2:4
Sundsvall Timmervägen 4 1973 29 657 24 995 24 290 0 24 600 0 0 24 600
123 Mätaren 6 Umeå Mätarvägen 3 1977
88 328 20 112 16 837 24 484 0 0 0 24 484
124 Planeraren 2 Borlänge Planerargatan 3 1979-
2004
76 300 37 050 37 050 0 38 459 0 0 38 459
125 Bleket 2 Karlstad Brisgatan 4/ 
Lovartsgatan 6
1973 37 795 15 524 10 941 0 22 605 0 0 22 605
126 Frukthallen 3 Årsta Frukthandlarvägen 
3-9
1968 119 400 33 528 31 023 0 22 500 0 0 22 500
127 Mappen 3 Linköping Köpetorpsgatan 8 1977 93 400 21 543 15 916 0 28 500 0 0 28 500
128 Jordbromalm 
4:41
Jordbro Lillsjövägen 52 Spec 0 27 470 27 470 0 32 898 0 0 32 898
129 Slammertorp 3:3 Järfälla Mejerivägen 5 2000 134 000 18 739 18 739 0 17 545 0 0 17 545
130 Korsberga 1 Västerås Hackstavägen 11 2011 56 636 7 785 7 785 0 10 100 0 0 10 100
131 Adaptern 1 Norrköping Blygatan 25 1975 105 800 26 115 20 546 0 28 429 0 0 28 429
132 Mappen 4 Linköping Köpetorpsgatan 
6, 10
1974, 
1979
76 496 26 591 26 434 22 368 6 225 0 0 28 593
Totalt Region Stockholm 2 760 453
757 281 728 415 330 477 399 118 121 762 800 852 157
Totalt Catena 6 736 585 1 897 049 1 831 782 1 184 390 826 302 244 900 21 974 2 277 566
Förändrad regionsindelning 2024
Regionsindelningen inför 2024 justeras och fem 
regioner blir fyra:
• Region Syd (tidigare Region Malmö utan Danmark 
samt Region Helsingborg förutom Halmstad)
• Region Väst (tidigare Region Göteborg och  
Jönköping samt Halmstad) 
• Region Öst (tidigare Region Stockholm) 
• Region Danmark (tidigare del av Region Malmö)
Med den nya regionsindelningen avspeglas läget 
för samtliga fastigheter och regionerna i Sverige blir 
storleksmässigt mer enhetliga. Förändringen ligger 
i linje med Catenas strategi och skapar ytterligare 
möjligheter till synergier i takt med att bolaget växer.
 P ro forma-nyckeltal för de nya rörelsesegmenten 
avseende 2020–2022 presenteras bland finansiella 
rapporter på Catenas webbplats.
Catena AB
26
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Året som gått     Regionernas utveckling     Fastighetsförteckning      Fastighetsvärdering     Organisation
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 27 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Värdeförändringar från förvaltningsfastigheter
Per den 31 december 2023 uppgick marknadsvärdet för Catenas 
förvaltningsfastigheter till 30 872 Mkr. De orealiserade värde-
förändringarna uppgick under året till 524 Mkr och har främst 
uppstått då värdena för mark ökat markant med anledning av  
att detaljplanen för Logistikposition Söderåsen och vattendomen 
för Stockholm Syd har vunnit laga kraft. I övrigt bestånd är de 
orealiserade värdeförändringarna negativa och har uppstått som 
en effekt av högre direktavkastningskrav, i viss mån motverkat av 
indexjustering, omförhandlade hyreskontrakt samt väl genom- 
förda projekt.
En beprövad värderingsmodell
Catena genomför varje kvartal en intern värdering av samtliga 
förvaltningsfastigheter. Den interna värderingen ligger till grund 
för de verkliga värden som finns upptagna i balansräkningen. 
 Den in terna värderingen baseras på en 10-årig kassaflödes-  
modell för varje enskild fastighet som beräknar nuvärdet av  
prognostiserade kassaflöden jämte restvärdet. Modellen är  
uppbyggd på faktiska intäkter och kostnader med justering  
för en normaliserad framtida intjäningsförmåga både avseende 
intäkter och kostnader. Vid bedömning av den framtida intjä-
ningsförmågan har hänsyn tagits dels till förväntade förändringar 
i hyresnivå utifrån det enskilda kontraktets nuvarande hyra kontra 
marknadshyran vid respektive förfallotidpunkt, dels till förändring-
ar i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. 
Väsentliga variabler 
Förutom intjäningsförmågan är avkastningskravet en väsentlig 
variabel vid värdering. I avkastningskravet ingår antaganden om 
bland annat realränta och riskpremie. Riskpremien bestäms bland 
annat av fastighetens läge, användningsområde och hyresgäst-
struktur. Avkastningskravet baseras på analys av jämförbara 
transaktioner på fastighetsmarknaden i perioden. Vid avsaknad av 
transaktioner förs ett resonemang med externa värderare. Som 
kalkylränta används fastställt avkastningskrav med tillägg för årlig 
inflation. 
 P ågående projekt värderas enligt samma princip som förvalt -
ningsfastigheter men med avdrag för återstående investering. 
Beroende på vilken fas projektet befinner sig i åsätts olika risk- 
påslag i avkastningskravet.
 F ör att säkerställa den interna värderingen genomförs externa 
värderingar av bolagets fastigheter med cirka 20–30 procent per 
kvartal. De externvärderingar som Catena tar in för att säkerställa 
de interna värderingarna visar en höjning av marknadens direkt-
avkastningskrav under året om 40–70 baspunkter för merparten 
av fastigheterna i Sverige och 15–35 baspunkter i Danmark. Under 
året har Cushman & Wakefield, CBRE och Newsec värderat cirka 
94 procent av beståndet, motsvarande ett värde om 29 Mdkr.
 E ftersom alla fastighetsvärderingar innehåller bedömnings -
faktorer med olika grader av osäkerhet anges vanligen ett visst 
osäkerhetsintervall i beräknade värden om +/-5-10 procent per 
fastighet. I ett samlat bestånd antas avvikelserna i enskilda fastig-
heter till stor del ta ut varandra.
Tydliga riktlinjer och noggrannhet kopplat till välfungerande rutiner 
skapar förutsättningar för en rättvisande värdering av tillgångarna.
Sammanfattning
Värdetidpunkt 31 december 2023
Verkligt värde 30 872 Mkr
Kalkylperiod 10 år
Direktavkastningskrav för  
bedömning av restvärde 5,00–7,65%
Genomsnittligt direktavkastningskrav  
för bedömning av restvärde 5,80%
Kalkylränta 7,00–9,65%
Långsiktig vakans Normalt 3–10%
Inflationsutveckling Normalt 2%
Fastighetsbestånd
Mkr
Verkligt  
värde
Antal  
fastigheter
Fastighetsbestånd vid årets ingång 27 219 125
Förvärv1 1 209 8
Nybyggnation2 1 342
Investering i befintliga fastigheter, ny yta2 214
Investering i befintliga fastigheter, annat2 211
Hyresgästanpassningar2 172
Försäljningar -9 -1
Omräkningsdifferenser -10
Orealiserade värdeförändringar 524
Fastighetsbestånd vid årets utgång 30 872 132
Totala investeringar 3 148
Investeringar via förvärv av aktier -1 128
Investeringar enligt kassaflödesanalys 2 020
1  Fastighetsvärde efter avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader.
2 Varav aktiverad ränta 41 Mkr (10).
Fastighetsvärdering
Byggrätter och markbank
Catenas markbank består, förutom av byggrätter på befintliga 
fastigheter och obebyggd mark, av markanvisningar, avtal och 
optioner. Marken tas upp och värderas först när tillträde har skett 
och lagfart har erhållits. 
 B yggrätter värderas utifrån ett bedömt marknadsvärde på 
respektive fastighet enligt ortsprismetoden. Avdrag sker för 
bedömda kostnader för väntetider och bedömd risk. Obebyggd 
mark värderas inledningsvis till anskaffningsvärde och marknads-
värderas när detaljplan vunnit laga kraft och övriga väsentliga
villkor är uppfyllda.
Catena AB
27
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Året som gått     Regionernas utveckling     Fastighetsförteckning     Fastighetsvärdering     Organisation
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 28 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Positionen som ledande inom logistikfastigheter är till stor del ett resultat av kapaciteten som finns  
i organisationen och vår förmåga att finnas vid kundernas sida och utvecklas parallellt med dem.  
Genom att samarbeta når vi våra mål, arbetar effektivt och drar full nytta av våra kollektiva kunskaper. 
Catena är en effektiv organisation med korta beslutsvägar. Att 
företaget får full utväxling på de erfarenheter och kompetenser 
som finns inom verksamheten och att affärsstrukturen är optimal 
är affärskritiskt. Utgångspunkten är den gemensamma värde-
grunden där vi slår fast våra ambitioner att överträffa förväntning-
ar, ta ansvar över tid och vara engagerade.
 Ca tenas verksamhet är indelad i regionala förvaltningsor -
ganisationer med en gemensam organisation för affärs- och 
projektutveckling. Därutöver finns de koncerngemensamma 
funktionerna Ekonomi, Finans, HR, Hållbarhet samt Marknad 
och kommunikation. Ekonomi svarar för löpande redovisning 
som bygger på internationella standarder, Finans ansvarar för 
koncernens finansiering och de koncerngemensamma funktio-
→ Se ä ven regionernas utveckling på sidan 20  
 och f astighetsförteckning på sidorna 21–26.
HR, Hållbarhet, 
Marknad och  
kommunikation
Ekonomi,  
Finans
VD
Koncern- 
ledning
Region Göteborg
Affärs- 
utveckling,
Projekt
Förvaltning
Region Helsingborg
Region Jönköping
Region Malmö
Region Stockholm
Catenas regioner, 
uthyrbar yta, tkvm
Region Göteborg, 372
Region Helsingborg, 510
Region Jönköping, 158
Region Malmö, 386
Region Stockholm, 852
nerna svarar tillsammans med VD för koncernens transaktioner. 
Hållbarhetsfunktionen ansvarar bland annat för att hållbarhets- 
arbetet rapporteras i enlighet med aktuell lagstiftning. Ledningen 
har övergripande ansvar för att verksamheten levererar i enlighet 
med koncernens målsättningar utifrån den långsiktiga strategi 
som fastställts av styrelsen.
Regional närvaro
Förvaltningen är för 2023 organiserad i regionerna Göteborg, 
Helsingborg, Jönköping, Malmö (som även omfattar Danmark) och 
Stockholm (som även omfattar norra Sverige) efter fastigheternas 
geografiska läge. Regionsindelningen inför 2024 justeras och fem 
regioner blir fyra – Öst, Väst, Syd och Danmark. Förändringen ligger 
i linje med Catenas strategi och skapar ytterligare möjligheter till 
synergier i takt med att bolaget växer. 
 I nom förvaltningen sker service och kontakt med hyresgäster 
för att snabbt identifiera och åtgärda problem men också för att 
långsiktigt kunna utveckla våra kundrelationer och fastigheter. 
Catena arbetar både med interna förvaltare och fastighetstekniker 
samt externa fastighetsskötare. De regionala förvaltningsorganisa-
tionerna stöttas av de centrala funktionerna. Den flexibla och kund-
nära affärsstrukturen ger Catena stora möjligheter att hantera det 
växande beståndet och utveckla verksamheten på såväl lång som 
kort sikt.
Organisation 
Catena AB
28
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Året som gått     Regionernas utveckling     Fastighetsförteckning     Fastighetsvärdering     Organisation
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 29 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Finansiering och kapitalstruktur
Att utveckla, äga och förvalta logistikfastigheter ställer krav på god tillgång till kapital.  
Kombinationen av en väldiversifierad finansiering och en attraktiv fastighetsportfölj som  
genererar starka kassaflöden skapar utrymme för fortsatt hållbar tillväxt till goda villkor.
Catena fokuserar på strategiskt placerade logistikfastigheter och 
verksamheten kännetecknas av långa kundrelationer och stabila 
kassaflöden som kan möjliggöra dels återkommande utdelningar 
till aktieägare, dels vidare organisk tillväxt. Fastighetsportföljen 
fördelar sig på 274 kunder där många utgör några av Sveriges 
och Danmarks mest välkända varumärken inom sina respektive 
branscher.
 De t skapar en trygghet för både aktieägare och kreditgivare 
och säkerställer att bolaget nu och i framtiden kan fortsätta  
finansiera verksamheten till bra villkor.
Finansiell strategi
Catena eftersträvar en balanserad kapitalstruktur som möjlig- 
gör en långsiktigt god, riskjusterad avkastning.
 Ca tenas finansiella strategi syftar till att koncernen vid var tid 
säkerställer att kapitaltillförsel och likviditet tryggas till en så låg 
kostnad som möjligt och att betalningssystem är ändamålsenliga.
 S trategin anpassas till koncernens affärsmässiga verksamhet 
och med beaktande av den finanspolicy som varje år prövas och 
fastställs av styrelsen. Finanspolicyn utgör ett internt ram- och 
regelverk för hur koncernens finansiella risker ska definieras 
och hanteras – i huvudsak ränte-, finansierings-, likviditets- och 
valutarisker. Catena styr sin finansiella ställning genom att följa 
upp utvalda nyckeltal som på olika sätt bidrar till att hantera de 
finansiella riskerna. Genom att aktivt verka för att bibehålla en god 
säkerhetsmarginal kopplad till skuldsättning och räntetäckning 
säkerställer Catena en attraktiv kreditprofil för aktieägare och 
kreditgivare.
→  Läs mer  om finansiella risker på sidorna 36–39 samt i not 22.  
  
Räntetäckningsgrad
Genomsnittlig  
kapitalbindning Soliditet Belåningsgrad Nettoskuld/EBITDA (R12)
Finansiell position – en sammanställning
2023-12-31 Finanspolicy 2022-12-31
Räntebärande skulder, Mkr 11 892 10 782
Andel grön finansiering, % 48,9 >50 28,1
Soliditet,% 51,9 >40 53,5
Räntetäckningsgrad, ggr 4,0 >2,0 4,9
Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr 7,2 <9 ggr 7,9
Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,8 >2,5 3,6
Kreditrating BBB- Lägst IG BBB-
Belåningsgrad, % 37,1 <50 31,7
Genomsnittlig räntebindning, år 3,0 3,2
Räntesäkringsgrad, %  68,2 70,8
Snittränta, %  3,7 3,0
Kassa och outnyttjad kredit, Mkr  3 030 4 417
0
1
2
3
4
5
6
ggr
-19- 20 -21- 22 -23
0
1
2
3
4
År
-19- 20 -21- 22 -23
0
10
20
30
40
50
60
%
-19- 20 -21- 22 -23
0
10
20
30
40
50
60
70
%
-19- 20 -21- 22 -23
0
3
6
9
12
ggr
-19- 20 -21- 22 -23
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering
Catena AB
29
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023

===== SIDA 30 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
0
7 000
14 000
21 000
28 000
35 000
Mkr
-19- 20 -21- 22 -23
Kapitalstruktur
Under 2023 har Catena genom sitt resultat tillfört 986 Mkr till  
det egna kapitalet samt delat ut 413 Mkr till bolagets aktieägare.
 V id årsskiftet uppgick tillgångarna till 33 499 Mkr (31 206) varav 
värdet på fastigheter uppgick till 30 872 Mkr (27 219) och dessa 
finansierades dels av eget kapital om 17 391 Mkr (16 697) och dels 
av skulder uppgående till 16 108 Mkr (14 509).
 S kulderna bestod av en räntebärande del uppgående till 11 892 
Mkr och en icke räntebärande del uppgående till 4 216 Mkr.
 Solidit eten motsvarar 51,9 procent (53,5) på balansdagen vilket 
mer än väl överstiger bolagets policy om lägst 40 procent.
→ Se rapport över finansiell ställning på sidan 97.
Rating
I maj 2023 tilldelades Catena ett kreditbetyg från Fitch Ratings 
som uppgick till BBB- med stabila utsikter. Under våren 2023 
bekräftade också Nordic Credit Rating (NCR) Catenas kredit- 
betyg BBB- och justerade utsikterna från stabila till positiva. 
Betygen bekräftar Catenas finansiella ställning och långsiktiga 
åtagande om att behålla en god säkerhetsmarginal gentemot 
sina finansiella åtaganden. Genom ratingen öppnas fler relevanta 
möjligheter för att attrahera kapital till goda villkor.
Catenas kreditbetyg
Ratinginstitut Långsiktig Utsikter
Fitch Ratings BBB- Stabila
Nordic Credit Rating BBB- Positiva
Kapitalbindning
År Avtalsvolym Nyttjat Outnyttjat Andel nyttjat, %
0–1 2 547 2 547 0 21
1–2 4 282 2 282 2 000 19
2–3 3 425 2 825 600 24
3–4 2 165 2 165 0 18
4–5 0 0 0 0
5– 2 073 2 073 0 18
Totalt 14 492 11 892 2 600 100
Räntebindning¹
                         Lån                                        Derivat 2, 3                                   Räntebindningsstruktur
År Mkr Andel, % Mkr Fastränta, % Mkr Andel, % Ränta, %
0–1 10 683 90 500 1,4 4 547 38 5,1
1–2 1 018 9 761 1,8 1 779 15 2,8
2–3 0 0 300 0,7 300 3 2,0
3–4 0 0 600 0,2 600 5 1,5
4–5 191 1 1 293 1,5 1 483 12 3,2
5– 0 0 3 183 1,9 3 183 27 3,2
Totalt 11 892 100 6 637 1,5 11 892 100 3,7
¹ Löftesprovisioner är jämnt fördelade över räntebindningsstrukturen. Detsamma gäller kreditmarginalerna för de rörliga lånen.
² Ränta avser betald fast ränta i kontrakten.
³ Tillkommer en forwardstartande ränteswap på nominellt 200 Mkr med start 2026.
Kapitalstruktur Finansieringskälla Belåning och räntekostnad
Procentsiffror avser eget kapital
53,5%
51,9%
62%
14%
12%
10%
2%
43,6%
37,4%
35,7%
Hållbar finansiering
Catena arbetar målmedvetet för att minska negativ miljöpåver-
kan genom sin verksamhet. Några av de initiativ som Catena har 
engagerat sig i inkluderar medlemskap i FN Global Compact 
för en hållbar framtid, TCFD för att kunna identifiera och belysa 
klimatrelaterade risker, Science Based Target (SBT) för att säker-
ställa att mål och arbete ligger i linje med vetenskapen och EPRA 
Sustainability Standards för att säkerställa att rapporteringen är 
transparent och jämförbar med marknaden.
 Ca tena vill vidare utöva ett positivt inflytande på våra affärs -
partners och vår miljö genom att vara delaktiga i samhällsutveck-
lingen.
Eget kapital
Övriga skulder
Räntebärande skulder
Banklån
Danska Realkredit obligationer
MTN icke säkerställda obligationer 
SFF säkerställda obligationer
Certifikat
Belåningsgrad
Snittränta
Ett annat sätt att bidra till en mer hållbar utveckling och minimera 
eventuell skada på miljön (enligt principen om ”do no significant 
harm”) är att miljöcertifiera byggnader. På balansdagen var 39 
procent av Catenas bestånd miljöcertifierat. Målsättningen är att 
gröna tillgångar ska matchas med grön finansiering. På vår hem-
sida finns mer information om Catenas eget gröna finansierings-
ramverk som specificerar vilka krav som behöver uppfyllas för 
att kvalificera tillgångar som gröna och hållbara. På balansdagen 
kvalificerade sig 48 procent av fastighetsportföljen som grön och 
49 procent av vår utestående kreditportfölj hade någon form av 
hållbarhetsstämpel. Fram till 2025 är målsättningen att minst 50 
procent av utestående kreditvolym ska vara hållbarhetsstämplad.
 
0
20
40
60
80
100
0
1
2
3
4
5
%%
-19- 20 -21- 22 -23
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering
Catena AB
30
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023

===== SIDA 31 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Svenska marknadsräntor Danska marknadsräntorRäntebärande skulder och struktur
Under 2023 har Catena omförhandlat befintliga kreditavtal om  
4 846 Mkr (2 749). Catenas skuld har under året förändrats med  
1 110 Mkr (-285). Vid årets utgång uppgick de räntebärande 
skulderna till 11 892 Mkr (10 782) varav en nyttjad checkkredit om 
125 Mkr tillkom i samband med förvärvet av Bockasjö AB. Denna 
checkkredit är tillfällig och kopplad till ett pågående projekt och 
kommer därmed att lösas när projektet färdigställs och säljs. 
85 procent av de räntebärande skulderna var säkerställda med 
pantbrev i fastigheter. Ej säkerställda skulder uppgick till 1 773 Mkr 
och på balansdagen uppgick värdet på obelånade tillgångar till 
över 4 gånger den icke säkerställda skulden exkluderat värdet på 
mark. Belåningsgraden uppgick till 37,1 procent (31,7) varav den 
säkerställda belåningsgraden uppgick till 31,4 procent. 
 De r äntebärande skulderna är fördelade på flera finansierings -
källor med förfall vid olika tidpunkter, däribland banklån från Nor-
dens största banker, obligationer genom Catenas MTN program, 
danska realkreditobligationer samt företagscertifikat. Samman-
taget uppgick de räntebärande skuldernas viktade och genom-
snittliga kapitalbindning till 3,8 år (3,6). Under det närmaste året 
ska cirka 21 procent (28) av portföljen refinansieras enligt gällande 
avtal. Catena eftersträvar att starta refinansieringsprocesser i god 
tid för att minimera refinansieringsrisker och möjliggöra alternati-
va lösningar. 
Covenanter
Under flera av Catenas kreditavtal ställs krav på att bibehålla vissa 
förutbestämda nivåer avseende belåningsgrad, räntetäcknings-
grad och soliditet. Nivåerna som behöver uppfyllas ligger på  
mellan 60–77 procent för belåning och 1,5–2,0 ggr för räntetäck-
ning och för soliditet mellan 20–25 procent. Catena opererar  
med goda marginaler till dessa nyckeltal vilket skapar trygghet  
åt bolagets intressenter.
Räntekostnader och känslighet
Räntekostnader utgör en betydande del av Catenas resultat. 
De påverkas i huvudsak av förändringar i marknadsräntan men 
också av förändrade regler och förutsättningar på kreditmarkna-
den som i sin tur kan förändra kreditmarginalerna. Catena, med 
verksamhet i Sverige och Danmark, är främst beroende av hur 
de svenska och danska marknadsräntorna förändras. Under 2023 
ökade Stibor 3 månader från 2,7 procent vid årets ingång till 4,1 
procent vid årets slut. Cibor 6 månader ökade från 2,9 procent till 
3,9 procent. Mot bakgrund av högre marknadsräntor har Catenas 
räntekostnad gått upp under året. På balansdagen uppgick räntan 
på lån inklusive kostnad för derivat och outnyttjade kreditlöften till 
3,7 procent (3,0).
 F ör att begränsa koncernens ränterisk har Catena historiskt an -
vänt sig av en kombination av fasträntelån och räntederivat för att 
säkerställa en tillfredsställande grad av fast ränta i portföljen. På 
balansdagen uppgick fasträntelån exklusive certifikat till 1 472 Mkr 
(1 786) och den nominella volymen av ränteswappar uppgick till 
6 637 Mkr (5 844). Tillsammans utgjorde de en räntesäkringsgrad 
av den totala låneportföljen om 68 procent (71). Derivatportföljens 
genomsnittliga räntebindningstid uppgick 4,8 år (5,2) på balans-
dagen.
 Cirk a 38 procent (38) av portföljen skiftar ränta inom ett år och 
den genomsnittliga räntebindningen i hela portföljen inklusive 
räntederivat var 3,0 år (3,2).
 Ut över Catenas räntesäkringsstrategi bidrar också koncernens 
starka operativa kassaflöde till Catenas motståndskraft. På balans-
dagen uppgick uthyrningsgraden till 96,6 procent (97,2), ränte-
täckningsgraden till 4,0 ggr (4,9) och nettoskulden i förhållande till 
driftnetto minus centraladministration till 7,2 ggr (7,9) vilket gör att 
Catena med marginal uppfyller målsättningen i finanspolicyn och 
övriga finansiella åtaganden.
→ P å sidan 116 kan du läsa mer om derivatportföljen samt se förfallostrukturen. 
Värdering av derivatportfölj och fasträntelån
På balansdagen uppgick det bokförda värdet av räntederivat till 
208 Mkr (504) och värdeförändringen på derivat till -296 Mkr 
(626). Värdeförändringen på derivaten påverkar inte kassaflödet 
och när derivatens löptid gått ut är värdet alltid noll. Fasträntelån 
värderas till nominellt värde medan räntederivat löpande mark-
nadsvärderas vilket medför att bokfört värde överensstämmer 
med verkligt värde, samtidigt som förändringen redovisas över 
resultaträkningen.
Likviditet och outnyttjad kredit
Den 31 december 2023 uppgick kassan till 430 Mkr och till- 
sammans med bekräftade revolverande krediter på 2 600 Mkr  
(2 600) varav 2 600 Mkr var outnyttjade uppgick den totala 
likviden till 3 030 Mkr. Utöver det fanns också en kontokredit upp-
gående till 242 Mkr varav 42 Mkr avser checkkredit som tillkom 
i samband med förvärvet av Bockasjö AB. Catena eftersträvar 
att vid var tid säkerställa tillräckligt med likvida medel inklusive 
fritt kassaflöde på årsbasis för att möta finansieringsbehovet 
under kommande 12 månader (likviditetskravet). På balansdagen 
bedöms likviditetskravet uppnått. Catena tillser dessutom att det 
vid varje givet tillfälle finns outnyttjade lånelöften för att täcka 
samtliga utestående certifikat.
 K oncernen har under året finansierat verksamheten med  
kassaflöde från den löpande verksamheten uppgående till  
1 062 Mkr (1 241) och från finansieringsverksamheten uppgående 
till -92 Mkr (1 870). Flödet från den löpande verksamheten har 
varit starkt bidragande till 2023 års investeringar i fastigheter  
som uppgick till 3 148 Mkr.
Valutaexponering
Catena har genom sin verksamhet i Danmark exponering mot 
danska kronor. Huvudsakligen berör det hur värdet på nettotill-
gångar i Danmark påverkas av förändringar i valutakursen. På 
balansdagen uppgick värdet av det danska fastighetsbeståndet 
till 1 602 Mdkk och nettovärdet till 498 Mdkk. Catena kan använda 
sig av flera olika strategier för att säkra delar av exponeringen. På 
balansdagen var 27 procent av exponeringen säkrad.
SEK
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
-1,00
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
STIBOR 3m CIBOR 6mSE BMK 05Y DK BMK 05YSEK IRS 05Y DKK IRS 05Y
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
DKK
-1,00
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
Catena AB
31
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 32 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Aktuell intjäningsförmåga
I tabellen presenterar Catena sin intjäningsförmåga på 12-måna-
ders basis. Eftersom denna uppställning inte är att likställa med 
en prognos, utan avser att återspegla ett normalår, kan faktiskt 
utfall komma att skilja sig på grund av såväl beslut som påver-
kar utfallet positivt som negativt i förhållande till normalår som 
oförutsedda händelser. Den presenterade intjäningsförmågan 
innehåller ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteföränd-
ring. Catenas resultaträkning påverkas även av värdeförändring 
och förändringar i fastighetsbeståndet samt av värdeförändringar 
avseende derivatinstrument. Inget av detta har beaktats i den 
aktuella intjäningsförmågan. Driftöverskottet baseras på per 
balansdagen kontrakterade hyresavtal och normaliserade fastig-
hetskostnader för aktuellt bestånd samt projekt som färdigställs 
och börjar generera hyra under året. De finansiella kostnaderna 
baseras på Catenas genomsnittliga räntenivå inklusive säkring-
ar för aktuell låneskuld med avdrag för aktiverad ränta i normal 
projektvolym. Skatten är schablonmässigt beräknad efter vid varje 
tidpunkt gällande skattesats.
Intjäningsförmåga
Mkr 2023 2022
Hyresintäkter 1 967 1 740
Fastighetskostnader -389 -345
Driftöverskott 1 578 1 395
Central administration -52 -47
Andel i resultat från intresseföretag 0 0
Finansnetto -407 -320
Tomträttsavgälder -8 -8
Förvaltningsresultat 1 111 1 020
Årets skatt -229 -210
Årets resultat 882 810
Nyckeltal
Årets resultat, kr per aktie 17,60 16,20
Antal utestående aktier, miljoner 50,2 49,9
Catena AB
32
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Fastigheten Törsjö 2:49 i Örebro.
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 33 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Catena-aktiens utveckling
Catena arbetar för att ge ägarna en långsiktigt hållbar och konkurrenskraftig  
totalavkastning på sin investering, till en balanserad risk. En rättvisande, tydlig,  
samtidig och transparent information underlättar marknadens värdering av bolaget.
Catenas aktier introducerades den 26 april 2006 på Stockholms-
börsen Nasdaq Stockholm, Nordiska listan Mid Cap i sektorn 
Real Estate, under benämningen CATE. Under 2021 bytte aktien 
segment och handlas på Nordiska listan Large Cap.
 S tängningskursen den 29 december 2023 var 471,40 kronor 
mot stängningskursen den 30 december 2022 som var 388,60 
kronor, vilket innebär att aktiekursen ökat med 21,3 procent under 
året. Catena-aktien har som högst under året handlats till 477,80 
kronor och som lägst till 339,40 kronor. Aktiens totalavkastning 
uppgick 2023 till 23,4 procent (-29,7). Under året omsattes på 
Nasdaq Stockholm 13 360 443 aktier (16 799 624), motsvaran-
de en omsättningshastighet på cirka 27 procent (38) räknat på 
genomsnittligt antal aktier.
Utdelningspolicy och utdelning 
Catenas utdelning till aktieägarna ska långsiktigt uppgå till 50 
procent av förvaltningsresultatet, efter schablonberäknad skatt. 
För verksamhetsåret 2023 föreslår styrelsen en total utdelning  
om 427 Mkr (413) vilket utgör cirka 49 procent av förvaltnings- 
resultatet efter schablonskatt. Per aktie blir det 8,50 kr (8,26),  
motsvarande en ökning om 3,0 procent att utbetalas vid två  
tillfällen om vardera 4,25 kr. Det motsvarar en direktavkastning  
på 1,8 procent (2,1).
→ Läs mer om aktien och utdelningen på sidan 138.
EPRA
Catena ingår sedan 2017 i det internationella fastighetsindexet 
EPRA på Londonbörsen vilket positivt påverkar bolagets förmåga 
att attrahera såväl befintliga som nya investerare.
Aktier och aktiekapital
Aktiekapitalet i Catena AB ska utgöra lägst 198 000 000 kronor 
och högst 792 000 000 kronor. Antalet aktier ska uppgå till lägst 
Kursutveckling 2023-01-01 – 2024-02-29 Kursutveckling 2013-01-01 – 2024-02-29
0
500
1 000
1 500
2 000
Kronor Antal aktier
2023 2024
0
120
240
360
480
600
Kronor
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
0
120
240
360
480
600
Catena Catena
Omsatt antal aktier/månad, 000
OMX Stockholm PI OMX Stockholm PICarnegie Real Estate Index Carnegie Real Estate Index
45 000 000 och högst 180 000 000. Aktiekapitalet i Catena AB 
uppgår per den 31 december 2023 till 220 934 903,20 kronor 
fördelat på 50 212 478 stamaktier. Under året genomfördes en 
nyemission som ökade antalet aktier med 328 094. Kvotvärdet 
per aktie är 4,40 kronor. Varje aktie berättigar till en röst och varje 
röstberättigad får vid stämma rösta för det fulla antalet ägda och 
företrädda aktier. Samtliga aktier äger lika rätt till andel i bolagets 
tillgångar och vinst. Aktierna är inte föremål för några begräns-
ningar i rätten att överlåta dem. 
Substansvärde
Substansvärdet är bolagets samlade kapital som bolaget har 
att förvalta för att på så sätt skapa såväl en värdeutveckling som 
direktavkastning till ägarna. Med tillgångar och skulder upptagna 
till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån bolagets 
egna kapital. Hänsyn bör dock tas till skatteeffekter. Långsiktigt 
substansvärde (EPRA NRV) beräknas till 392,17 kr/aktie (371,39). 
Det motsvarar 83 procent av Catenas aktiekurs vid årsskiftet. 
Ägare 
Per den 29 februari 2024 hade Catena AB enligt Euroclear 16 972 
aktieägare (16 082). Största ägare är Backahillgruppen med 22,4 
procent (22,5) av kapitalet. De utländska ägarna svarade för 51,4 
procent (53,2) av kapitalet. Det svenska ägandet uppgick till 48,6 
procent (46,8) av kapitalet och rösterna, varav juridiska personer 
svarade för 93,4 procent (96,5) och fysiska personer för 6,6  
procent (3,5) av kapitalet och rösterna. Catena AB ägde inga  
egna aktier i Catena per den 29 februari 2024.
→ Läs om Catenas ägarstruktur och största ägare på sidan 138.
Incitamentsprogram 
I Catena finns inga aktiebaserade incitamentsprogram, optioner 
eller konvertibla skuldebrev utfärdade. Inte heller några bemyn-
diganden att utfärda några sådana finansiella instrument förelåg 
för 2023. Följaktligen innehar inte någon i styrelsen eller någon 
av de ledande befattningshavarna optioner i Catena per den 31 
december 2023.
Catena AB
33
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 34 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Data per aktie
2023 2022
Börskurs vid årets slut, kr 471,40 388,60
Kursutveckling under året, % 21,3 -31,1
Högst betalt under året, kr 477,80 594,00
Lägst betalt under året, kr 339,40 288,60
Förvaltningsresultat per aktie, kr 22,15 21,35
Resultat per aktie, kr 19,74 44,68
Utdelning per aktie, kr 8,501 8,26 
Aktiens direktavkastning, % 1,8 2,1
Aktiens totalavkastning, % 23,4 -29,7
Kassaflöde före förändring av  
rörelsekapital per aktie, kr 20,60 19,88
Eget kapital per aktie, kr 346,34 334,71
Långsiktigt substansvärde  
EPRA NRV per aktie, kr 392,17 371,39
Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie, kr 378,12 358,54
Avyttringsvärde EPRA NDV per aktie, kr 335,33 327,36
Antal aktier vid årets slut, tusental 50 212 49 884
Genomsnittligt antal aktier, tusental 49 964 44 675
1 E nligt styrelsens och VD:s förslag.
Utdelning och
utdelningsandel
Aktiens
direktavkastning
Substansvärde, EPRA NRV
och totalavkastning
Börskurs relativt
eget kapital per aktie
0
50
100
150
200
250
%
-19- 20 -21- 22 -23
0
2
4
6
8
10
0
12
24
36
48
60
Kr/aktie %
-19- 20 -21- 22 -23
1
1 Enligt styrelsens och VD:s förslag. 1 Enligt styrelsens och VD:s förslag.
Utdelning
Utdelningsandel
Utdelning, totalt
Direktavkastning
Substansvärde
Totalavkastning
0
100
200
300
400
500
0
1
2
3
4
5
Mkr %
-19- 20 -21- 22 -23
1
0
90
180
270
360
450
-30
0
30
60
90
Kr/aktie %
-19- 20 -21- 22 -23
Catena AB
34
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Plantehuset 3 på 
Logistikposition Tostarp 
i Helsingborg.
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 35 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Marknadsutsikter
Utvecklingen för logistikfastighetsmarknaden
Under 2023 har marknaden för logistikfastigheter anpassat sig till 
förändrade krav och trender.  Även om den ekonomiska utveck-
lingen tillfälligt pressat konsumtionen bland hushåll och investe-
ringsplaner för företag har sektorn hållit emot väl. Den globala 
e-handeln har fortsatt att vara en stark drivkraft för efterfrågan på 
moderna och effektiva logistiklösningar. Förutom att företag 
strävar efter att anpassa sin logistik till nya handelsmönster 
behöver distributionsnätverken också optimeras för att möta en 
alltmer osäker omvärld. Det märks genom att allt fler aktörer flyttar 
eller utökar produktionsfaciliteter och lager.
 V idare skapar ökad automatisering och teknisk innovation 
inom logistikfastighetssektorn en ökande efterfrågan på fastig-
heter som stödjer automatiserade lager- och distributionspro-
cesser. Den här trenden binder mer kapital till fastigheten och ökar 
dess strategiska betydelse väsentligt. Det syns tydligt på hur logis-
tikfrågan prioriteras högre bland företag generellt. 
 H ållbarhetsaspekten är numera central för logistikfastighets -
marknaden. När företag strävar efter att minska sin klimatpåverkan 
leder det till ökad efterfrågan på långsiktigt hållbara logistikfastig-
heter. De politiska initiativen ligger dock efter i den snabba utveck-
lingen, vilket har fördröjt både planprocesser och ansökningar för 
installation av förnybara energikällor som sol- och vindenergi.  
 Beho vet av att minska transportavstånden har, tillsammans 
med urbaniseringen, också påverkat marknaden. Logistikfastig-
heter som är strategiskt belägna nära större städer är särskilt efter-
traktade. Det möjliggör inte bara snabbare leveranser, utan stöder 
även städers övergripande hållbarhetsmål genom att minska 
transportrelaterade utsläpp. I vissa regioner saknas dock översikts-
planer för industri- och logistikändamål. Det, i kombination med att 
utbyggnaden av infrastruktur för laddstationer ligger efter, gör det 
utmanande för företag att skapa optimala förutsättningar för sin 
egen verksamhet och för samhället.
 T rots den övergripande positiva utvecklingen har marknaden 
för logistikfastigheter mött utmaningar, exempelvis stigande bygg-
kostnader och konkurrens om tillgänglig mark. Det har påverkat 
prisstrukturen och gjort det mer utmanande för renodlade utveck-
lare att upprätthålla lönsamheten i sina kalkyler. Under 2023 har 
transaktionsmarknaden i Norden generellt varit dämpad med 
knappt 60 procent lägre volym än under 2022. Drastiskt högre 
räntor och en osäkrare framtid har haft en avkylande effekt. Logis-
tikfastigheter har däremot fortsatt att attrahera kapital och för 
första gången utgör segmentet den största delen av transaktions-
volymen uppgående till cirka 31 procent. Investerare och institu-
tioner har visat stort intresse för sektorn, lockade av dess stabila 
avkastningsprofil och den antagna tillväxten inom e-handel. En 
noterbar trend på transaktionsmarknaden är en ökande internatio-
nalisering av investeringar inom logistikfastigheter. Utländska 
investerare har aktivt sökt möjligheter på den svenska och danska 
marknaden, drivna av den geografiska positionens betydelse i 
logistikflöden samt den stabila politiska miljön i regionen.
 A vkastningskraven för logistikfastigheter har genomgått juste -
ringar under 2023 till följd av ökade räntor och vid årets slut antas 
en modern fastighet i ett A-läge motsvara cirka 5 procent. Investe-
rare har accepterat lägre initialavkastning för att säkra tillgång till 
attraktiva logistikfastigheter och dra nytta av den förväntade  
fortsatta tillväxten inom sektorn. Hållbarhetsaspekter har även 
påverkat investerarnas avkastningskrav, med en ökad medve-
tenhet om miljömässiga och sociala ansvarsfrågor. Fastigheter 
med hög miljöprestanda har ofta kunnat dra nytta av lägre kapital-
kostnader och därmed mer konkurrenskraftiga avkastningsnivåer.
 Samman fattningsvis har 2023 präglats av en logistikfastighets-
marknad som trots en makroekonomiskt utmanande miljö hållit 
emot väl. Kunder behöver fortsatt tänka på hur de ska ställa om och 
framtidssäkra sina försörjningskedjor, samtidigt som investerare 
ser och förväntar sig tillväxt i sektorn.
Makroutveckling
Under 2023 har det globala landskapet präglats av fortsatt oro för 
bland annat åtstramande penningpolitik, långsam klimatomställ-
ning, följdverkningar av AI och inte minst det geopolitiska läget. 
Handelsspänningar och politiska konflikter har intensifierats vilket 
i sin tur har påverkat företagens försörjningskedjor och investe-
ringsplaner negativt. Främst har det handlat om konflikter mellan 
Ryssland-Ukraina, USA-Kina och senare även Israel-Palestina 
genom Hamas.
 I S verige och Danmark har utvecklingen av räntor, inflation 
och arbetslöshet varierat och globala faktorer har spelat en 
betydande roll. I Sverige har Riksbanken fortsatt att vägleda den 
ekonomiska politiken genom åtstramande åtgärder. Under året 
justerades styrräntan upp med 1,5 procentenheter till 4 procent, 
Danmarks motsvarighet gick från 1,75 procent till 3,6 procent. 
Trots påfrestningar har Sveriges och Danmarks arbetsmarknad 
hållit emot väl men mot slutet av 2023 kunde vi konstatera att 
antalet konkurser var historiskt höga bland mindre tjänsteföretag 
samt i byggsektorn, vilket ökar sannolikheten för högre arbetslös-
hetssiffror under 2024. Likt Sverige har Danmark sett utmaningar 
på den makroekonomiska fronten. Däremot skiljer sig Danmark 
genom att inflationstakten (KPI) var helt utraderad i slutet av 2023, 
medan den i Sverige uppgick till fortsatt relativt höga 5,8 procent 
i november. Att Danmarks växelkurs är kopplad till euron, tillsam-
mans med en annorlunda energimix, bidrar till att prisökningarna 
varit lägre där. 
 De t ökade fokuset på hållbarhetsfrågor innebär ekonomiska 
utmaningar, men också möjligheter. Företag står inför ökad osä-
kerhet när det gäller politiska beslut och regelverksförändringar, 
vilket kräver både noggrann riskhantering och handlingskraft. 
En grön industriell revolution tar form där USA, Kina och Europa 
konkurrerar om att attrahera framtidens nya industri. 
 Samman fattningsvis har 2023 varit ett makroekonomiskt 
intensivt år fyllt av både utmaningar och möjligheter. Sverige 
och Danmark har båda behållit stabilitet och genom sina relativt 
försiktiga finanspolitiska åtgärder finns det utrymme att kunna 
stötta näringslivet inför 2024. De långa räntorna såg länge ut 
att fortsätta sin stigande trend, som i sin tur pressade bolagens 
kapitalkostnader och värderingar. I slutet av året verkade de dock 
ha nått sin topp när inflationstakten tydligt avtog. Inför 2024 för-
väntas centralbankerna börja sänka räntenivåerna samtidigt som 
ekonomin går in i en mildare lågkonjunktur. Några av de faktorer 
som vi håller ett extra öga på inför 2024 är ränte- och inflations-
utvecklingen, möjligheterna för kapitalmarknaden att ta revansch, 
hur snabbt samhället kan dra positiv nytta av AI, utgången av 
valet i USA, om de geopolitiska riskerna kan dämpas samt om 
företag och politiker kan samlas kring en tydligare väg framåt 
för klimatomställning. Catena möter upp de makroekonomiska 
utmaningarna genom att fortsätta vara proaktiva och bibehålla en 
säkerhetsmarginal i alla åtaganden. 
Catena AB
35
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 36 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Risker och riskhantering
Framgångsrik affärsverksamhet bygger på en 
ansvarsfull och kontrollerad hantering av risker. 
Risker som hanteras väl kan skapa värde medan 
risker som inte hanteras rätt kan leda till skador 
och förluster. Riskhantering är därför en viktig 
del av styrningen och kontrollen av Catenas 
affärsverksamhet. 
Det övergripande ansvaret för Catenas riskhantering är styrel-
sens, det operativa ansvaret är delegerat till VD. För identifierade 
risker, som kan uppkomma i verksamheten och av beteenden 
som skulle kunna påverka företagets varumärke och förtroende, 
finns utarbetade policyer, instruktioner och mandat som löpan-
de följs upp. Risker som bygger på händelser utanför bolagets 
kontroll och som kan leda till verksamhetsavbrott utvärderas 
löpande. För att reducera den skadeverkan som det kan med-
föra tecknas väl avvägda försäkringslösningar. På samma sätt 
hanteras risken för skada på människor eller egendom som kan 
ha uppkommit som en följd av Catenas agerande.
För att möjliggöra en strukturerad riskhantering har Catena valt 
att klassificera riskerna i följande kategorier:
Kategori Risk Påverkan Sannolikhet Prioritet Förändring
Omvärld Makroekonomi och konjunktur Bevaka
Kriser Bevaka
Ansvarsfullt  
företagande
Medmänniska Bevaka
Medarbetare Bevaka
Mutor, korruption och brott mot Uppförandekoden Fokus
Operationella  
risker
Fastighetsvärden Fokus
Uthyrningsgrad Fokus
Fastighetskostnader Bevaka
Projekt Fokus
Hyresintäkter Bevaka
Motpartsrisk Bevaka
Förvärv Fokus
Legala och efter- 
levanderisker
Skattelagstiftning Bevaka
Miljölagstiftning Fokus
Hållbara  
fastigheter
Climate action failure Fokus
Operativa miljörisker Bevaka
Energi Fokus
Biodiversitet Fokus 
Extremt väder Fokus 
Föroreningar eller miljöskador på fastigheter/Ansvarsrisk Bevaka 
Finansiella  
risker
Finansieringsrisk Fokus
Ränterisk Fokus
Valutarisk Bevaka
Kreditrisk/Risk för kundförluster Bevaka
Cyberrisker IT-attack Fokus
Driftstörning Bevaka
Informationsläckage Bevaka
Låg Medel Hög
Catena AB
36
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 37 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
OMVÄRLD
Exponering 
Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet
Makroekonomi  
och konjunktur
Globala handelskonflikter eller andra politiska spänningar i världen är 
exempel på samhällsförändringar som kan ge påverkan på handels-
vägar och handelsmönster. Det kan i sin tur påverka förutsättningarna 
för Catenas verksamhet.
Catena genomför kontinuerligt analyser och studier och har en aktiv omvärldsbevakning  
för att skydda sig och sina kunders intressen.
Kriser Kriser omfattar alla kriser som uppstår i omvärlden och som Catena 
inte direkt kan påverka och som kan vara svåra att förutse. Exempel på 
sådana kriser är terroristattacker, cyberattacker och pandemier.
Även om Catena inte direkt kan påverka riskerna så jobbar vi kontinuerligt med omvärlds- 
bevakning och krishanteringsplaner.
ANSVARSFULL T FÖRETAGANDE
Exponering 
Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet
Medmänniska Catena arbetar aktivt för att minimera risken för att medarbetare, 
extern personal eller andra medmänniskor ska åsamkas skada, fysiskt 
eller psykiskt, i anslutning till Catenas fastigheter eller projekt. 
Vi arbetar aktivt med Catenas arbetsmiljöpolicy och Catenas leverantörsuppförandekod för att 
säkerställa en trygg miljö. Entreprenörer och konsulter är ansvariga i byggskedet och vi använder 
oss av bygg- och ansvarsförsäkringar. Att arbeta aktivt med miljöcertifieringar hjälper oss att sätta 
människa och miljö i fokus för att säkerställa en god miljö för både hyresgäster och besökare. Vi 
har en tät dialog med våra hyresgäster för att säkerställa säkerheten i fastigheterna. 
Medarbetare Våra medarbetare är våra viktigaste tillgångar, det är de som driver 
vår verksamhet. Vår framtida utveckling är därför i stor utsträckning 
beroende av vår förmåga att kunna rekrytera, utveckla och behålla 
medarbetare.
Vi värnar om ett öppet och transparent arbetsklimat och arbetar aktivt med att kompetensut-
veckla våra medarbetare. Vidare följer vi upp medarbetare och hur de trivs i samband medar-
betarsamtal och medarbetarundersökningar för att också kunna analysera eventuella avvikelser. 
Sammantaget bidrar det aktiva arbetet med marknadsmässiga villkor och en koncerngemensam 
värdegrund att vi har låg personalomsättning. Vi arbetar aktivt med en successionsordning för 
nyckelpersoner.
Mutor, korruption och  
brott mot Uppförandekoden 
Risker kan finnas internt men också hos leverantörer och underleve-
rantörer som jobbar på vårt uppdrag. Både Catenas varumärke och 
affär kan skadas av ansvarslöst eller kriminellt beteende.
Obligatorisk intern utbildning i antikorruption för samtliga medarbetare, visselblåsarfunktion och 
en företagskultur som bygger på god affärsetik. 
OPERATIONELLA RISKER
Exponering 
Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet
Fastighetsvärden Catena redovisar sin fastighetsportfölj till marknadsvärde. Marknads-
värdet, som bestäms av driftnetto och vilken förväntad avkastning 
marknaden accepterar, påverkar Catenas finansiella rapporter. Ett 
högre framtida driftsnetto påverkar värderingen positivt liksom ett 
lägre avkastningskrav.
Genom ett långsiktigt arbete med förvaltning och utveckling i attraktiva områden skapar vi 
möjligheter för ett stabilare driftsnetto. Avkastningskravet som marknaden sätter är en faktor som 
Catena inte direkt kan påverka.
Uthyrningsgrad En förändrad uthyrningsgrad påverkar intäkterna. Merparten av Catenas fastigheter är lokaliserade längs de stora europavägarna i anslutning till 
tätorter. Detta gör att Catena är mindre känsligt för makro- och mikroekonomisk påverkan. En 
lokal förvaltning med nära relation till befintliga och potentiella hyresgäster gör att vi kan bemöta 
hyresgästernas behov i tid och minska risken för vakanser.
Fastighets- 
kostnader
Fastighetskostnader påverkar driftsnetto och då även marknads- 
värdet på vår fastighetsportfölj. Stora delar av fastighetskostnaderna 
är kopplade till energianvändning.
Delar av fastighetskostnaderna vidarefaktureras till hyresgästerna vilket innebär att besparingar 
eller effektivitetsprojekt påverkar Catenas resultaträkning i begränsad omfattning.
Projekt I projektverksamheten utvecklar och uppför Catena egna fastigheter. 
Riskerna avseende denna del av verksamheten är att projekten blir 
dyrare än planerat på grund av inköpspriser, felkalkyleringar, förse-
ningar eller andra omständigheter.
Catena använder sig av en strukturerad beslutsprocess i vilken kompetens, marknadsförutsätt-
ningar och risk beaktas. För att minska riskerna sker uppföljning av projekten kontinuerligt.
Catena AB
37
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 38 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet
Hyresintäkter Catenas hyresintäkter påverkas av hur väl vi lyckas utveckla och för-
valta våra fastigheter. Hyresintäkterna påverkas även av den generella 
ekonomiska utvecklingen.
Catenas kontraktsportfölj är långfristig vilket begränsar både risk och möjlighet. 
Motpartsrisk Avser risken för att motparten i en finansiell transaktion inte kan 
fullfölja sina åtaganden att betala eller leverera.
För att begränsa motpartsrisken ställer Catena krav på hög kreditvärdighet.
Förvärv Riskerna vid förvärv är att bedömningar som gjordes av den förvär-
vade fastigheten inte stämmer vilket kan leda till sämre resultat- och 
värdeutveckling än förväntat.
I samband med samtliga förvärv genomförs grundlig due-diligence för att minimera riskerna. 
LEGALA OCH EFTERLEVANDERISKER
Exponering 
Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet
Skattelagstiftning Risk att Catena inte följer gällande regelverk eller anpassar sig till nya 
förändrade regelverk.
För att hantera och minimera risken har Catena en koncernövergripande skattepolicy och ett 
ramverk för intern kontroll. Vi följer även utvecklingen av lagar, praxis och domstolsbeslut genom 
kontinuerlig utbildning.
Miljölagstiftning Omfattande politiska, juridiska, tekniska och marknadsmässiga för-
ändringar kan bli aktuella för att uppnå ett klimatneutralt samhälle.
Utvecklingen avseende lagar, regler och praxis inom miljöområdet är av största vikt för Catena. Vi 
arbetar proaktivt med klimatfrågan och har uppdaterade affärsmål för 2023, där en viktig parame-
ter är att vara CO
2-neutrala till 2030. Läs mer på sidorna 41-93.
HÅLLBARA FASTIGHETER
Exponering 
Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet
Climate action failure Risken att regeringar och näringsliv inte lyckas genomdriva, förverk-
liga och investera i effektiv klimatbegränsande och klimatanpassade 
åtgärder, bevara ekosystem och skydda människor i omställningen 
mot ett koldioxidsnålt samhälle.
Catenas mål är att bli klimatneutrala till 2030, ett otroligt viktigt steg för oss att ställa om vår verk-
samhet. Att fortsätta energieffektivisera vårt bestånd och att minska energianvändningen per kvm 
tillsammans med att bygga ut bland annat solcellsanläggningar är strategier för att nå vårt mål. 
Operativa  
miljörisker
Direkta miljörelaterade risker för Catena handlar dels om hur den 
fysiska miljön påverkar människor och fastigheter, dels om att priser 
för material och energi kan komma att förändras. 
Vi miljöcertifierar alla våra nybyggnationer och arbetar aktivt med att certifiera även befintliga 
fastigheter. Vi arbetar aktivt med energieffektiviseringar i hela beståndet, har krav på förnyelsebar 
energi och fokuserar på att bygga ut våra solcellsanläggningar. 
Biodiversitet Ej omvändbara konsekvenser för miljön, människor och samhället och 
en permanent förstörelse av naturkapital med konsekvensen att arter 
utrotas.
I samtliga projekt görs en naturvärdesinventering med handlingsplan för att minska negativ 
påverkan på biodiversitet. Vi har ett mål att till 2030 vara nettopositiva över hela vårt bestånd 
gällande biodiversitet – vilket gör att det är en högt prioriterad fråga.
Energi Risk för energibrist, begränsad tillgång till förnyelsebar energi och 
ökade energikostnader kan leda till missade klimatmål, ökade  
kostnader, minskade investeringar och minskad kundnöjdhet.
Möjlighet till produktion av förnyelsebar energi som leder till utfasning av fossil energi, ökade 
intäkter, minskad klimatpåverkan och minskade driftkostnader.
Extremt väder Fysiska risker hänförliga till global uppvärmning, en markant ökning av 
extrema väderhändelser och förhöjda vattennivåer är negativa effek-
ter av den globala uppvärmningen och vi är införstådda att på sikt kan 
klimatförändringar leda till skador på vårt fastighetsbestånd. 
Vi följer noggrant utvecklingen och de forskningsresultat som presenteras gällande klimatföränd-
ringar. Vi har under 2023 byggt vidare på redan genomförda klimatrisk- och sårbarhetsanalyser i 
enlighet med EU:s taxonomiförordning. Läs mer på sidorna 60-62. 
Föroreningar eller miljöskador 
på fastigheter/Ansvarsrisk
Enligt Miljöbalken är den som bedrivit verksamhet som orsakat miljö-
skada ansvarig för efterbehandling. Fastighetsägaren kan bli skyldig 
att utföra och bekosta åtgärder om verksamhetsutövaren inte kan.
Inför fastighetsförvärv och nya projekt har vi en rutin för att identifiera eventuella miljörisker. 
Rutinen identifierar hur fastigheten står sig mot förändringar i klimat och fysiska klimatrisker samt 
hur fastigheten förhåller sig till EU:s taxonomimål samt om det finns några miljörelaterade risker 
förknippade med fastigheten. 
Catena AB
38
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 39 =====

INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
FINANSIELLA RISKER
Exponering 
Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet
Finansieringsrisk Avser risken för att Catena inte förmår att fullgöra sina betalnings- 
åtaganden på grund av brist på likvida medel och/eller att finansiering 
saknas eller endast kan ske till oförmånliga villkor vid viss tidpunkt.
Genom att använda sig av flera olika kreditvärdiga finansieringskällor tillsammans med en 
förfallostruktur fördelad över olika löptider begränsas finansieringsrisken. Utöver det säkerställer 
Catena att eventuella omförhandlingar startar i tidigt skede. En stark balansräkning och låg belå-
ningsgrad underlättar framtida refinansieringar och hjälper till att försvara Catenas kreditrating. 
För att hantera omedelbar likviditetsbrist och säkerställa finansiering kommande 12–18 månader 
förhandlar Catena om att vid var tid ha bekräftade och outnyttjade krediter.
Ränterisk Ränterisken avser risken för att förändringar i marknadsräntor och/
eller kreditmarginaler påverkar resultat och kassaflöde negativt vilket 
i sin tur kan påverka viktiga nyckeltal. När och hur en sådan förändring 
får effekt beror på valet av kapital- och räntebindningstid på lånat 
kapital.
Styrelsen har antagit en finanspolicy som styr Catenas hantering av ränterisk och som revide-
ras årligen. Policyn specificerar riktlinjer och nyckeltal som på olika sätt bidrar till att begränsa 
ränterisken. Genom att använda en kombination av fasträntelån och räntederivat för att justera 
räntebindningen i låneportföljen begränsas effekten av förändrade marknadsräntor. Valet av 
kapitalbindning har betydelse för när kreditmarginaler ska omförhandlas. Valet av belåningsgrad 
förändrar inte ränterisken i absoluta termer, däremot påverkar den storlekens relativa betydelse av 
ränterisken.
Valutarisk Catena har tillgångar och skulder i danska kronor vilket skapar risker 
för att förändringar i valuta påverkar kassaflöde, resultat och balans-
räkning negativt i koncernen. Catenas rapporteringsvaluta är svenska 
kronor och därigenom kan exempelvis omräkningsdifferenser få en 
väsentlig effekt på koncernens verksamhet och finansiella ställning.
Valutarisken hanteras i huvudsak genom att tillgångar i danska kronor finansieras i danska kro-
nor. Nettoexponering, tillgångar minus skulder kan reduceras antingen genom användning av 
valutaderivat alternativt genom att ta upp finansiering i danska kronor för att finansiera svenska 
tillgångar. Transaktionsexponering hanteras normalt genom matchning av intäkter och kostnader 
i samma valuta.
Kreditrisk/Risk  
för kundförluster
Med kreditrisk avses risken att våra hyresgäster inte kan fullgöra sina 
betalningsförpliktelser.
Respektive region utvärderar kontinuerligt nya och befintliga hyresgästers förmåga att betala  
hyra enligt avtal. 
CYBERRISKER
Exponering 
Risk Riskbeskrivning Hantering/Möjligheter Påverkan Sannolikhet
IT-attack Ett angrepp, av en extern aktör, på centrala IT-system som innebär att 
Catenas IT-tjänster blir otillgängliga.
Riskerna hanteras genom antivirustjänster, spam- och webbfilter samt brandväggar.
Driftstörning Risk att en eller flera IT-tjänster blir otillgängliga genom felaktigheter 
i hanteringen av hård- och mjukvara. IT-tjänster på Catena levereras 
av externa IT-partners vilket innebär beroende av externa parters 
säkerhetsarbete.
Riskanalyser och utvärderingar av riskerna sker kontinuerligt varpå åtgärdsplaner tas fram för  
att minimera riskerna. Innan förändringar görs av vår IT-miljö görs en konsekvensanalys och våra  
externa leverantörer av IT-tjänster måste kontinuerligt avrapportera hur de arbetar med att mini- 
mera riskerna för driftstörningar.
Informationsläckage Risken för att en extern part får åtkomst till känslig information. Catena har accesskontroller för kontobehörigheter och IT-utrustning som kombineras med fler-
faktorautentisering. Arbete med att utbilda samtliga medarbetare i informationssäkerhet för att 
minimera riskerna sker kontinuerligt.
Catena AB
39
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Affären     Verksamheten 2023     Finansiering     Aktuell intjäningsförmåga     Catena-aktien     Marknadsutsikter     Riskhantering

===== SIDA 40 =====

Hållbarhetsrapport
40

===== SIDA 41 =====

Hållbarhet - en avgörande del av affären
Catena är ett fastighetsbolag med logistikfastigheter i Sverige 
och Danmark, totalt 132 stycken. Vi vill förändra uppfattningen om 
vad en logistikfastighet är och om nyttan den gör – för hantering-
en av gods och varor, för de som jobbar i den, för energiförsörj-
ningen, för den omgivande miljön, för dig och mig och för hela 
vårt samhälle. Hållbarhet är en integrerad del av affären. Under 
de senaste åren har Catena accelererat omställningen genom 
en vidare förståelse för hur vi kan vara ett bolag som tillsammans 
med våra intressenter arbetar för ett mer hållbart samhälle. 
 V i vill minska klimatpåverkan i våra byggnationsprojekt och 
arbetar aktivt med att energioptimera driften i befintliga fastig-
heter. Förnyelsebar energi produceras genom solceller på taken 
och vid terminaler och lager kan våra kunder ladda sina fordon. 
Våra fastigheter är säkra, rättvisa och inkluderande arbetsplatser. 
Vi ställer samma höga krav på kontoren där vi själva sitter som 
på fastigheterna där våra kunder verkar. Tillsammans med våra 
leverantörer arbetar vi för att säkerställa att lagar och regelverk 
efterlevs. Våra mål är högt satta och de utmanar oss att gå längre 
och driva omställning i fastighetssektorn. Logistikfastigheter är 
hjärtat i det logistiska blodomloppet och spelar en avgörande roll 
i omställningen.
 A tt effektiva och hållbara logistikfastigheter är kritiska för att 
säkerställa ett fungerande samhälle har blivit tydligt de senaste 
åren. En tätt sammankopplad fråga med vår verksamhet är frågan 
kring mark och markanvändning. När det handlar om logistikfast-
igheter har läget stor betydelse. Varje kilometer som kan sparas  
in för våra hyresgäster har stor betydelse för miljön och närheten 
till viktig infrastruktur och större befolkningscentra är central. 
 V årt hållbarhetsarbete styrs av försiktighetsprincipen, vilket 
innebär att vi arbetar aktivt för att minska vår negativa påverkan 
på miljö och människor. Det betyder att vi agerar för att i möjli-
gaste mån förebygga och motverka att olägenheter för miljö eller 
hälsa uppstår. Det innebär också att varje enskilt beslut som kan 
leda till ett mer hållbart logistiskt nätverk är av största betydelse 
och kan få stort genomslag. Med utgångspunkt i genomtänkta 
strategier och med ett långsiktigt förhållningssätt arbetar vi för  
att främja miljömässiga, sociala och ekonomiska värden.
 V i vill att våra kunder väljer oss för att de vill etablera sig på 
bra lägen, för att de tror på fastigheter med låg klimatpåverkan 
i byggskedet och med låg energiförbrukning i drift och för att vi 
arbetar aktivt med att öka biologisk mångfald. Vi vill också vara 
förstahandsvalet för att vi skapar trivsamma arbetsplatser för våra 
kunders medarbetare att utvecklas och återhämta sig på. 
Transformation i organisationen och samhället i stort
Under året har roller och ansvar förtydligats för att förbereda 
organisationen för framtida krav. Arbetet som inleddes 2022 har 
fortlöpt under 2023 och inneburit att både interna tillsättningar 
31 byggnader med solcellsanläggningar 40 % markyta kartlagd av ekolog 39 % miljöcertifierad yta 81 GPTW – Trustindex
Ambitionen att vara det ledande logistikfastighetsbolaget speglas i Catenas strategiska 
arbete mot att nå våra hållbarhetsmål. Vi vill göra skillnad med våra val och vårt engage -
mang och våra anläggningar spelar en viktig roll som attraktiva arbetsplatser – för den 
omgivande miljön, för framtida energiförsörjning och för vårt samhälle i stort. 
och externa rekryteringar genomförts. Inom förvaltningsorga-
nisationen har två medarbetare internrekryterats för att arbeta 
specifikt med miljöcertifiering och hållbarhetsfrågor i regionerna 
och en hållbarhetsspecialist har rekryterats externt. Arbetet för att 
realisera implementeringen av Corporate Sustainability Reporting 
Directive, som Catena träffas av legalt i samband med årsredo-
visningen för 2025, pågår och involverar bolagets avdelningar för 
hållbarhet och ekonomi. 
 I okt ober förvärvade Catena bolaget Bockasjö vars medarbe -
tare integreras in i den befintliga organisationen inom ekonomi, 
projekt och affärsutveckling. Förvärvet innebär att 8 nya med- 
arbetare tillkommit, en tillväxt på 14 procent. 
 E tt tydligt fokus under året har varit vårt engagemang kring 
elektrifiering. Som logistikfastighetsägare ser Catena elektrifie-
ringen och möjligheten att bistå med förnyelsebar energi både 
lokalt och nationellt som en spännande möjlighet. Att som fastig-
hetsbolag kunna vara en energiproducent ser vi som en självklar-
het och förutsättning för elektrifieringen av transportsektorn. 
Kontaktperson
Amanda Thynell Hållbarhetschef
amanda.thynell@catena.se
Catena AB
41
INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Hållbarhet på Catena     Hållbarhetsstyrning     Hållbara fastigheter     Ansvarsfullt företagande     Hållbarhetsnoter
Hållbarhet – en avgörande del av affären     FN:s globala mål

===== SIDA 42 =====

2023
• Catena bjuder in till seminariet  
”Är Sveriges största tak nyckeln 
till att lösa energikrisen?” under 
Almedalsveckan.
• Catena går med i utbildnings-
programmet Target Gender 
Equality Accelerator genom 
Global Compact.
• Hållbarhetsteamet stärker upp 
med ytterligare en hållbarhets-
specialist. 
• Hållbarhetschef Amanda Thynell 
representerar Catena i SGBCs  
strategiska råd – kvalitetsrådet. 
• Fastigheten Solsten 1:102 inleder 
sin andra etapp av biodiversitet-
projekt för att höja den ekoeffek-
tiva ytan på fastigheten.
• Tilldelas sBPR Guld av EPRA.
• Catena redovisar enligt Global 
Real Estate Sustainability  
Benchark (GRESB) och plockar 
72 poäng av 100 totalt i förvalt-
ning och 73 av 100 i projekt- 
utveckling.
• Styrelsen och ledningen går  
utbildning i CSRD. 
• Dubbel väsentlighetsanalys 
genomförs enligt ESRS. 
• Bibehållen certifiering, Great 
Place to Work Trust Index om  
81.
• Intresset för Catenas hållbarhets- 
arbete är stort och vi får många 
förfrågningar och deltar vid fler 
externa sammanhang än någon-
sin tidigare.
MÅL 
2030
Långsiktiga hållbarhetsmål –  
1 januari 2022 till 2030
• Nettonoll växthusgasutsläpp 
till 2030.
• Hela beståndet ska vara netto-
positivt gällande biodiversitet 
till 2030.
• 100 procent av koncernens 
uthyrningsbara yta ska vara 
miljöcertifierad till 2030.
• Certifierade som Great Place 
to Work med ambition att nå 
Trust Index om 85 till 2025.
• Utöva ett positivt inflytande 
på våra affärspartners och vår 
miljö genom att vara delaktiga  
i samhällsutvecklingen.
2020
2020
• Den första miljöcertifieringen enligt  
Miljöbyggnad Silver, Plantehuset 3.
• Tilldelas Most improved och sBPR  
Silver av EPRA.
• Science Based Target initiative,  
godkända mål för scope 1 och 2.
2021
• Klimatriskanalys med MSCI:s verktyg VaR.
• Certifiering för nybyggnationer  
med BREEAM-SE påbörjas.
• Första befintliga fastigheten certifieras  
med Miljöbyggnad iDrift.
• HR-chef Malin Nissen väljs in i lednings- 
gruppen, könsfördelning är nu 50/50.
• Första solcellsanläggningen på 500 kWp 
byggs i fastigheten Broby 57:5. 
• Tilldelas sBPR Silver av EPRA.
• Grönt ramverk sätts upp och första gröna 
obligationer emitteras.
• 88 i Great Place to Work Trust Index.
2022
• Miljöcertifierad yta 25 procent, start av två 
nybyggnadsprojekt BREEAM-SE Excellent.
• Går med i CCBuild för att öka återbruk.
• Bibehållen certifiering, Great Place to Work 
Trust Index om 88.
• Tilldelas sBPR Guld av EPRA.
• 29 fastigheter med solcellsanläggningar.
• Ett av börsens mest jämställda bolag enligt 
Allbrightrapporten 2022.
• Hållbarhetschef Amanda Thynell och 
marknads- och kommunikationschef Annie 
Nyblom tillkommer i ledningsgruppen.
• Catena är med och initierar energispar- 
kampanjen #HusFörHus.
• Catena går med i Fastighetsägarnas  
Hållbarhetsråd.
2010
2013
• Startskottet för Catena 
sker när samtliga aktier i 
Brinova Logistik förvärvas. 
Brinova äger logistik- och 
lagerfastigheter med en 
uthyrbar yta om cirka  
650 000 kvm och med 
ett fastighetsvärde om  
3 828 Mkr.
• Catena certifieras enligt 
miljöledningssystem ISO 
14001 och släpper sin 
första hållbarhetsredo-
visning.
2014 
• Sofie Bennsten blir första 
kvinna i ledningen.
• I första eNPS-undersök-
ningen fick vi +40.
2015
2015
• Vår första Green Building- 
certifiering enligt SGBC på 
fastigheten Sunnanå 12:51, 
cirka 16 000 kvm. 
• Under året certifieras 
ytterligare två fastigheter: 
Bunkagården Mellersta 2 
och Norra Varalöv 31:11. 
• Catena förvärvar Klöverns 
aktier i Tribona samt lämnar 
ett uppköpserbjudande till 
resterande aktieägare om 
ett totalt värde av cirka 2,1 
Mdkr.
2018
• Catena tecknar gröna elav-
tal på tre år med Vattenfall. 
Detta innebär att Vattenfall 
producerar el från vatten-
kraft för all el som vi köper in.
• Den första solcellsanlägg- 
ningen på 255 kWp byggs  
på fastigheten Dikartorp 
3:12.
2019
• Catena signerar Global 
Compact och stöder  
Agenda 2030.
• Inleder rapportering enligt 
TCFD:s rekommendationer.
• Catena anställer hållbarhets- 
ansvarig.
Catena AB
42
INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Hållbarhet – en avgörande del av affären     FN:s globala mål
Hållbarhet på Catena     Hållbarhetsstyrning     Hållbara fastigheter     Ansvarsfullt företagande     Hållbarhetsnoter

===== SIDA 43 =====

Hållbarhetsarbetet
Hörnstenar i Catenas hållbarhetsarbete är bland annat FN:s 17 
globala hållbarhetsmål, Parisavtalet och de tio principerna i FN:s 
Global Compact som Catena är anslutet till. Catena arbetar 
utifrån internationella ramverk och certifieringsprogram samt är 
medlem i flera organisationer för att kunna kvalitetssäkra verk-
samheten. Hållbarhetslagar och förordningar ses som minimikrav 
och Catena strävar ständigt efter att förbättra hållbarhetsarbetet 
för att nå uppsatta hållbarhetsmål.
 De globala målen visar en tydlig koppling mellan miljö, samhälle 
FN:s globala mål
Catena arbetar sedan 2019 med FN:s globala 
hållbarhetsmål. Genom att våra hållbarhets-
mål linjerar med de globala mål som har 
störst koppling till Catenas affärsverksamhet 
försäkrar vi oss om att vi genom våra dagliga 
aktiviteter bidrar till de globala målen. 
Catenas prioriterade globala mål
HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA
7.2 Ö ka andelen förnybar energi i världen.
7.3 F ördubbla ökningen av energieffektivitet.
 Ca tena möjliggör utbyggnad av förnyelsebar  
 ener gi genom installation av solcellsanläggningar.  
 U nder 2023 installerades 5 nya solcellsanläggningar, 
 mo tsvarande 2 000 kWp.  
JÄMSTÄLLDHET
5.5 Säk erställ fullt deltagande för kvinnor  
 i ledar skap och beslutsfattande.
 Ca tena uppmärksammas som ett av  
 bör sens mest jämställda bolag enligt  
 A llbrightrapporten 2022.
HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN 
11.6 Minsk a städers miljöpåverkan.
 Ca tena har bland annat skrivit på Helsingborgs-  
 deklar ationen och Helsingborgs klimatavtal för  
 a tt linjera vårt mål om nettonoll växthusgasutsläpp  
 med s tadens initiativ. 
 56 pr ocent av Catenas omsättning är förenlig
 med EU- taxonomin.
BEKÄMPA KLIMATFÖRÄNDRINGARNA 
13.1 S tärk motståndskraften mot och anpassnings-  
 f örmågan till klimatrelaterade katastrofer. 
 100 pr ocent av fastighetsbeståndet har  
 analy serats utifrån en klimatriskbedömning i  
 enlighe t med EU:s taxonomi. 
ANSTÄNDIGA ARBETSVILLKOR OCH 
EKONOMISK TILLVÄXT
8.8 S kydda arbetstagares rättigheter och  
 f rämja trygg och säker arbetsmiljö för alla.
 88 pr ocent av Catenas medarbetare omfattas  
 a v kollektivavtal. Övriga 12 procent har avtal likställda  
 med k ollektivavtal.
FREDLIGA OCH INKLUDERANDE SAMHÄLLEN 
16.5 Bek ämpa korruption och mutor.
 O bligatorisk årlig utbildning i vår Uppförandekod  
 f ör alla medarbetare.
HÅLLBAR INDUSTRI, INNOVATION OCH  
INFRASTRUKTUR 
9.4 Uppgr adera all industri och infrastruktur  
 f ör ökad hållbarhet.
 100 pr ocent av koncernens uthyrningsbara  
 y ta ska vara miljöcertifierad till 2030.
 U nder året certifierades 21 byggnader. 39 procent  
 a v fastighetsbeståndet är nu miljöcertifierat.
GENOMFÖRANDE OCH GLOBAL T PARTNERSKAP 
17.17 Uppmun tra effektiva partnerskap. 
 Deltagande i k onferenser som Stora Logistik- 
 d agen, Real Summit, Stora Hållbarhetsdagen  
 med fler a. 
 Medlemsk ap i nätverk och forskningsprojekt  
 som LFM30 , HITS, EcoComp, EcoGain, CLImB,  
 CC B uild.
EKOSYSTEM OCH BIOLOGISK MÅNGFALD 
15.5 S kydda den biologiska mångfalden och  
 na turliga livsmiljöer.
 2023 genom fördes biodiversitetsprojekt på  
 sju f astigheter, en sammanlagd yta om drygt  
 250 000 kvm.
och ekonomi och vikten av att integrera alla delar i affärsverk- 
samheten. I Catenas fall är vi beroende av naturresurser för att 
driva vår verksamhet. Att aktivt arbeta för att bekämpa klimat- 
förändringar och skydda biologisk mångfald är av stor vikt, sam-
tidigt som det samhälleliga perspektivet återspeglar var Catena 
befinner sig och hur vi kan påverka genom exempelvis materialval 
och genom att främja produktion av förnyelsebar energi. Slutligen 
speglar det ekonomiska perspektivet resultatet av våra affärer 
och partnerskap. En omställning krävs i alla delar för att skapa 
förutsättningar för att nå ett hållbart samhälle.
Hållbarhet – en avgörande del av affären     FN:s globala mål
Hållbarhet på Catena     Hållbarhetsstyrning     Hållbara fastigheter     Ansvarsfullt företagande     Hållbarhetsnoter
Catena AB
43
INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023

===== SIDA 44 =====

Hållbarhetsstyrning 
Catenas interna miljöledningsarbete är certifierat enligt ISO 
14001 i syfte att stödja verksamhet och personal att nå de strate-
giska målsättningarna samt leva upp till intressenters förväntning-
ar och krav. ISO 14001 lägger grunden för Catenas hållbarhets-
arbete och säkerställer att vi möter de sociala och miljömässiga 
krav som ställs på oss. Utvärdering av miljöledningsarbetet sker 
årsvis genom intern- och externrevisioner samt genom en mer 
omfattande externrevision var tredje år för att bibehålla certifie-
ringen. Samtliga anställda går en obligatorisk grundutbildning i 
Catenas hållbarhetsarbete som en del av onboarding-processen. 
Därtill involveras Catenas anställda i aktuella frågor genom bland 
annat seminarium och personalmöten.
 Ca tenas styrelse är ytterst ansvarig för Catenas hållbarhets-  
strategi och tillhörande mål. Styrelsen beslutar om hållbarhets-
policy och uppförandekod samt godkänner hållbarhetsredovis-
ningen. Ansvaret för att genomföra strategi och mål för hållbarhet 
ligger på VD och koncernledning där hållbarhetschefen driver 
och samordnar hållbarhetsarbetet. Rapportering sker löpande 
i koncernledningen och årligen till styrelsen. Hållbarhetsteamet 
består av två hållbarhetsspecialister och en hållbarhetschef som 
ansvarar för att övervaka hållbarhetsrelaterade möjligheter och 
risker, säkerställa efterlevnaden av Catenas hållbarhetspolicy och 
realisera att hållbarhetsmålen nås.
 Ut över lagar, redovisningsstandarder och andra ramverk är vår 
hållbarhetspolicy en viktig utgångspunkt för styrningen av Cate-
nas hållbarhetsarbete.
För oss på Catena är det av största vikt att vi hela tiden utmanar 
oss själva och driver omställning i vår sektor tillsammans med 
kunder och leverantörer i vår värdekedja. En mer hållbar logistik 
ger långsiktiga miljömässiga och ekonomiska effekter på sam-
hället. Engagemang i nätverk och regelbundna möten med 
kommunledningar, samarbetsorganisationer och intressefören-
ingar ger oss möjlighet att förmedla Catenas syn på samhällets 
logistikutmaningar och möjliga lösningar samtidigt som vi själva 
lär oss och får nya perspektiv. 
 E n del i det arbetet utgörs av sponsorsamarbeten. Vi har 
tydliga riktlinjer för sponsring och vår ambition är att det ska 
finnas en bredd hos våra sponsormottagare där sponsring utöver 
idrott också går till sociala/humanitära insatser, kultur, miljö och/
eller forskning och utbildning. Sponsring ska ske på affärsmässiga 
grunder och vi ställer krav på de verksamheter och initiativ som vi 
sponsrar. 
Hållbarhet är en naturlig del av Catenas verksamhet. Styrning sker genom vårt interna 
miljöledningssystem som bygger på gemensamma rutiner och riktlinjer, mätbara mål 
och direkta handlingsplaner. Hållbarhetsstyrningen säkerställer att hållbarhetsarbetet 
sker på ett effektivt sätt och bidrar till uppfyllelse av Catenas hållbarhetsmål.
Styrdokument för Catenas hållbarhetsarbete
Interna regelverk 
• Hållbarhetspolicy
• Arbetsmiljöhandboken
• Uppförandekod
• Hållbarhetsprogram
• ISO 14001
• Intern kontroll
• Skattepolicy
Lagar och riktlinjer 
• Svenska Aktiebolagslagen
• Årsredovisningslagen
• Miljöbalken
• Arbetsmiljölagen
• EU:s taxonomiförordning
• BBR-krav
• FN:s deklaration om  
mänskliga rättigheter
• Övriga tillämpliga lagar  
och regler
10 största sponsringssamarbeten under 2023
• Rögle BK
• Grunden BOIS
• Helsingborgs  
Citysamverkan
• Järna Sportklubb
• Team BRA Bygg, 
Cancerfonden
• Röda Korset
• Råå IF
• Umeå IK  
fotbollsförening
• Olympic/Viking HK
• Åda Golf & Country 
Club AB
Medlemskap 
• Agenda 2030 och  
de  globala målen för 
hållbar utveckling
• Global Compacts tio  
principer
• Science Based Targets
• Taskforce on Climate re-
lated Financial Disclosure 
(TCFD)
• GRESB
Externa regelverk 
• GRI 2021 Standards
• EPRA:s Sustainability  
Best Practice Recom-
mendations
• Hållbarhetscertifieringar:  
Miljöbyggnad, BREEAM,  
WELL
Catena AB
44
INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Hållbarhet på Catena     Hållbarhetsstyrning     Hållbara fastigheter     Ansvarsfullt företagande     Hållbarhetsnoter

===== SIDA 45 =====

För att kvantifiera bolagets direkta påverkan på våra intressenter 
utgår vi ifrån hur våra intäkter har fördelats mellan olika intressent- 
grupper – medarbetare, leverantörer samt samhället genom 
skattebetalningar. Aggressiv skatteplanering kan skada Catenas 
varumärke och relationer med våra intressenter, sådan planering 
ska därför inte ligga till grund för vårt agerande. 
 Ca tenas verksamhet innebär att ett antal olika områden 
beskattas. Förändringar i lagstiftningen kan innebära att Catenas 
skattesituation påverkas. Catena ska alltid verka etiskt, legalt och 
affärsmässigt i sin skattehantering. Skattepolicyn fastställs av 
bolagets styrelse och VD är ytterst ansvarig för att skattepolicyn 
följs. Skattepolicyn finns i sin helhet på Catenas webbplats och 
innebär i korthet: 
• Catena ska eftersträva att rätt skatt betalas i de länder där 
verksamhet bedrivs.
• Catena håller sig à jour och bevakar förändringar i lagar och 
rättspraxis för att hantera skatt enligt gällande lagar. 
• Catena förvärvar inte verksamheter för att få skattemässiga 
fördelar. Vid förvärv följs lagar och regler. 
• Catenas verksamhet kan generera olika slags skatter, exempel-
vis inkomstskatt, fastighetsskatt, mervärdesskatt, stämpelskatt, 
energiskatt, sociala avgifter och löneskatt.
Ett av våra mer omfattande samarbeten är med Rögle BK. Förut-
om underhållande SHL-hockey bedriver Rögle en bred verksam-
het med fokus på ishockey och konståkning som betyder mycket 
för barn och ungdomar. 
 Ca tena delfinansierar vattenrestaureringsprojektet ” Fyra åtgär-
der för mer Östersjöfisk”, som startades 2022 tillsammans med 
Sportfiskarna. Projektet pågår och förväntas slutföras våren 2024. 
Vidare deltar Catena i forskningsprojektet ”HITS” som spons-
ras av Vinnova. Projektet fokuserar på att skapa mer effektiva, 
samordnade och hållbara lösningar för ”last mile” – sista delen av 
leveransen i städer. Vi är även engagerade i bland annat LFM30, 
CC-build och Helsingborgs klimatavtal. Höga ambitioner hjälper 
oss att ställa om skyndsamt, vi spelar en viktig roll i samhället och 
vill verka för ett resurssnålt byggande och mer klimatneutrala 
lösningar.
 U nder året har Catena också deltagit vid olika mötesplatser för 
samhällsutveckling. Ett exempel är i Almedalen där vi arrange-
rade föreläsningen ”Är Sveriges största tak nyckeln till att lösa 
energikrisen?” samt deltog i olika paneldiskussioner med fokus på 
elektrifieringsmöjligheter som fastighetsägare. Ett annat exempel 
på mötesplats är vårt eget event, Logistiktrender. Logistiktrender 
är en heldag där vi årligen bjuder in samarbetspartners och kol-
legor i branschen för nätverkande, lärande och inspiration. Temat 
för 2023 års Logistiktrender var Den dolda kraften. 
Diagrammet visar hur Catenas intäkter under 2023 har fördelats på olika 
intressentgrupper. Totalt distribuerat ekonomiskt värde uppgår till 1 249 Mkr.
Skapat och distribuerat ekonomiskt värde, Mkr
Behållet ekonomiskt värde, 640
Utdelning till aktieägare, 413
Räntekostnader, 371
Rörelsekostnader, 288
Skatter, 96
Personalkostnader, 81
4%
34%
5%
15%
20%
22%
Skatt – uppdelning per land
2023, Mkr Sverige Danmark
Antal anställda 65 0
Tillgångar exkl. likvida medel 30 422 2 647
Intäkter 1 638 170
    Varav intäkter från försäljning till tredje part 1 638 170
    Varav intäkter från koncerninterna  
    transaktioner med andra jurisdiktioner - -
Resultat före skatt 1 394 -59
Betald skatt -42 -12
Uppskjuten skatt -295 0
Årets resultat 1 057 -71
Sammanfattning av skatt som betalas, Mkr
2023 2022
Inkomstskatt 54 16
Fastighetsskatt 42 40
Mervärdesskatt -56 -19
Stämpelskatt 6 0
Energiskatt 11 9
Sociala avgifter och löneskatt 18 16
Summa betald skatt 75 62
Ett starkt varumärke inom hållbar logistik 
skapar värde för bolagets ägare och öppnar 
upp möjligheter för grön finansiering. Under 
hösten 2023 genomfördes för första gången en mer 
omfattande kundundersökning med hjälp av Fastighets-
barometern. Modellen analyserar tio områden som i hög 
grad påverkar nöjdhet och kundbeteenden och Catenas 
nöjd-kund-index (NKI) landade 
på 76, strax över branschindex 
för lager/industri.
Catena AB
45
INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Hållbarhet på Catena     Hållbarhetsstyrning     Hållbara fastigheter     Ansvarsfullt företagande     Hållbarhetsnoter

===== SIDA 46 =====

Anskaffning av mark
• Den största miljöpåverkan 
sker genom att vi förändrar 
hur mark används. 
• En naturvärdesinventering 
enligt svensk standard 
genomförs alltid med hjälp 
av externa ekologer. 
• Vi arbetar aktivt i både nya 
projekt och på befintliga 
fastigheter med att öka 
den ekoeffektiva grönytan. 
 → Läs mer på sidan 55.
Byggande
• Den största klimatpåverkan 
i detta skede är tillverkning 
och transport av byggma-
terial i form av CO
2-utsläpp.
• Vår direkta och indirekta 
påverkan kan minimeras 
väsentligt genom cirkulära 
materialflöden och genom 
att välja material med lägre 
CO
2-påverkan per kvm. 
• Vi arbetar aktivt med 
koldioxid-budgetar i våra 
projekt, både vid nybygg-
nation och ombyggnation. 
 → Läs mer på sidan 58.
Användning
• I användningsskedet har 
energin, driftenergin, den 
största klimatpåverkan.
• Vi minskar användningen 
både direkt och indirekt 
genom att aktivt arbeta 
med bland annat energi-
effektiviseringar, batteri-
lösningar och genom att 
säkerställa lokal produktion 
av förnyelsebar energi. 
 → Läs mer på sidan 51.
Samhällsutveckling
• Våra fastigheter utgör en viktig del av 
det logistiska nätverket och är en del 
av stadens fysiska och sociala miljö. 
• Genom att arbeta proaktivt med el-
handelsleverantörer och våra kunder 
vill vi bidra till ett motståndskraftigt 
och modernt energisystem som i sin 
tur kan möjliggöra en grön omställ-
ning för transportsektorn. 
• Genom vårt engagemang för lokala 
samhällen, omgivningen kring våra 
byggnader, energisystem, miljön och 
våra kunder är vi med och påverkar 
samhällsutvecklingen. 
 → Läs mer  på sidan 57.
Slutskede och återbruk
• I byggnadens slutskede är 
rivning och hantering av 
byggnadsdelar det som 
har störst klimatpåverkan. 
• Genom att riva medvetet 
och sortera vid rivning ökar 
vi möjligheten till återan-
vändning av material och 
andra komponenter.
• Vi förenklar också återvin-
ning och minskar mängder 
som går till deponi. 
 → Läs mer  på sidan 53.
Catena
Styrelsen               Medarbetare               Leverantörer               Ägare/Investerare               Analytiker               KunderForskning och akademi               Regering och EU Fackförbund               NGO’s               Studenter
Värdekedja
Catena AB
46
INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Hållbarhet på Catena     Hållbarhetsstyrning     Hållbara fastigheter     Ansvarsfullt företagande     Hållbarhetsnoter

===== SIDA 47 =====

Identifiera och bedöma 
påverkan löpande
Förankring med relevanta 
intressenter och experter
Testa de väsentliga frågorna 
med experter och  
informationsanvändare
Utgå från sektor- 
standarderna för att 
förstå sektorernas 
sammanhang
Jämför med frågor 
och effekter som 
beskrivs i sektor- 
standarderna
Testa de väsentliga 
frågorna mot frågorna 
i sektorstandarderna
Förstå 
Catenas 
sammanhang
Identifiera  
faktisk och  
potentiell 
påverkan
Prioritering 
av väsentliga
frågor för
rapportering
Bedöma 
påverkans 
betydelse
Identifiera 
väsentliga frågor 
att rapportera
Väsentliga frågor  
för Catena
Hållbara fastigheter
1. Växthusgasutsläpp
2. Energi
3. Utsläpp till luft, vatten  
 och mark
4. Vatten
5. Biodiversitet
6. Markanvändning
7. Materialval 
Ansvarsfullt företagande
8. Arbetsmiljö
9. Hälsa och säkerhet
10. Mänskliga rättigheter 
Hållbarhetsstyrning 
11. Antikorruption, regel- 
 e fterlevnad och etik
Väsentlighetsanalys uppdaterad 2022
Hållbarhet är en komplex fråga och det är tydligt att sociala, miljö- 
mässiga och ekonomiska aspekter hänger samman och måste 
korrelera på ett positivt sätt för att vi ska nå våra mål. Under 2022 
uppdaterade Catena väsentlighetsanalysen i enlighet med den 
uppdaterade GRI-standarden. 
 V äsentlighetsanalysen har syftat till att ta fram Catenas väsent -
liga frågor, baserat på företagets mest signifikanta påverkan på 
ekonomi, miljö och människor (inklusive deras mänskliga rättig-
heter). I arbetet har Catenas faktiska och potentiella negativa och 
positiva påverkan kartlagts. Olika intressentgruppers perspektiv 
har tagits in under processens gång. I processen för att identifiera 
väsentliga frågor ingick följande steg:
Steg 1: Kartläggning av Catenas hållbarhetssammanhang 
För att förstå den påverkan som Catena har eller kan ha på om-
världen, kartlades Catenas värdekedja, aktiviteter och företags-
relationer. I detta steg skapades en förståelse för den bransch 
som Catena verkar i, de branscher vi kommer i kontakt med i vår 
värdekedja och de utmaningar som finns både i dessa branscher 
och i samhället i stort.
Steg 2: Identifiering av faktisk och potentiell påverkan
För att ta fram en preliminär lista på Catenas faktiska och poten-
tiella påverkan genomfördes en skrivbordsanalys med utgångs-
punkt i bransch och värdekedja. Analysen baserades på en 
genomgång av intern dokumentation och externa källor.
 I samband med de tta steg genomfördes en intressentdialog 
med syftet att identifiera all påverkan som Catena har på omvärl-
den, hur stor den påverkan är och vad som är angeläget för våra 
intressenter. Dialogen genomfördes genom en workshop med 
representanter från olika affärsområden inom Catena och tio 
kvalitativa intervjuer med tolv intressenter. 
 R esultaten från intressentdialogen användes för att direkt infor -
mera vilken påverkan Catena har och hur betydande den är.
Steg 3: Bedömning signifikans av påverkan
Kartläggningen och intressentdialogen mynnade ut i en brutto-
lista över Catenas positiva och negativa påverkan som vi har eller 
kan ha på miljö, ekonomi och människor, inklusive deras mänsk-
liga rättigheter. Signifikansen av påverkan bedömdes sedan 
kvantitativt med hjälp av resultaten från intressentdialogen och 
externa hållbarhetsexperter. Catenas olika typer av påverkan jäm-
fördes med varandra och negativ påverkan och positiv påverkan 
analyserades separat. Signifikans av negativ påverkan bedömdes 
baserat på allvarlighetsgrad, en kombination av skala, omfattning 
och gottgörelse. Signifikans av positiv påverkan bedömdes ba-
serat på skala och omfattning. För potentiell påverkan togs även 
sannolikhet i beaktning. 
Steg 4: Prioritering av mest signifikant påverkan
Utifrån analysen i steg 3 prioriterades påverkan från högst till 
lägst signifikans. En tröskel sattes baserat på diskussioner både 
internt och med externa hållbarhetsexperter. Tabellen ovan visar 
resultatet som har validerats av Catenas ledningsgrupp. Elva 
påverkansområden identifierades som de mest signifikanta och 
de motsvarar därmed våra väsentliga frågor. Dessa styr innehållet 
i Catenas hållbarhetsredovisning.
Dubbel väsentlighetsanalys 2023
För att rapportera i enlighet med GRI 2021 uppdaterades vä-
sentlighetsanalysen under 2022 enligt beskriven process ovan. 
Utgångspunkten för hållbarhetsredovisningen 2023 följer den 
väsentlighetsanalys som uppdaterades 2022. Under hösten 2023 
inleddes arbetet med den dubbla väsentlighetsanalysen som 
kommer att stå som grund till hållbarhetsredovisningen 2024. 
Intressentgrupper
• Catenas medarbetare
• Banker
• Kunder
• Kommuner
• Experter inom bygg, natur 
och mänskliga rättigheter
• Forskning
• Ägare och investerare
Catena AB
47
INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Hållbarhet på Catena     Hållbarhetsstyrning     Hållbara fastigheter     Ansvarsfullt företagande     Hållbarhetsnoter

===== SIDA 48 =====

Bygg- och fastighetsbranschen står för cirka en femtedel av 
Sveriges totala utsläpp av växthusgaser1. I enlighet med EU och 
den Gröna given ska Sverige år 2050 inte ha några nettoutsläpp 
av växthusgaser i atmosfären och att minska Catenas roll gällande 
växthusgasutsläpp är av stor betydelse. Catena jobbar aktivt för 
att minska utsläppen i scope 1, 2 och 3 och satte under 2020 
utsläppsmål enligt Science Based Target initiative (SBTi) i syfte 
att minska växthusgasutsläppen i scope 1 och 2 med 50 procent 
till 2030. Catena verkar i en bransch där klimatpåverkan avsevärt 
behöver sänkas och vi ser det som självklart att ställa höga krav 
på oss själva och arbeta mot målet nettonoll växthusgasutsläpp 
till 2030.
Ansvar och uppföljning
För att minska Catenas växthusgasutsläpp och klimatpåverkan 
är miljöcertifieringar ett viktigt verktyg. För befintliga byggnader 
arbetar vi med det brittiska miljöcertifieringssystemet BREEAM 
In-Use, som är det mest spridda certifieringssystemet i Europa 
och som anpassats för att kunna certifiera byggnader enligt 
svenska regler. För nybyggnationer använder vi BREEAM-SE 
samt NollCO
2-certifiering där Catenas interna krav är att minst 
nivån Very Good ska uppnås. En kvalitetssäkring av tredje part 
säkerställer en hög hållbarhetsprestanda som är transparent 
och etablerad. Sammantaget hjälper certifieringen oss att ta ett 
helhetsgrepp för att minska våra utsläpp i både byggprocess och 
drift. Beslut kring certifiering tas alltid i samråd med hållbarhets-
specialist eller -samordnare, regionchef och intern projektledare i 
ett tidigt skede.
 Ca tena redovisar årligen utsläpp av växthusgaser enligt 
GHG-protokollet, där scope 1 består av de utsläpp som Catena 
ger direkt upphov till i den egna verksamheten, scope 2 de indi-
rekta utsläpp från nätburen energianvändning och i scope 3 alla 
andra indirekta utsläpp som sker på grund av Catenas verksam-
het. Se sidan 49 för sammanfattning av var i värdekedjan våra ut-
släpp sker. Enligt våra hållbarhetsmål ska 50 procent av beståndet 
vara miljöcertifierat till 2025 och hela vara certifierat till 2030.
Process och styrning
Arbetet med att miljöcertifiera befintliga byggnader och nypro-
duktion är en viktig del i att minska Catenas utsläpp i scope 1–3 
och styrs dels av våra hållbarhetsmål, dels genom Catenas interna 
hållbarhetsprogram för nybyggnation och tillbyggnad. Program-
met linjerar med krav från EU-taxonomin och BREEAM-krav och 
ska följas i alla Catenas projekt som motsvarar en investering över 
10 Mkr. 
 R unt 90 procent av Catenas utsläpp kommer från indirekta 
utsläpp i scope 3. Cirka 55–75 procent sker i byggnadsprojekt, 
vilka varierar beroende på hur mycket vi bygger per år. För att 
minska påverkan i projekt arbetar Catena systematiskt med livs-
cykelanalyser och koldioxidbudgetar för att utvärdera och minska 
utsläppen. Läs mer om detta arbete på sidan 58.
1. Växthusgasutsläpp
CATENAS ÅTGÄRDER
Policyer och andra styrdokument
• Hållbarhetspolicy
• Riktlinjer för möten och resor
• Hållbarhetsprogram (internt  
dokument)
Mål
• Nettonoll växthusgasutsläpp till 2030
Strategier
• Koldioxidbudget för att minska klimatpåverkan 
i våra byggnationsprojekt 15% årligen
• Förflytta 10% av fastigheterna till en avsevärt 
bättre energiklass årligen mha energiprojekt
• 100% fossilfri energi 2028 (95% 2023)
• Nettonoll växthusgasutsläpp scope 1 och 2 till 
2025
PÅVERKANSOMRÅDE
• Scope 1 och 2 utsläpp
Bland annat Catenas kontor och 
servicebilar
• Scope 3 utsläpp
Bland annat hyresgäster, transporter,  
bygg och ytterligare leverantörer
• Reducera utsläpp (scope 1, 2 och 3)
Exempelvis solceller, energieffekti-
visering
VÄRDEKEDJAN
• Catena 
• Catena, leverantörer, hyresgäster/
kunder, distribution och transport
• Catena, leverantörer, hyresgäster/ 
kunder, distribution och transport 
SIGNIFIKANS
• Kritisk faktisk negativ påverkan 
• Kritisk faktisk negativ påverkan
• Informativ faktisk positiv påverkan
 
Fördelning av växthusgas- 
utsläpp per scope 2023
Scope 1
Scope 2
Scope 3
87%
2%
11%
Catenas växthusgasutsläpp  
(Scope 1+2, market-based), ton CO2e
Ton
-18- 19 -20- 25
Mål
-21- 22 -23- 24
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
Utfall och framsteg
Under 2023 miljöcertifierades ytterligare 21 byggnader, vilket 
innebär att 39 procent av Catenas totala uthyrningsbara yta är 
miljöcertifierad, motsvarande drygt 883 000 kvm. Certifieringar 
för cirka 150 000 kvm är inskickat och ytterligare 300 000 kvm i 
pågående process för miljöcertifiering.
 T otala utsläpp av växthusgaser 2018 och 2022–2023 framgår av 
tabellen på sidan 50. 
1 https://www.boverket.se/sv/byggande/hallbart-byggande-och-forvaltning/ 
 miljoindikatorer---aktuell-status/vaxthusgaser
Catena AB
48
INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Växthusgasutsläpp     Energi     Utsläpp till luft, vatten och mark     Vatten     Biodiversitet     Markanvändning     Materialval     TCFD     EU:s taxonomiförordning
Hållbarhet på Catena     Hållbarhetsstyrning     Hållbara fastigheter     Ansvarsfullt företagande     Hållbarhetsnoter

===== SIDA 49 =====

Den största delen av Catenas miljöpåverkan sker i scope 3. Under 
2021 utökade Catena sin scope 3-redovisning, och valde att följa 
vägledningen som United Kingdoms Green Building Council 
(UKGBC) tagit fram för redovisning av scope 3 för kommersiella 
fastigheter. Hösten 2022 presenterade den svenska branschor-
ganisationen Fastighetsägarna en vägledning som i stora delar 
bygger på UKGBC:s vägledning. Catena har under 2023 fortsatt 
med arbetet att kartlägga påverkan i scope 3 för att identifiera 
Uppströms
Scope 3  
Övriga indirekta utsläpp i värdekedjan
Uppströms
Scope 2  
Indirekta utsläpp från  
egna processer
Catena
Scope 1  
Direkta utsläpp från 
egenkontrollerade källor
Nedströms
Scope 3  
Övriga indirekta utsläpp i värdekedjan
Utsläpp från inköp av varor och tjänster Användning av köpt energi
Direkta utsläpp från 
egenkontrollerade källor
Direkta utsläpp från 
egenkontrollerade källor
Inköpta varor och tjänster, kapitalvaror, bränsle-  
och energirelaterade aktiviteter, transport och  
distribution, avfallshantering i egen verksamhet, 
tjänsteresor, pendlingsresor, hyrda tillgångar.
Egna anläggningar, egenägda fordon. Transport och distribution, bearbetning av 
såld produkt, användning av såld produkt, 
avfallshantering av såld produkt, hyrd tillgång, 
franchise, investeringar.
Inköpt el, värme, kyla och 
ånga för eget bruk.
relevanta delmål och åtgärder för att minska vår påverkan. 
 N ybyggnationer och ombyggnationer är de aktiviteter som per 
kvm genererar högst klimatpåverkan, både i form av bland annat 
material, transport, energi och avfall. Utöver vårt arbete med 
koldioxidbudgetar som strategiskt medel för att minska påverkan 
och för att skapa transparens är det också av stor vikt att fastig- 
heten från start anpassas efter kundens behov för att ytan ska 
kunna nyttjas maximalt.
Växthusgasutsläpp     Energi     Utsläpp till luft, vatten och mark     Vatten     Biodiversitet     Markanvändning     Materialval     TCFD     EU:s taxonomiförordning
Hållbarhet på Catena     Hållbarhetsstyrning     Hållbara fastigheter     Ansvarsfullt företagande     Hållbarhetsnoter
Catena AB
49
INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023

===== SIDA 50 =====

Utsläppskällor enligt GHG Protocol  
rapporteringskategorier Datakälla Källa Emissionsfaktor
Ton CO2e 
2023
Ton CO2e 
2022
Ton CO2e  
Basår 2018
Andel 
i %
Omfattas av vårt  
nettonoll mål
Scope 1
Naturgas Mestro 
Energistyrelsen Danmark
Naturvårdsverket
Energistyrelsen Danmark
0,205 kg CO
2e/kWh
0,205 kg CO2e/kWh 409 192 1 195 0 Ja
Köldmedialäckage Köldmediarapporter med ett års eftersläpning Köldmediarapporter 103 267 257 0 Ja
Tjänstebil Autoplan Transportstyrelsen 0,137 kg CO2e/km (bensinbil)
0,162 kg CO2e/km (dieselbil)
0,0 kg CO2e/km (elbil)
47 59 165 0 Ja
Scope 2
Fjärrvärme Mestro Emissionsvärden från respekti-
ve fjärrvärmeleverantör (i vissa 
fall med ett års eftersläpning)
198 145 1 163 0 Ja
El (location based) Mestro IVL, nordisk energimix 0,09 kg CO
2e/kWh 2 855 2 152 895 5 Ja
El (market based) Mestro Vattenfalls emissionsfaktorer  
för grönt elavtal 0,00002 kg CO
2e/kWh 0 0 0 0 Ja
Scope 3
1 Köpta gods och tjänster Saknar data - Ja
2 Kapitalvaror Internt projektuppföljningssystem Catenas schabloner för  
nybyggnation 
311 kg CO2e/kvm 9 738 25 256 13 661 60 Ja
3 Bränsle- och energirelaterade aktiviteter Saknar data - Ja
4 Uppströms transport och distribution Transporter i samband med byggprojekt ingår i 2, kapitalvaror ingår i kapitalvaror Ja
5 Avfall genererats från verksamheter Avfall i samband med byggprojekt ingår i 2, kapitalvaror ingår i kapitalvaror Ja
6 Affärsresor Fakturor, kontoplan, mm
Egencia för affärsresor
Transportstyrelsen
-bensinbil
Department for Environment, 
Food and Rural Affairs (DEFRA)
SJ
0,137 kg CO2e/km
Schablon från Egencia
0,0004 kg CO2e/km
20 14 46 0 Ja
7 Anställdas pendling Medarbetarenkät Transportstyrelsen
-bensinbil
-dieselbil
-miljö-laddhybrid
NTM
-moped/MC
-buss
-tåg
0,137 kg CO
2e/km 
0,162 kg CO2e/km 
0,0 kg CO2e/km 
0,092 kg CO2e/km
0,085 kg CO2e/km
0,004 kg CO2e/km
24 57 42 0 Ja
8 Uppströms hyrda tillgångar  n/a
9 Nedströms transport och distribution n/a
10 Bearbetning av sålda produkter n/a
11 Användning av sålda produkter Saknar data Ja
12 Slutbehandling av sålda produkter Saknar data Ja
13 Nedströms hyrda tillgångar 13 640 14 589 6 601 35 Ja
14 Franschiser n/a
15 Investeringar Saknar data n/a
TOTAL (location based) 27 034 42 731 24 025 100
Catena AB
50
INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Växthusgasutsläpp     Energi     Utsläpp till luft, vatten och mark     Vatten     Biodiversitet     Markanvändning     Materialval     TCFD     EU:s taxonomiförordning
Hållbarhet på Catena     Hållbarhetsstyrning     Hållbara fastigheter     Ansvarsfullt företagande     Hållbarhetsnoter

===== SIDA 51 =====

En redan uppförd byggnads största klimatpåverkan är dess 
energianvändning. Fastighetsbranschen står för närmare 40 
procent av Sveriges energianvändning
1 och att arbeta med 
energieffektivisering och förnybar energi är därmed en viktig 
fråga. Låg energiförbrukning i en fastighet är även en förutsätt-
ning för miljöcertifiering. Att underlätta för kunder som själva vill 
bygga solcellsanläggningar ser vi som en stor möjlighet, liksom 
att vi som fastighetsägare själva kan accelerera utbyggnaden av 
förnyelsebar energi på och kring våra fastigheter. 
Ansvar och uppföljning
Energianvändning i Catenas fastigheter följs upp löpande av 
energiansvariga i respektive region för att kunna fånga avvikelser 
och göra eventuella felsökningar. Rapportering av energian-
vändning och mängd producerad el sker kvartalsvis. Under 2023 
bytte vi energiuppföljningssystem som ett steg i att säkerställa 
datatäckning på den totala uthyrningsbara ytan. Att koppla upp 
samtliga fastigheter med energidata är av största vikt för att 
kunna identifiera felkällor, spåra framsteg och visa på förflyttning. 
Process och styrning
Arbetet med att minska Catenas energianvändning styrs av vårt 
interna hållbarhetsprogram för nybyggnation och tillbyggnad, 
och indirekt genom att vi strävar efter uppfyllnad av våra hållbar-
Produktion av förnyelsebar energi
2023 2022 2021
Egenproducerad solenergi 
totalt, MWh1 
7 934 6 724 3 597
     – varav Catena 7 501 2 898 1 846
     – varav hyresgäster 433 3 826 1 751
Totalt antal solcells- 
anläggningar2 34 293 19
     – varav Catena 31 26 16
     – varav hyresgäster 3 3 3
Total installerad effekt, kWp2 12 863 10 6633 6 400
1 F ördelning mellan Catena och hyresgäst styrs av abonnemangsinnehav.
2 F ördelning mellan Catena och hyresgäst styrs av investering.
3 U nder 2023 genomfördes ett systematiskt arbete där tidigare handhavandefel  
 iden tifierats. För år 2022 har antal solcellsanläggningar samt kWp därmed upp-  
 da terats enligt korrekta värden.
hetsmål. För projekt med investering över 10 Mkr ställer Catena 
krav på att byggnaden uppnår energiklass A, vilket är minst 50 
procent bättre än de krav som finns i Boverkets nybyggnads- 
regler. Solceller ska om möjligt installeras i alla projekt på en så 
stor yta som möjligt.
 F ör att minska förbrukningen i befintliga fastigheter arbetar vi 
aktivt med att utveckla och stärka samarbetet med våra hyres-
gäster för att skapa ökad kunskap och fler påverkansmöjligheter 
gällande de energikällor de väljer. På Catena anser vi att vi har ett 
stort ansvar i att hjälpa våra kunder att göra hållbara val. Genom 
en tät kundkontakt kan vi komma ännu längre med att optimera 
driften av fastigheterna.
Utfall och framsteg
Idag är Catenas energi till 95 procent fossilfri*. Under året har 
samtliga fastigheter kopplats upp i energiuppföljningssystemet 
Mestro, motsvarande en datatäckning på 100 procent av lokal- 
arean. Vid utgången av 2023 var 34 solcellsanläggningar installe-
rade på 31 av Catenas byggnader. Under året installerades 5 nya 
solcellsanläggningar på Catenas fastigheter, motsvarande 
2 000 kWp.
 Ca tena arbetar aktivt med energieffektiviseringsprojekt och har 
sedan 2017 minskat energianvändning per kvm med 27 procent, 
en siffra som inkluderar både verksamhetsel och fastighetsel.
2. Energi
CATENAS ÅTGÄRDER
Policyer och andra styrdokument
• Hållbarhetspolicy
• Hållbarhetsprogram
Mål
• Nettonoll växthusgasutsläpp  
till 2030
Strategier
• Förflytta 10% av fastigheterna till en bättre en-
ergiklass årligen med hjälp av energiprojekt
• Koppla upp samtliga fastigheter, 100% LOA 
med energidata (2023–2024) (100% 2023) 
• 100% fossilfri energi 2028 (95 % 2023)
• Nettonoll växthusgas scope 1 och 2, 2025
PÅVERKANSOMRÅDE
• Energianvändning i byggnader 
och anläggningar
• Energianvändning i transport 
och distribution
• Fossilfri energi
• Energieffektivisering
• Minimera energiförbrukning
VÄRDEKEDJAN
• Catena, hyresgäster/kunder
• Catena, hyresgäster/kunder,  
distribution och transport
• Catena, hyresgäster/kunder,  
slutkonsument/samhället
• Catena, hyresgäster/kunder
• Catena, hyresgäster/kunder
SIGNIFIKANS
• Signifikant faktisk negativ påverkan
• Signifikant potentiell negativ påverkan
• Informativ potentiell positiv påverkan
• Informativ potentiell positiv påverkan
• Informativ faktisk positiv påverkan
1 https://www.boverket.se/sv/byggande/hallbart-byggande-och-forvaltning/ 
 miljoindikatorer---aktuell-status/energianvandning
*  I Q4 rapporterades 98 procent fossilfri energi på grund av felaktig info från system- 
 le verantör där gasanvändning inte räknades upp till total energi. Korrigering    
 till 95 pr ocent.
Catena AB
51
INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Växthusgasutsläpp     Energi     Utsläpp till luft, vatten och mark     Vatten     Biodiversitet     Markanvändning     Materialval     TCFD     EU:s taxonomiförordning
Hållbarhet på Catena     Hållbarhetsstyrning     Hållbara fastigheter     Ansvarsfullt företagande     Hållbarhetsnoter

===== SIDA 52 =====

I samband med bytet av energiuppföljningssystem under 2023 
har historiska handhavandefel identifierats gällande hur data för 
energianvändning hos våra fastigheter tidigare har samlats in. 
Under året har därmed ett systematiskt arbete genomförts för 
att reda ut och särskilja dels vad som har blivit fel historiskt och 
dels för att öka vår datatäckning framåtriktat. Samtliga fastighe-
ters energianvändning – både historisk och den under 2023 - har 
granskats för att säkerställa att korrekt data samlas in. I fall där vi 
identifierat tidigare mindre avvikelser har vi korrigerat bakåt för att 
säkra rätt data.
 A lla fastigheter har lagts upp i vårt nya uppföljningssystem 
och från och med 2023 har vi 100 procent datatäckning av total 
uthyrningsbar yta, vilket är av största vikt både för åtgärder och för 
att kunna spåra effektivitet. Vi ser stor potential gällande framtida 
energieffektiveringsprojekt och arbetet med installation av solcel-
ler och batterier fortlöper.
 U nder 2024 fortsätter vi att arbeta med att installera undermä -
tare i våra fastigheter för att spåra energianvändning och särskilja 
verksamhets- och fastighetsel. Vi undersöker även möjligheter att 
bryta ut undermätare för laddning av fordon eftersom det har en 
påverkan på energiintensitet och energianvändning. Nytt för i år 
är att vi även redovisar energiintensitet i fastigheter med kyl/frys 
samt de utan kyl/frys för att synliggöra skillnader i beståndet. För 
2023 var utfallet i fastigheter med kyl/frys en energiintensitet på 
144 kWh/kvm (143). För 2023 var fastigheter utan kyl/frys utfallet 
77 kWh/kvm (73). Total energiintensitet för 2023 är 96 kWh/kvm 
(105).
HusFörHus
Under 2022 var Catena en  
av initiativtagarna till energi- 
sparkampanjen #HusFörHus 
som fortlöpt under vintern 
2023. Tillsammans med 
bolag inom fastighetsbranschen och andra 
partners jobbar vi aktivt för att uppmuntra 
fler aktörer att spara energi. Kampanjen 
fokuserar på att inspirera kunder, hyresgäs-
ter och samarbetspartners genom smarta 
åtgärder och lösningar för ytterligare 
energioptimering. 
 I fastigheten Vindtunneln 2 i Borås 
samarbetar vi med våra hyresgäster för att 
minska energianvändningen. Tillsammans 
har vi justerat drifttider på ventilationen, 
sänkt temperaturen på luftvärmen och bytt 
utomhusbelysning till LED. Resultatet är 
en minskning av energianvändning på 11,5 
procent sedan januari 2023. Catenas enga-
gemang för energieffektivitet är ständigt 
pågående och genom samarbete med våra 
hyresgäster och andra aktörer kan vi göra 
stor skillnad i omställningen.
Energiintensitet
tkvm kWh/kvm
-17- 18 -19- 20 -21
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
70
86
102
118
134
150
-22- 23
LOA där Catena saknar 
energidata
LOA där Catena har 
energidata
Energianvändning/kvm
Energianvändning /kvm 
inkl kyl/frys
Energianvändning/kvm 
exkl kyl/frys
Catena AB
52
INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Växthusgasutsläpp     Energi     Utsläpp till luft, vatten och mark     Vatten     Biodiversitet     Markanvändning     Material     TCFD     EU:s taxonomiförordning
Hållbarhet på Catena     Hållbarhetsstyrning     Hållbara fastigheter     Ansvarsfullt företagande     Hållbarhetsnoter

===== SIDA 53 =====

3. Utsläpp till luft, vatten och mark
CATENAS ÅTGÄRDER
Policyer och andra styrdokument
• Hållbarhetspolicy
• Hållbarhetsprogram (internt dokument)
• Biodiversitet på Catena (handbok)
Mål
• Nettonoll växthusgasutsläpp till 2030
• Nettopositiva gällande biodiversitet 
till 2030
• 100% miljöcertifierad yta till 2030
Strategier
• Koldioxidbudget för att minska 
klimatpåverkan i våra byggnations-
projekt
PÅVERKANSOMRÅDE
• Utsläpp till luft, vatten och mark 
Exempelvis i byggnation, ombyggnation, 
förvaltning, användning och demontering av 
fastigheter, transport och logistik
VÄRDEKEDJAN
• Catena, leverantörer, hyres-
gäster/kunder, distribution 
och transport
SIGNIFIKANS
• Kritisk faktisk 
negativ påverkan
Under 2020 stod bygg- och fastighetsbranschen för omkring 40 
procent av allt genererat avfall i Sverige1. Majoriteten av avfallet 
uppstår i ny- och ombyggnadsprojekt där stora delar går till 
förbränning eller deponi. Dessa avfallsmängder behöver minska 
markant samtidigt som andelen avfall som återanvänds och åter-
vinns måste öka. Att producera byggmaterial har hög klimatpå-
verkan, därav behöver material som kan återanvändas tillvaratas i 
en större utsträckning. 
Ansvar och uppföljning
Avfall är en viktig fråga både vid projekt och i driften av Catenas 
fastigheter. I alla våra byggprojekt ställs krav på entreprenörer 
att följa vårt hållbarhetsprogram som både linjerar med Catenas 
interna krav, miljöcertifieringskrav och krav från EU-taxonomin. 
Därutöver ska en avfallsplan upprättas där mängd och typ av 
avfall som uppstår i byggfasen dokumenteras och rapporteras. 
 I merpar ten av våra fastigheter tar våra hyresgäster själva an-
svar för avfallshanteringen. I övriga ansvarar Catena för avfall. 
Process och styrning
Hur vi hanterar avfall styrs av vårt interna hållbarhetsprogram. Vi 
följer EU:s avfallshierarki där vi främst prioriterar att minimera att 
avfall uppstår och att vi hanterar det avfall som ändå uppkommer 
på rätt sätt. Catena arbetar för att minimera andelen avfall som 
går till förbränning eller deponi, och har ett internt mål om att sty-
ra bort minst 85 procent av den totala vikten av icke-farligt bygg- 
och rivningsavfall från deponi. Detta avfall förbereds i stället för 
återbruk, återvinning och annan materialåtervinning i enlighet 
med avfallshierarkin och EU:s protokoll för hantering av bygg-  
och rivningsavfall. 
 F ör Catena är det viktigt att skapa förutsättningar för cirkulära 
materialflöden. Vid rivning görs en rivningsinventering där vi 
identifierar de viktigaste renoverings- och rivningsmaterialen och 
beskriver dess möjliga användningsområden. Återanvändning ska 
främst ske direkt på tomten, därefter om möjligt användas internt 
i andra av Catenas fastigheter. I tredje hand används återbruks- 
nätverket CC-build och därefter säljs/skänks materialet till lokala 
återbruksaktörer.
Utfall och framsteg
Under 2023 har Catena anslutit sig till CC-build, ett branschöver-
skridande nätverk för att bygga kunskap och öka förutsättningar-
na för återbruk. I den digitala marknadsplatsen samlar vi upp ma-
terial i våra fastigheter som inte används, i form av byggmaterial, 
installationer, möbler och liknande och förbereder för försäljning 
antingen internt eller externt. Inventering av material har skett 
på ett flertal fastigheter och inför 2024 ser vi på möjligheten att 
implementera en intern återbrukshubb.
 Tillgängliga da ta för den mängd avfall som Catena har hanterat 
under 2023 rapporteras i enlighet med EPRA:s rekommendatio-
ner på sidan 76.
Återanvändning av stenmassor
I nybyggnadsprojektet på Logistikposition Landvet-
ter har vi återbrukat de stenmassor som uppkommit 
i samband med att berg har sprängts och kunnat 
använda som ballast. Stenmassorna har använts direkt 
på plats för bland annat grundläggning och gjutning av 
betong. Totalt har drygt 375 500 ton stenmassor tagits 
till vara och kunnat återanvändas i projektet.
1 https://www.boverket.se/sv/byggande/hallbart-byggande-och-forvaltning/ 
 miljoindikatorer---aktuell-status/avfall
Catena AB
53
INLEDNING       FÖRVAL TNINGSBERÄTTELSE       HÅLLBARHETSRAPPORT       FINANSIELL INFORMATION       ÖVERSIKT & INFORMATION
Årsredovisning  med hållbarhetsrapport 2023
Växthusgasutsläpp     Energi     Utsläpp till luft, vatten och mark     Vatten     Biodiversitet     Markanvändning     Materialval     TCFD     EU:s taxonomiförordning
Hållbarhet på Catena     Hållbarhetsstyrning     Hållbara fastigheter     Ansvarsfullt företagande     Hållbarhetsnoter

===== SIDA 54 =====